A gestora TRX, por meio do fundo de investimento imobiliário (FII) TRXF11, fechou a aquisição de um complexo de três galpões logísticos em Guarulhos por R$ 1,4 bilhão, a maior compra já realizada pelo fundo. Dois dos três galpões já estão alugados ao Mercado Livre.

O complexo soma 237,4 mil m² de área bruta locável, distribuídos nos galpões K100, K200 e K300. O K200 já está concluído e locado; o K100 tem entrega prevista para outubro; o K300 segue sem contrato de locação definido, condicionado à aprovação do projeto e à assinatura de um contrato built-to-suit com um futuro inquilino ainda não revelado.

Os contratos com o Mercado Livre duram dez anos e são do tipo “atípico”: se a empresa quiser sair antes do prazo, precisa pagar todos os aluguéis restantes. Durante as obras, o aluguel é reajustado pelo custo da construção (INCC); depois de pronto, pela inflação oficial (IPCA).

A escolha de Guarulhos também reflete uma mudança no setor logístico. A reforma tributária muda a cobrança de imposto da origem para o destino da mercadoria, o que elimina a vantagem fiscal de cidades como Extrema (MG), historicamente escolhidas menos pela localização e mais pelos incentivos oferecidos.

A transição é gradual, até 2032, mas já pesa nas decisões de investimento: municípios próximos das grandes capitais, com acesso rápido a aeroportos e rodovias, ganham atratividade frente a polos distantes que cresceram por benefício fiscal.

Portfólio maior

Com a operação, a área bruta locável do TRXF11 sobe 19%, para 1,48 milhão de m², impulsionada também por outras movimentações recentes do fundo. Agora, o FII passa a ter 115 imóveis e R$ 9,2 bilhões investidos, com o segmento logístico subindo a 37% da área locável do fundo.

O Mercado Livre passa a responder por cerca de 18% da receita de aluguel do portfólio, a maior concentração em um único inquilino entre os principais locatários do fundo, que incluem Assaí, Grupo Mateus e o hospital Albert Einstein.

O valor supera em mais do dobro a até então maior operação individual do fundo, ligada ao Hospital Albert Einstein, avaliada em cerca de R$ 600 milhões. A operação chega semanas depois de o fundo vender 15 imóveis, a maioria agências da Caixa Econômica Federal, por R$ 207,2 milhões, e comprar o Hotel Emiliano Rio, em Copacabana, por R$ 260 milhões.

Estrutura de financiamento

O ponto que diferencia esta operação de uma compra imobiliária comum está na engenharia financeira por trás dela. A aquisição será indireta e alavancada: o Banco XP de Atacado atua como financiador ao adquirir a cota sênior, com prioridade de recebimento, de um fundo que passa a deter os três galpões.

O TRXF11 e o FII Matriz Log, criado para a operação e do qual o TRXF11 é cotista único, dividem a cota subordinada na proporção de 50% cada, tornando-se coproprietários do complexo.

A gestora afirma que buscará refinanciar a estrutura assim que as obras estiverem concluídas e o mercado oferecer uma janela mais favorável. Na prática, isso significa que o desembolso de R$ 1,4 bilhão não sai integralmente do caixa do fundo.

O pagamento também é parcelado: um sinal correspondente a um quarto do valor já foi desembolsado, e o restante será pago em três parcelas semestrais até dezembro de 2027, condicionadas ao cumprimento de etapas como regularização dos imóveis e conclusão das obras.

Nos primeiros 12 meses, a TRX estima um retorno de 14,51% ao ano sobre o que gastou para comprar e construir os galpões (yield on cost), bem acima da taxa de referência do mercado para galpões prontos (cap rate), de 8% ao ano.

A preferência do investidor brasileiro por produtos tradicionais como fundos de gestão ativa passa por um momento de transição, que reflete um processo de amadurecimento e busca por categorias que tenham relação entre retorno, riscos e custos mais equilibrada.

Esse processo tem se refletido nos dados de captação da indústria de fundos de investimento.

Os ETFs, fundos passivos de índice, registraram a segunda maior captação líquida no primeiro semestre, atrás apenas dos fundos de renda fixa, segundo dados da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais). Em junho, a classe assumiu a liderança, com entradas líquidas (captações menos resgates) que totalizaram R$ 5,9 bilhões.

Segundo Pedro Rudge, diretor da Anbima, a tendência é que esse tipo de fundo ganhe mais espaço no mercado brasileiro. “Quando olhamos para mercados mais desenvolvidos, a participação dos ETFs é bem maior do que no Brasil, justamente por características como custo mais baixo e acessibilidade”, disse o profissional em evento voltado à imprensa.

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O movimento foi puxado pelos ETFs de renda fixa, que responderam por 88% da captação da classe em junho, ou R$ 5,2 bilhões. Esse foi o 16º mês seguido de ingressos líquidos de capital positivos para esse tipo de fundo.

No acumulado de janeiro a junho, os ETFs somaram R$ 32,5 bilhões em ingressos líquidos, mais de seis vezes o volume registrado no mesmo período do ano passado.

Só os ETFs de renda fixa acumularam captação de R$ 27,1 bilhões nos primeiros meses do ano, também concentrando a maior parte do capital aportado, contra R$ 5,3 bilhões dos ETFs de renda variável.

Desde dezembro, os fundos de índice ligados à renda fixa superam com folga a captação dos ETFs de ações.

As razões por trás do movimento

Os juros altos, com a Selic em 14,25% ao ano, explicam parte da atração pelos ETFs de renda fixa. Com o juro básico elevado, o investidor em geral tem menos incentivo para assumir risco, já que encontra retornos relevantes em alternativas mais conservadoras. Mas o avanço dos ETFs não se resume ao ciclo de juros.

As características do produto também ajudam a explicar esse crescimento: custo baixo, praticidade e eficiência tributária. Para a pessoa física, as taxas de administração costumam ficar entre 0,1% e 0,3% ao ano, bem abaixo da média do mercado. Além disso, o Imposto de Renda incide a uma alíquota fixa de 15% sobre o ganho na venda das cotas, independentemente do prazo da aplicação.

Outro ponto é que os ETFs de renda fixa não são impactados pelo chamado “come-cotas”, antecipação de IR que incide a cada seis meses sobre fundos tradicionais de renda fixa, como os fundos DI.

