As mudanças no programa Minha Casa, Minha Vida anunciadas na terça-feira (24) ampliam em até 24% a capacidade de compra dos participantes do sistema de financiamento de habitação popular com juros subsidiados. Isso significa uma inclusão potencial de até 500 mil de famílias na plataforma.
Esse avanço da base representa um impulso direto na geração de novos negócios para as construtoras — movimento que ainda não estava totalmente precificado nas ações. O mercado já especulava sobre a ampliação de limites, mas os ajustes feitos pelo Conselho Curador do FGTS vieram acima do esperado.
O mercado começou a incorporar esse novo cenário nesta quarta-feira (25), movimento refletido na alta dos papéis das incorporadoras.
Com a perspectiva de aumento dos negócios imobiliários em 2026, as ações de empresas com atuação nesses segmentos sobem até 8% nesta quarta-feira.
Por volta de 16h30, as ações ordinárias (ON) de MRV subiam 8%, enquanto os papéis da Tenda avançavam 2,46%. Já Cury e Direcional ganhavam, respectivamente, 3,26% e 1,14%.
Aqui é preciso fazer uma ressalva. A alta mais forte da MRV ocorre em parte por conta de um ajuste após a queda acentuada ocorrida no último mês. As ações ordinárias da companhia chegaram a cair 14% após a divulgação do balanço do quarto trimestre. O recuo ocorreu devido às preocupações com o alto endividamento e com os prejuízos da operação nos EUA, que estavam impactando a geração de caixa e os resultados gerais da empresa.
Mas o que mudou no Minha Casa, Minha Vida? O Conselho Curador do FGTS elevou tanto as faixas salariais elegíveis aos subsídios quanto os valores dos imóveis que podem ser adquiridos dentro do progama.
No caso das Faixas 3 e 4, as mais rentáveis e voltadas às famílias de classe média, os tetos de renda subiram R$ 1 mil em cada segmento para R$ 9,6 mil e R$ 13 mil.
Os valores de residências que podem ser financiadas aumentaram para até R$ 400 mil na Faixa 3 e até R$ 600 mil, no caso da 4.
Nos cálculos do Itaú BBA, os compradores agora elegíveis à Faixa 1 poderiam adquirir imóveis até 8% mais caros; na Faixa 2 teriam capacidade para pagar por unidades com preços 13% maiores; na Faixa 3, o avanço seria de 24%; e, na Faixa 4, de 17%.
Já o BTG Pactual calcula um aumento médio de 21% do ganho de poder de compra em cada faixa.
No caso da Faixa 4, os novos limites significam a inclusão de até 400 mil novas famílias elegíveis aos financiamentos só nesse segmento. O cálculo leva em conta os dados da PNAD contínua do IBGE. A pesquisa considera a classe média ou classe B um contingente de 11 milhões de famílias com rendas entre R$ 8 mil e R$ 24 mil mensais.
De um lado, o barril acima de US$ 100 – um patamar que ninguém esperava até o início da guerra com o Irã. De outro, o pacote do governo para aliviar os preços internos dos combustíveis em meio à alta do petróleo; que incluem um imposto de exportação de 12% para o óleo cru.
O imposto, anunciado na quinta (12) e válido a princípio por quatro meses, entra para compensar o PIS/Cofins zerado sobre o diesel e também um auxílio financeiro de R$ 0,32 por litro para produtores e importadores do combustível.
Vejamos aqui como essa realidade, de petróleo em alta e imposto surpresa, impacta cada uma das nossas petroleiras de capital aberto: Petrobras, Prio, Brava Energia e PetroReconcavo.
Petrobras
A estatal ganha por conta do parque de refino. Ela aumentou o diesel na boca das refinarias em 11,6%, para aproximar os preços locais dos internacionais. Ainda que a defasagem siga alta, o custo de extração de matéria-prima (petróleo) e de refino permanecem os mesmos. Logo, o aumento compensa em parte o novo imposto sobre a fatia de óleo cru que a petroleira exporta.
O custo de extração da Petrobras, vale notar, é particularmente baixo: US$ 9 por barril. No quarto trimestre de 2025, a estatal fez um Ebitda equivalente a US$ 10,9 bilhões com o Brent, o preço de referência para o barril, entre US$ 60 e US$ 65.
Antes mesmo do conflito, o barril já estava em um patamar superior, US$ 73. Caso venha um cessar fogo, a produção dos países árabes ainda levaria algum tempo até voltar ao normal. Eles já cortaram a produção em 30% (10 milhões de barris por dia, o equivalente a um décimo do consumo global).
A Agência Internacional de Energia estima que um retorno aos níveis pré-guerra pode levar semanas e, em alguns casos, meses – religar poços de forma apressada poderia danificar equipamentos, gerando novas paradas.
Ou seja: a pressão sobre a oferta não terminaria da noite para o dia, favorecendo as petroleiras daqui. Somando isso à margem maior do refino, o cenário para a Petrobras segue positivo mesmo com o imposto.
Prio
A Prio exporta toda sua produção e não tem refino para compensar a taxa de 12%. Por conta disso, o Safra prevê uma redução de 15% no lucro operacional previsto para 2026 caso o imposto de exportação se mantenha até dezembro.
O cálculo, porém, leva em conta uma eventual realidade com o Brent a um preço médio de US$ 70. Caso o barril permaneça a um patamar mais elevado do que esse, o impacto arrefece.
Também vale lembrar que o barril em alta vem num momento de expansão da Prio. Ela acaba de colocar um novo campo em operação, Wahoo, com capacidade para extrair 40 mil barris por dia. O Itaú BBA estima que a produção chegue a 201 mil bpd neste ano – praticamente o dobro dos 106 mil bpd de 2025.
Brava Energia e PetroReconcavo
A Brava exporta só um terço de sua produção. Diante disso, os analistas do Safra vêem um impacto menor do novo imposto ali: redução de 7% do lucro operacional em 2026. Também ajuda o fato de ela trabalhar com refino – a petroleira opera a refinaria de Camarão (RN). As margens maiores no diesel, então, mitigam o efeito do imposto.
A Brava é a segunda maior junior oil do país (80 mil barris por dia em 2025) e passa por um momento de virada. Aumentou produção em 46% no ano passado e reverteu o prejuízo de R$ 1,1 bilhão em lucro de R$ 1,5 bilhão. O plano interno é aumentar a produção para 100 mil bpd em 2027.
Já na PetroReconcavo o efeito do imposto seria desprezível. Focada em campos maduros e em terra no Nordeste, com produção de 24 mil bpd, a empresa tem escala menor e perfil pouco exposto à exportação. De acordo com o Safra, ela praticamente não sofre impacto da taxa de 12%.
O que mais preocupa, para o setor como um todo, nem é o impacto financeiro imediato, mas o precedente aberto pelo governo. Para os analistas do Morgan Stanley e do Bradesco BBI, a criação do imposto aumenta a incerteza regulatória na exploração de petróleo no Brasil, o que pode reduzir o apetite de investidores.
Na outra ponta, a vantagem geopolítica conta a favor das brasileiras. Não estamos, afinal, numa região sujeita a conflitos militares capazes de interromper a produção.
Países que dependem fortemente de petróleo importado, especialmente China, Índia e Japão, agora tendem a buscar mais fontes de suprimento alternativas ao Oriente Médio. E, definitivamente, somos uma delas.
O pedido de recuperação judicial do Grupo Pão de Açúcar (GPA) acendeu um alerta entre investidores de fundos imobiliários (FIIs). Isso porque tanto FIIs de tijolo, que investem em imóveis alugados para redes da empresa, quanto