Um dos fatores que pode acelerar esse crescimento é a criação dos ETFs ativos, tema em discussão na CVM (Comissão de Valores Mobiliários), disse Rudge.

Diferentemente do ETF tradicional, que replica um índice de forma passiva, o ETF ativo permite que o gestor escolha os ativos da carteira com o objetivo de superar um benchmark, em uma gestão mais parecida com a de um fundo tradicional. Hoje, a regra brasileira só permite ETFs passivos.

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A oferta também acompanhou o movimento de crescimento da demanda.

O número de ETFs disponíveis no mercado saltou de 132 fundos em junho de 2025 para 202 em junho deste ano, alta de 53%.

A base de investidores também cresceu: o número de contas passou de 1,14 milhão em junho do ano passado para 1,65 milhão em maio, o dado mais recente disponível.

Renda fixa segue como carro-chefe

Os fundos de renda fixa continuaram como o principal destino do dinheiro na indústria de fundos na primeira metade do ano. A classe de ativos captou R$ 108,4 bilhões entre janeiro e junho, o equivalente a 59% de todo o ingresso líquido da indústria, seguida pelos ETFs.

“A se manter o cenário atual, de juros altos e incertezas externas, a renda fixa deve continuar sendo o carro-chefe das captações”, disse Rudge.

Dentro da renda fixa, o destaque foram os fundos de baixa duração com crédito livre, que captaram R$ 70,3 bilhões, e os de baixa duração soberanos, com R$ 26 bilhões.

Os fundos de renda fixa duração baixa crédito livre também tiveram o melhor desempenho da classe, com rentabilidade de 6,8% no semestre, em linha com o CDI e acima da média dos fundos de renda fixa, de 5,5%.

Além da renda fixa e dos ETFs, os fundos estruturados também se destacaram no período. FIPs (Fundos de Investimento em Participações), FIDCs (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios) e Fiagros (Fundos de Investimento nas Cadeias Agroindustriais) somaram quase R$ 68 bilhões em captação líquida entre janeiro e junho.

Os FIPs captaram R$ 32,1 bilhões, enquanto os FIDCs receberam R$ 30,6 bilhões. Os Fiagros somaram R$ 5,1 bilhões.

A leitura da Anbima é que esses produtos seguem ganhando espaço como veículos de financiamento da economia real. Os FIPs, principal instrumento de private equity e venture capital no país, não registraram nenhum mês de captação negativa nos últimos 12 meses.

O movimento dos FIPs também tem sido sustentado pelo capital estrangeiro, que segue vendo oportunidades de investimento de longo prazo no país e respondeu por cerca de metade da captação líquida desses fundos no período, afirmou Julya Wellisch, diretora da Anbima, no mesmo evento.

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Multimercados seguem na lanterna

Na outra ponta, os fundos multimercados continuam sem conseguir virar o jogo de perda de recursos. A classe teve o maior resgate líquido entre as categorias da Anbima, de R$ 9,9 bilhões no semestre, seguida por previdência e ações, com saídas de R$ 8,6 bilhões e R$ 6,5 bilhões, respectivamente.

“Os multimercados refletem a aversão a risco e a dificuldade dos fundos de se mostrarem atrativos em um ambiente em que o investidor continua encontrando boas alternativas na renda fixa”, afirmou Rudge. A rentabilidade média dos multimercados ficou em 3,8% no semestre, abaixo do CDI, de 6,8%.

Já os fundos de previdência foram impactados pelas mudanças tributárias recentes, que afetaram a atratividade do produto, explicou Rudge.

A captação líquida da indústria de fundos como um todo chegou a R$ 184,7 bilhões no primeiro semestre, mais que o dobro dos R$ 84 bilhões registrados no mesmo período de 2025.

Essa foi a segunda melhor captação para um primeiro semestre nos últimos cinco anos, atrás apenas de 2024, quando a indústria teve entradas de R$ 191,3 bilhões.

O patrimônio líquido total da indústria chegou a R$ 11,1 trilhões, alta de 10% em 12 meses, enquanto o número de contas subiu 9,5%, para 45,6 milhões.

Depois de crises de grandes grupos como Raízen e GPA, que causaram perdas a investidores, fundos de crédito privado enfrentaram uma sangria de capital em abril.

Novos dados da Anbima – associação de entidades e empresas do mercado de capitais – confirmam o que dados prévios já mostravam: houve uma forte saída de recursos dos portfólios com títulos de renda fixa emitidos por empresas – CRIs, CRAs, debêntures.

Em uma das principais categorias, a de fundos com papéis com “duração livre”, ou seja, títulos de vencimentos variados, houve um resgate líquido de R$ 14,1 bilhões apenas em abril.

Em um recorte mais específico, a categoria de fundos com “duração livre grau de investimento”, que adquire apenas papéis com notas de crédito mais altas, registrou saídas de R$ 10,2 bilhões.

A saída líquida total foi de R$ 22,3 bilhões na soma das 8 categorias de fundos de crédito privado da Anbima – ou seja, os resgates ultrapassaram os depósitos.

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Foi um movimento considerado natural dado o clima de perdas que se instaurou.

Não faltaram eventos que sacudiram o setor, afinal: as citadas recuperações extrajudiciais da Raízen, do GPA (Grupo Pão de Açúcar) e da Kora Saúde, mais o pedido de proteção contra credores na Justiça da Oncoclínicas e os sinais de uma esperada reestruturação de dívidas da Braskem.

Além das crises de crédito, o mercado enfrenta um movimento de reprecificação por causa dos efeitos da Guerra do Irã e da consequente escalada de preços do petróleo.

Com o aumento das pressões inflacionárias, os preços e as taxas de papéis de renda fixa prefixada e da atrelada à inflação têm passado por ajustes e enfrentado uma onda de vendas desde o início do conflito, no fim de fevereiro.

Retornos de menos da metade do CDI

Como os resgates dos fundos de crédito levam em torno de 30 dias para serem contabilizados no valor das cotas, os impactos desse movimento começaram a ser vistos em abril.

A queda no valor das cotas fica evidente na rentabilidade da categoria “Renda Fixa Crédito Livre e Duração Livre”, uma das classificações da Anbima com maior número de fundos de crédito privado. No mês passado, a média de retorno de portfólios desse tipo ficou em 45% do CDI.

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Outra categoria, a “Renda Fixa Duração Alta Crédito Livre”, que concentra fundos com carteiras de crédito privado de longo prazo, amargou saídas liquidas de R$ 255,2 milhões em abril. O retorno médio também ficou significativamente abaixo do CDI, com rendimento por cota de 83% do referencial conservador.

Busca por posições conservadoras

Essa percepção de perda pode retroalimentar o movimento de saques.

Com isso, se fundos tiverem que vender mais ativos no mercado secundário para cobrir as saídas líquidas, podem ter de aceitar ainda mais descontos.

No mês passado, as duas únicas categorias de fundos de crédito privado que apresentaram captação líquida positiva foram a “Renda Fixa Duração Baixa Crédito Livre”, com entradas líquidas de R$ 8,2 bilhões, e a “Renda Fixa Duração Média Grau de Investimento”, com aportes de R$ 1,4 bilhão.

São fundos com características mais defensivas dentro da classe de crédito privado – títulos com vencimento mais curtos são menos voláteis.

Investidores precisam ter paciência

O momento de perdas em fundos de crédito privado pede resiliência ao investidor. No médio e no longo prazos, os efeitos da volatilidade se diluem. Desmontar a posição agora vai significar vender na baixa e tornar real o prejuízo que está no papel.

Com uma eventual melhora do quadro no futuro, o valor das cotas tende a se recompor e pode até superar o nível de preços em que o investidor entrou.

Quem tiver mais tolerância ao risco pode até aproveitar os momentos de quedas mais acentuadas para adquirir mais cotas, olhando para um horizonte de mais de um ano.

O carrego, ou seja, o ganho por manter os títulos na carteira no longo prazo, está favorável, com taxas de retorno historicamente altas.

O pedido de recuperação judicial do Grupo Pão de Açúcar (GPA) acendeu um alerta entre investidores de fundos imobiliários (FIIs). Isso porque tanto FIIs de tijolo, que investem em imóveis alugados para redes da empresa, quanto FIIs de papel, que compram CRIs ligados à companhia ou a operações estruturadas com seus imóveis, estão expostos à difícil situação da empresa.

O caso dos CRIs é mais dramático porque o impacto tende a ser mais direto, já que os fundos atuam como financiador dessas operações e ficam expostos ao risco de crédito do GPA – quer dizer, o risco da companhia não honrar seus débitos.

Parte das dívidas ligadas ao grupo já vinha sendo negociada no mercado com forte desconto, reflexo da percepção de risco crescente entre investidores e ao aumento da probabilidade de perdas mais relevantes para os credores.

Alguns títulos estavam a 60% do valor de face – ou seja, um papel que daria direito a receber R$ 100 no vencimento estava sendo vendido por aproximadamente R$ 60. Após o anúncio da reestruturação, o preço caiu para perto de R$ 25.

O que está em jogo?

Em um processo de reestruturação, é comum que credores tenham de fazer concessões. Isso pode incluir um haircut — quando o credor aceita receber apenas parte do valor da dívida — ou a conversão da dívida em participação acionária na empresa.

Para fundos que têm títulos de crédito ligados ao GPA, como CRIs, esse tipo de medida pode levar à desvalorização desses papéis e reduzir o patrimônio do fundo.

Segundo levantamento da EQI Research compartilhado com a reportagem do InvestNews, os fundos de papel com exposição ao GPA são:

• XPCI11 (4,9%)
• BTCI11 (4,3%)
• MXRF11 (2,44%)
• VRTA11 (2,19%)
• KNIP11 (1,3%)
• HGCR11 (1,25%)
• AFHI11 (1,2%)
• VGIP11 (0,76%)
• CPTS11 (0,7%)
• HSAF11 (0,44%)
• VGHF11 (0,38%)

O quadro se torna mais delicado porque, mesmo com uma eventual renegociação das dívidas financeiras, o GPA ainda carrega um volume significativo de passivos tributários e trabalhistas, estimado em cerca de R$ 17 bilhões. Esse tipo de obrigação costuma ser mais difícil de reestruturar e, em muitos casos, não entra diretamente nos acordos com credores privados.

Alguns exemplos: o GPA estima desembolsos de cerca de R$ 389 milhões com processos trabalhistas, em sua maioria relacionados ao Extra Hiper, atualmente em fase de redução, segundo o balanço do quarto trimestre de 2025.

A companhia também prevê pagamentos de aproximadamente R$ 129 milhões referentes a acordos tributários, incluindo adesões ao Acordo Paulista e à Anistia da Bahia, entre outros compromissos.

Além disso, a empresa mantém discussões administrativas e judiciais sobre a apuração do Imposto de Renda (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), além de processos ligados à cobrança de eventuais diferenças nesses tributos.

Em outras palavras: mesmo com ajustes na estrutura de capital, a companhia ainda precisa lidar com um passivo relevante fora da negociação principal, fator que ajuda a explicar por que o mercado tem precificado a dívida da empresa com descontos tão expressivos.

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E os FIIs de tijolo?

Já no caso dos FIIs de tijolo, aqueles que têm o Pão de Açúcar como inquilino, o impacto tende a ser mais limitado. Isso porque a recuperação extrajudicial mira exclusivamente credores financeiros e não afeta o funcionamento do dia a dia da companhia. Ou seja, despesas operacionais como fornecedores, salários e aluguéis seguem sendo honradas.

Entre os fundos de tijolo com maior exposição ao GPA estão GARE11, TRXF11 e RBVA11, que têm imóveis alugados para a companhia em seus portfólios.

De acordo com levantamento da EQI Research, o fundo mais dependente da receita proveniente do grupo é o GARE11. Ao todo, são sete contratos de locação, que respondem por cerca de 14% da receita do fundo, com prazos de vigência que ultrapassam duas décadas.

O TRXF11 também mantém uma relação relevante com a varejista, somando 19 contratos de aluguel. Esses imóveis estão distribuídos principalmente entre São Paulo e Goiânia, com destaque para unidades maiores localizadas em bairros como Vila Mariana (SP) e na cidade de São Caetano do Sul (SP). A participação do GPA na receita do fundo é de aproximadamente 8%.

Já o RBVA11 tem oito imóveis locados ao grupo, espalhados por três estados, com contratos válidos até 2029. Nesse caso, os ativos tendem a ter menor área bruta locável (ABL) em comparação com os demais fundos citados. Ainda assim, o GPA representa cerca de 8,1% da receita total do portfóli.o

O que o investidor deve fazer agora?

Diante do cenário, analistas recomendam cautela, mas não necessariamente uma reação precipitada por parte dos investidores. No caso dos FIIs de papel, o principal ponto de atenção é acompanhar se haverá impacto direto nos CRIs ligados ao GPA e eventuais revisões no valor desses ativos nas carteiras dos fundos.

Como esses títulos podem passar por renegociação ou sofrer desvalorização no mercado secundário, mudanças no valor patrimonial ou até nos dividendos distribuídos não estão descartadas.

Já para os FIIs de tijolo, a recomendação é observar a evolução da situação financeira da companhia e eventuais mudanças operacionais, como fechamento de lojas ou renegociação de contratos. Apesar de os contratos de locação com o GPA serem, em sua maioria, atípicos e de longo prazo, investidores devem monitorar o peso do inquilino na receita de cada fundo.

Não é um monitoramento simples para a maioria dos investidores, mas as informações costumam estar disponíveis nos relatórios gerenciais nos sites de cada gestora.

O pedido de recuperação extrajudicial da Raízen pode gerar volatilidade nos preços de títulos negociados no mercado, além de efeitos também sobre fundos de crédito privado e da cadeia do agronegócio (Fiagros).

Segundo gestores de crédito de grandes casas ouvidos pelo InvestNews, a situação da Raízen já havia sido “precificada”, como se diz no jargão do mercado, nos títulos da companhia – CRAs, debêntures e bonds – dado o quadro de deterioração de sua saúde financeira há alguns meses.

Isso significa que esses ativos vinham sendo negociados com grande desconto em relação ao seu valor de face (o valor original definido na emissão e pago ao investidor no vencimento).

Mas, apesar dessa antecipação dos efeitos da crise da empresa, como credores ainda podem vender e comprar os papéis em plataformas de corretoras, o investidor que apostou na Raízen ainda poderá ver grande volatilidade nos preços de títulos até que a empresa resolva – ou não – a sua situação financeira.

Se muitos investidores tentarem vender o papel, o preço ainda pode cair mais, e essa situação, gerar uma piora mais ampla na percepção de risco por parte de investidores e na demanda por títulos de outras companhias, gerando uma contaminação para o mercado como um todo.

Esse é o efeito considerado mais relevante no mercado de crédito privado porque os CRAs da Raízen estão principalmente nas mãos de investidores de varejo.

Mas, como os títulos – e, sobretudo as debêntures -, estão espalhados em fundos de crédito no mercado brasileiro, casas de investimento que tiverem o papel podem sentir essa desvalorização e serem obrigadas a “marcar” (registrar) uma performance pior – ainda que isso seja marginal.

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Segundo dados de janeiro deste ano, Itaú, Banco do Brasil, Absolute e BTG Pactual estavam entre as gestoras e os bancos que possuem (ou detinham) os papéis da Raízen em carteiras.

Conforme as regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), gestoras devem deixar públicas as informações das suas carteiras com uma defasagem de no máximo três meses.

Conforme os profissionais de gestão ouvidos pelo InvestNews, o que ajuda a dissipar efeitos mais dramáticos da crise da Raízen no momento atual é o fato de que o percentual de patrimônio de fundos alocado em papéis da empresa é considerado limitado, em quadro que diverge de crises como a da Americanas e a da Light, em que havia maior concentração nas carteiras.

Além disso, como esses fundos estão com bastante caixa disponível neste momento – ou seja, com investimentos em títulos públicos de alta liquidez –, o efeito tende a ser moderado e se diluir com o tempo, mesmo que os investidores decidam resgatar mais recursos em um contexto de piora da percepção de risco e de um desempenho pior desses ativos.

Entre os Fiagros, a gestora mais relevante com posição na Raízen é a KNCA11 (Kinea Crédito Agro), um veículo mais diversificado, mas que prioriza grandes empresas.

A exposição é equivalente a 1% do patrimônio. O fundo adquiriu um CRA com vencimento em 2032 no valor de R$ 57,9 milhões; hoje, o valor “marcado” é de R$ 22 milhões.

Se os preços dos títulos da Raízen caírem, as taxas de retorno dos papéis sobe – essa é a dinâmica da renda fixa. E aí, pode até parecer que comprar o papel representa um bom negócio, dado que estará pagando uma remuneração maior.

Mas é preciso dar um passo atrás porque cada movimento nesse sentido significa que o risco também está ficando proporcionalmente maior.

Quem decide entrar em momentos de mercado como o atual à espera de uma remuneração maior pode enfrentar um cenário ainda mais grave caso a companhia não consiga se reestruturar em 90 dias, o prazo previsto dentro da recuperação extrajudicial.

Neste momento, segundo os gestores ouvidos pelo InvestNews, os fundos têm menos interesse em vender os títulos da Raízen diante da expectativa de que haverá chance de alguma recuperação de uma parte do investimento caso o processo de reestruturação da empresa seja bem-sucedido.

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Os fundos imobiliários (FIIs) de tijolo – aqueles que investem diretamente em imóveis – dominaram as carteiras recomendadas de corretoras e bancos neste mês, segundo levantamento feito pela reportagem do InvestNews. Era algo relativamente esperado, já que o mercado começa a olhar para a possibilidade de queda de juros no Brasil.

Esses produtos navegam melhor em cenários de juros mais baixos. Isso acontece porque os imóveis costumam se valorizar nesse ambiente, já que crédito fica mais barato, o que estimula a atividade econômica e aumenta a demanda por espaços comerciais.

Ao mesmo tempo, os FIIs de papel – que investem em títulos de crédito imobiliário – tendem a pagar menos quando as taxas caem, o que reduz sua atratividade relativa.

Antes de seguir, vale um adendo: este texto não é uma recomendação de investimento. A ideia aqui é mostrar para onde os analistas estão olhando agora e quais tendências aparecem nas carteiras. Além disso, quando o assunto é renda variável, a estratégia costuma ter mais a ver com visão de longo prazo do que com trocar ativos todo mês.

Veja os FIIs para março e os principais pontos destacados pelos analistas. O levantamento levou em consideração sete carteiras recomendadas de corretoras e bancos.

FIIs mais citados nas carteiras de março

HSML11
É um fundo imobiliário de tijolo do segmento de shoppings. A tese de investimento no produto, citado em cinco das sete carteiras analisadas, se apoia na qualidade e na localização do portfólio. São oito ativos distribuídos em cinco estados brasileiros – São Paulo, Alagoas, Acre, Minas Gerais e Bahia – o que tende a reduzir a volatilidade operacional ao longo do tempo.

Outro ponto central é o controle dos ativos. O HSML11 detém pelo menos 51% em sete dos oito empreendimentos do portfólio, o que garante maior poder de decisão na gestão e nas estratégias de valorização dos imóveis.

Além disso, o fundo apresenta taxa de ocupação de 97,4%, nível considerado bom pelo mercado. Na prática, isso significa que a vacância (a desocupação de um imóvel) é de menos de 3%, o que é um ótimo número.

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BRCO11
É outro FII de tijolo, mas focado no segmento logístico. Um dos destaques da tese de investimento é a qualidade da carteira de locatários, formada por empresas com elevado nível de crédito. Entre os principais nomes estão Natura (14%), Mercado Livre (11%), Whirlpool (9%), GPA (7%) e Magalu (7%), companhias relevantes em seus respectivos setores.

Em termos operacionais, a vacância física é de 7%, o que implica cerca de 93% de ocupação do portfólio. Já a vacância financeira, que indica quanto da receita potencial de aluguel o fundo deixa de receber, estava em 8,4%. Esses níveis são considerados administráveis para fundos logísticos. O BRCO11 apareceu em quatro carteiras.

Outro ponto citado pelos analistas é o impacto positivo de indenizações por rescisões antecipadas de contratos – ou seja, quando um inquilino sai do imóvel antes do fim do contrato e precisa pagar uma multa. Esse movimento gerou um acúmulo de R$ 1,28 por cota em lucros não distribuídos, o que pode ajudar a sustentar os dividendos do fundo no curto prazo.

VILG11
Esse FII é mencionado em três carteiras. Também é um fundo imobiliário de tijolo focado em ativos logísticos e industriais, com estratégia voltada à geração de renda por meio da locação de galpões.

Um dos pontos citados pelos analistas é a diversificação da base de inquilinos. As empresas dos setores de transporte e logística e e-commerce representam juntas cerca de 60% da receita do fundo, o que reduz a dependência de um único segmento.

Em janeiro, a taxa de ocupação atingiu 99,5%, nível considerado excelente no setor, enquanto a receita média de aluguel por metro quadrado avançou 1,3% na comparação anual. Além disso, o fundo vendeu quatro galpões recentemente, embolsando um lucro de R$ 6,22 por cota. Na prática, isso ajuda a reduzir a alavancagem e elevou a projeção de dividendos até junho de 2026 para a faixa entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota.

PVBI11
Este fundo imobiliário concentra seu portfólio no segmento de lajes corporativas. Ele apareceu em três das sete carteiras. Hoje, a vacância física está em 16,5%, enquanto a vacância financeira chega a 17,6%, patamares que exigem atenção dos investidores. Apesar disso, os analistas destacam alguns pontos positivos na carteira.

Cerca de 80% dos imóveis têm padrão construtivo AAA, a classificação mais alta do mercado, e estão localizados em regiões corporativas premium de São Paulo, como a Faria Lima e seu entorno. A

Além disso, há negociações em andamento: 1.013 m² estão em fase final de contrato e 3.279 m² seguem em negociação, o que pode ajudar a reduzir a vacância ao longo do tempo. Parte relevante dos contratos também terá revisões de aluguel nos próximos anos, o que pode melhorar a geração de receita do fundo.

KNCR11
Único fundo de papel da lista, o KNCR11 investe principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Ele apareceu em quatro carteiras.

A estratégia do fundo é gerar renda por meio de crédito imobiliário com perfil mais conservador, priorizando operações com garantias reais e emissores de boa qualidade. Entre os títulos dos principais nomes presentes na carteira estão Brookfield, JHSF e MRV.

Segundo analistas, outro ponto positivo é que as operações têm garantias fortes, como imóveis dados em garantia e recebíveis imobiliários, o que reduz o risco de calote. O fundo também tem histórico consistente de distribuição de dividendos, alta liquidez no mercado e correlação positiva com a taxa Selic, características que costumam torná-lo uma opção mais defensiva dentro do universo de FIIs.

Relatórios consultados: Terra Investimentos, BTG Pactual, Itaú, XP, Empiricus, BB Investimentos e Daycoval.

O Banco do Vaticano lançou, em parceria com a gestora Morningstar, dois índices de ações baseados em princípios católicos: o Índice de Princípios Católicos do Banco do Vaticano para a Zona do Euro e o Índice de Princípios Católicos do Banco do Vaticano para os Estados Unidos.

Cada índice reúne 50 empresas de médio e grande porte nos setores de tecnologia, financeiro e telecomunicações, selecionadas por critérios éticos e morais.

São excluídas companhias envolvidas com aborto, contraceptivos, pesquisa com embriões, pornografia e armamentos controversos. Entre elas estão Johnson & Johnson, Pfizer, Disney e fabricantes de armamento nuclear, além de multinacionais como LVMH e Schneider Electric, consideradas fora dos princípios definidos pelo Vaticano.

No índice norte-americano, Meta e Amazon têm os principais pesos, enquanto na Europa lideram ASML Holding, Deutsche Telekom e SAP. Além das exclusões, os índices priorizam empresas que “promovem o bem comum, a justiça social e a ecologia integral”, segundo a Doutrina Social da Igreja.

A Morningstar aplica filtros quantitativos e qualitativos para assegurar que as empresas selecionadas estejam alinhadas à doutrina católica.

Embora siga princípios éticos, a carteira do Banco do Vaticano adota uma tese de investimento que também considera desempenho financeiro e qualidade dos ativos, independentemente da fé do investidor. A “agnosticidade percebida” é relativa.

Os critérios éticos permanecem válidos, mas empresas como Nvidia e Meta entram na carteira com base em sua performance: a Nvidia representava cerca de 8% do ETF Global X CATH em fevereiro de 2026, enquanto a Meta acumulou valorização de mais de 200% desde 2016.

Outros fundos

Fundos como o ETF Global X S&P 500 Catholic Values Index (Índice de Valores Católicos) e os Ave Maria Mutual Funds (Fundos Mútuos Ave Maria) mostram que a abordagem de investimentos guiada por princípios católicos pode gerar retorno financeiro ao longo do tempo. Os Ave Maria Mutual Funds, criados em 2001, acumulam US$ 3,8 bilhões em ativos sob gestão até 2025.

Já o ETF Global X CATH, listado na Nasdaq em 18 de abril de 2016, rastreia o S&P 500 Catholic Values Index (criado em 2015) e registra valorização acumulada de mais de 214% desde seu lançamento, incluindo ganho de 16% em 2025. Entre suas principais posições estão Nvidia, Microsoft, Apple, Alphabet (Google) e Amazon.

Reputação e escândalo

Para o Banco do Vaticano, a iniciativa também tem objetivo estratégico de reorganizar seus investimentos após décadas de escândalos financeiros, incluindo casos de lavagem de dinheiro e perdas de US$ 200 milhões em 2022.

Em outubro de 2025, o Papa Leão XIV aprovou regras que diversificam os investimentos do Vaticano entre a Administração do Patrimônio da Sé Apostólica e outras instituições, aumentando transparência e ativos líquidos do banco para US$ 7 bilhões.

Analistas projetam que ETFs rastreando o Índice de Princípios Católicos do Banco do Vaticano para a Zona do Euro e o Índice de Princípios Católicos do Banco do Vaticano para os Estados Unidos poderão surgir até o fim de 2026, com US$ 500 milhões iniciais em ativos nos Estados Unidos e na Europa.

Desde a sua criação em 1942, o Banco do Vaticano desempenha funções financeiras ligadas à Igreja Católica, administrando recursos destinados a obras religiosas e sociais. Apesar de não atuar como um banco comercial, mantém operações internacionais e desenvolve índices e fundos com critérios éticos, combinando gestão financeira e princípios religiosos.

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O mercado de fundos imobiliários vive em um dos momentos de maior ansiedade em, pelo menos, quatro anos. Tudo por conta da perspectiva de queda de juros em 2026. E não é para menos: a redução da Selic pelo Banco Central vai impactar quase que diretamente o valor das cotas desses portfólios.

Para os fundos imobiliários listados na bolsa, a reação aos cortes de juros é um movimento muito mais rápido e direto comparado àquele que ocorre no mercado imobiliário físico. Nesse caso, o ciclo de redução da Selic atua por meio do aumento de demanda pelo crédito, com a diminuição dos custos de financiamento.

No caso dos FIIs, o mecanismo é outro. É que a remuneração dos fundos se assemelha, na prática, a dos títulos públicos atrelados à inflação – o Tesouro IPCA+ (NTN-B). Grosso modo, é como se a valorização do imóvel no longo prazo pagasse a inflação, e a renda mensal que o fundo deposita na conta se torne o ganho real, aquele além do índice de preços.

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Como se trata de uma aplicação com risco maior do que o dos títulos do Tesouro, os investidores pedem um prêmio sobre o rendimento das NTN-Bs de vencimentos mais distantes. Quando há uma elevação na curva de juros futuros longos (como aconteceu em 2025), o mercado se ajusta, ou seja, o preço das cotas cai e o “yield”, que é a relação entre o retorno com dividendos e o valor da cota, sobe.

Quando acontece uma queda de juros, o movimento ocorre ao contrário: os valores das cotas sobem, mas os yields caem. Ainda que a Selic seja uma taxa de curto prazo, o movimento de redução tende a movimentar os juros mais longos. Isso porque as expectativas se ajustam às perspectivas de menor custo de financiamentos e melhora da atividade econômica, em meio a uma inflação controlada. E é justamente o que se espera para 2026.

A onda da valorização

O momento tende a ser favorável para quem busca ganhar com o movimento de elevação dos preços das cotas ao longo do próximo ano. De acordo com o CEO da Integral Brei, Vitor Bidetti, há uma oportunidade para investidores se posicionarem até o início do ano, se quiserem aproveitar o potencial ciclo de queda da Selic.

“Entendo que 2026 pode ser um período de virada do mercado. Em períodos anteriores, a gente sempre viu os imobiliários dando uma arrancada relativamente forte após o início do ciclo de queda de taxa de juros.”

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Para a sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, Anita Scal, “agora é o momento de o investidor entrar para conseguir surfar a valorização da cota, além de aproveitar o dividendo ainda alto”. A especialista, no entanto, alerta: quem esperar o cenário macroeconômico melhorar ou decidir se posicionar apenas depois de o BC fazer o primeiro movimento corre o risco de deixar a onda passar. “O investidor, simplesmente, pode perder essa janela.”

O futuro do Ifix

Os especialistas veem um rali em potencial para 2026, mesmo com o Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) em território amplamente positivo neste ano. O referencial acumula alta de 19,65% até 22 de dezembro, quando se somam a valorização das cotas e os ganhos com dividendos. O desempenho ganha do CDI, mas perde do Ibovespa, que sobe 31,7% no período.

Scal, porém, observa que a elevação no ano, basicamente, reduziu os descontos médios vistos nas negociações na bolsa. Outro ponto importante é que o segmento tem pouquíssima participação de estrangeiros, ao contrário das ações que, até o momento, têm tido um desempenho puxado pelos recursos de fora.

Nesse cenário, se a queda de juros levar investidores a deixarem o conforto da renda fixa, parte desses recursos deve voltar para os FIIs. Um fluxo maior pode estender a alta do Ifix ao longo do próximo ano.

A volta das ofertas?

Além disso, a perspectiva de um ritmo mais forte para a redução da Selic também anima os gestores. A mediana de estimativas da Focus coloca a Selic em 12,25% no fim de 2026. Isso representa um corte de 2,75 pontos percentuais no ano que vem. Como o BC vai fazer oito reuniões para decidir o rumo dos juros de janeiro a dezembro, teria de fazer cortes de, pelo menos, 0,5 ponto percentual em, pelo menos, metade desses encontros.

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Outra aposta dos gestores é sobre a retomada de listagens de novos fundos na bolsa e um aumento das emissões, o que tende a ajudar a aquecer ainda mais o mercado. “Muitos fundos já estão se preparando para fazer follow-ons (ofertas subsequentes de cotas) ou para se listarem na bolsa”, diz Scal.

Bidetti, da Integral, enxerga a possibilidade de o mercado destravar as ofertas iniciais de novos FIIs (IPO) já no primeiro semestre de 2026. A abertura de capital de novos fundos na B3 está paralisada há mais de três anos,

Eleições no radar

O movimento de IPOs, porém, pode desacelerar na medida em que as eleições se aproximarem, no segundo semestre. Conforme a diretora da Rio Bravo, a volatilidade será pontual, mas tende a travar o mercado se for muito forte.

Essa instabilidade pode tornar os investidores mais cautelosos e segurar as captações, enquanto a incerteza persistir. “No momento em que sai uma pesquisa e o mercado não gosta, as cotas começam a cair e fica mais difícil sair uma operação.” 

O CEO da Integral lembra, porém, que o ciclo de juros será uma força mais duradoura e mais impactante para o mercado dos fundos imobiliários. “O ano eleitoral traz volatilidade maior do que em outros momentos, mas o mais importante é a tendência. O ciclo de juros vai durar 2026 inteiro e, provavelmente, se estender até 2027. Depois das eleições, será mais significativo saber se os juros vão cair para um dígito.”

A Câmara dos Deputados derrubou, na tarde de quarta-feira (8), a Medida Provisória (MP) 1.303/2025, que previa unificar em 18% a tributação sobre aplicações financeiras a partir de 2026 – como CDBs -, além de acabar com as isenções de títulos como LCIs e LCAs.

A decisão foi interpretada como uma derrota para o governo federal, que contava com a medida para elevar a arrecadação. Com a queda da MP, a equipe econômica projeta um rombo de R$ 42,3 bilhões nas contas públicas.

Nas redes sociais, a ministra-chefe da Secretaria de Relações Institucionais e deputada federal Gleisi Hoffmann criticou o resultado. “Quem votou na Câmara para derrubar a MP que taxava os super ricos votou contra o país e o povo”, escreveu no X (antigo Twitter).

Já a oposição comemorou a decisão, argumentando que a medida representava aumento de impostos.

Com a perda de vigência da MP, as regras de tributação permanecem as mesmas. A seguir, veja o que previa a proposta e como ficam as alíquotas para cada tipo de investimento.

Títulos públicos, CDBs e debêntures simples

O que a MP previa: inicialmente, uma alíquota única de 18%. Após negociações no Congresso, o percentual subiu para 18%.

Como fica: com a derrubada da MP, essas aplicações continuam sujeitas à tabela regressiva de Imposto de Renda (IR): 22,5% (180 dias ou menos); 20% (181 a 360 dias); 17,5% (361 a 720 dias) e 15% (721 dias ou mais), segundo as regras atuais da Receita Federal.

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Fundos de renda fixa e multimercados

O que a MP previa: o mesmo tratamento dos CDBs – uma alíquota única de 18%, depois elevada para 18% nas negociações com o Congresso.

Como fica: continuam sujeitos à tabela regressiva de IR: 22,5% (180 dias ou menos); 20% (181 a 360 dias); 17,5% (361 a 720 dias) e 15% (721 dias ou mais).

Ações, fundos de ações e ETFs

O que a MP previa: alíquota única de 18%.

Como fica: isenção para vendas mensais de até R$ 20 mil. Lucros acima desse limite seguem tributados em 15% (operações comuns) e 20% (day trade).

FIIs e Fiagros

O que a MP previa: o texto original previa o fim da isenção de dividendos pagos por fundos imobiliários (FIIs) e Fiagros – fundos de investimento das cadeias produtivas agroindustriais. Na versão aprovada pela comissão da Câmara, a isenção dos dividendos havia sido retomada no casos previstos, ou seja, fundos com 100 ou mais cotistas e que sejam negociados em bolsa ou em balcão organizado.

Como fica: mantida a isenção sobre dividendos e cobrança de 20% de IR sobre o ganho de capital na venda das cotas.

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Criptoativos

O que a MP previa: alíquota única de 18% sobre o lucro com criptomoedas, eliminando a isenção para vendas mensais de até R$ 35 mil.

Como fica: isenção para vendas mensais de até R$ 35 mil. Acima desse valor, o imposto é progressivo sobre o lucro anual: 15% até R$ 5 milhões; 17,5% de R$ 5 a 10 milhões; 20% de R$ 10 a 30 milhões; e 22,5% acima de R$ 30 milhões.

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LCI, LCA, CRI, CRA e debêntures incentivadas

O que a MP previa: o texto inicial da medida previa alíquota de 5% sobre essas aplicações. Após negociações com o Congresso, as isenções foram mantidas.

Como fica: continuam isentos de Imposto de Renda.

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Para a maior parte dos investidores, falar em investir em shoppings significa comprar cotas de fundos imobiliários especializados nos centros de compras e lazer. Mas ainda que esse segmento dos FIIs esteja indo muito bem, com uma valorização de mais de 18% em 2025, quem está com tudo mesmo são as ações das companhias do setor.

Todos os papéis das empresas listadas desse setor sobem 40% ou mais neste ano. O motivo? O intenso ciclo de obras dos últimos anos, que incluiu reformas e ajustes de portfólio. E agora as companhias colhem os frutos desse trabalho.

Mas ainda que pareça que as ações já andaram bastante, na verdade, analistas ainda veem espaço para crescimento. Isso porque essas empresas se beneficiam diretamente de juros mais baixos. Com uma Selic em 15% ao ano, portanto, o avanço potencial dos centros de compras e lazer apenas começou. Quando o Banco Central passar a cortar a taxa básica, a tendência é de os resultados melhorarem ainda mais.

Além disso, mesmo com a alta recente das ações, analistas ainda acreditam que esses papéis negociam com desconto. Ou seja, ainda não foram capazes de capturar todo o esforço de melhora operacional, de priorização dos ativos de maior qualidade e de foco nos mercados mais lucrativos.

Multiplan, Allos e Iguatemi, as principais operadoras listadas na Bolsa, passaram pela fase reciclagem de portfólio, modernização de espaços e foco em eficiência. O resultado é um setor concentrado em ativos de maior qualidade e com retornos crescentes, o que ajuda a explicar por que as ações têm entregado desempenho superior ao dos fundos imobiliários do segmento.

Os analistas do Santander mantêm as três companhias com o status de “outperform”, ou seja, com um desempenho abaixo do seu potencial e, portanto, com indicação de compra. Os preços-alvos para 2025 revelam o potencial de alta antes mesmo de o BC começar a cortar os juros. No caso de Allos, a casa de análise estima um preço-alvo de R$ 33,50 para o papel, o que significa um potencial de alta de 38,3% ante a cotação atual.

No caso de Iguatemi e Multiplan, as projeções são ainda maiores. O preço-alvo de Multiplan foi calculado em R$ 39,50 e o do Iguatemi em R$ 34,50. As projeções representam potenciais de altas de, respectivamente, de 44,2% e 49,7%.

Ações x FIIs

Esse ambiente favorável aos shoppings tende a beneficiar o setor como um todo. A questão é que hoje os ativos mais ‘premium’ estão nas mãos das empresas, e não dos fundos. E isso não é difícil de explicar: as companhias querem preservar os ativos premium, e optam por vender aqueles que têm menos potencial ou então que estão fora da estratégia da empresa. Ou seja, o Iguatemi não vai vender o Iguatemi São Paulo nem a Multiplan vai se desfazer do Barra Shopping ou o MorumbiShopping, por exemplo.

Essa diferença entre as carteiras das empresas e dos fundos pode ser observada no resultado da receita líquida operacional (NOI, na sigla em inglês) por m2 mensal, ou seja, a receita por metro quadrado que o shopping gera com aluguel e serviços, menos os custos com manutenção, limpeza, segurança etc. No caso dos FIIs, o NOI dos portfólios que fazem parte do Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) ficou em R$ 130 no segundo trimestre deste ano. Um dos FIIs mais negociados no mercado, o XP Malls, por exemplo, reportou um NOI/m2 de R$ 133 no segundo trimestre.

Já as companhias do setor, por sua vez, mostram uma rentabilidade bem maior no mesmo período. A Allos exibiu um valor de receita operacional líquida por metro quadrado mensal de R$ 154. A Iguatemi mostrou no fim do segundo trimestre um NOI/m2 de R$ 225. E a Multiplan, de R$ 174.

Isso significa que a rentabilidade das companhias do setor listadas alcança uma vantagem entre 18% e 73% acima da média dos FIIs de shoppings.

Margens históricas

Esse desempenho garantiu margens históricas para as companhias com ações negociadas na bolsa, de 88% a 89%.

Dona de 58 empreendimentos, a Allos manteve uma taxa de ocupação de 96,4%, ou seja, praticamente todos os espaços dos shoppings alugados. O resultado operacional dos shoppings, a margem NOI (que é o quanto da receita por metro quadrado de fato se transforma em lucro) atingiu 93,3%, o maior nível já registrado pela companhia.

A Multiplan também teve margem NOI de 95%, a mais alta desde sua abertura de capital. Já a Iguatemi apresentou ocupação acima de 96% e margem Noi de 93,8% — reforçando o bom momento de todo o setor.

Crescimento acima da média

Boa parte dessa melhora reflete o encerramento do ciclo de revitalizações que marcou o pós-pandemia. “Fomos percursores dessa nova etapa de expansão e revitalização”, disse Armando d’Almeida Neto, vice-presidente Financeiro e de Relações com Investidores da Multiplan, em entrevista ao InvestNews.

Segundo ele, a decisão de investir quando o setor ainda estava em compasso de espera se mostrou acertada. “Na época, fomos criticados pelo aumento de capex (investimento), mas a estratégia trouxe retorno de capital acima do esperado. Hoje vemos o resultado em shoppings como o DiamondMall, o BarraShopping e o Morumbi, que cresceram bem acima da média da companhia”, afirmou.

Para Armando, o setor agora entra em uma nova fase — não mais de grandes reformas, mas de expansões pontuais e estratégicas, capazes de capturar a demanda reprimida de lojistas. E é essa demanda que deve manter o crescimento de receitas mesmo mesmo num potencial ambiente de desaceleração do consumo.

“A Multiplan tem cerca de 170 mil metros quadrados disponíveis para crescer dentro dos próprios shoppings, o que representa 20% de aumento de ABL (área bruta locável) apenas com os ativos que já temos”, disse. “A demanda por espaço continua forte. O varejo não tem mais para onde crescer na rua; só dentro dos shoppings.”

Receitas crescem, mesmo com juros altos

A Allos também enxerga o setor no mesmo ponto de inflexão. Na teleconferência de resultados do segundo trimestre, o CEO Rafael Salles destacou que a alta ocupação e o avanço da receita maior do que o aumento da inflação mostra a força da demanda por espaço nos shoppings do grupo. A empresa destacou ainda que grande parte do portfólio já passou por modernização, e agora prioriza expansões com retorno rápido e uma evolução de receita eficiente.

A Iguatemi segue o mesmo caminho. Depois de um 2024 marcado por aquisições como RioSul, Pátio Paulista e Pátio Higienópolis, e pela venda de participações em outros ativos, a companhia agora foca em integrar e ampliar os empreendimentos. O grupo está investindo na expansão do Iguatemi Brasília e no retrofit do Market Place, em São Paulo — dois projetos que a administração acredita serem capazes de sustentar o crescimento orgânico dos próximos trimestres.

Apesar do ambiente ainda desafiador, marcado por juros elevados, o ritmo de execução e rentabilidade permanece forte. A analistas, o CEO da Allos afirmou que ainda é um momento de maior cautela no lado de investimento. “E no lado de desinvestimentos, a gente teria que buscar uma solução, não há hoje muita liquidez para fazer transações grandes e a gente não pretende vender ativos fora do valor correto.”

Para d’Almeida Neto, VP da Multiplan, em um cenário de custos de capital mais baixos, a atividade no setor seria ainda mais aquecida. “A queda dos juros impacta diretamente o valor das companhias e libera apetite para novas aquisições e expansões.” Diante desse contexto, ele avalia que a melhor decisão recente da Multiplan foi o programa de recompra de ações, com retorno acima do que seria possível em novos projetos no atual momento.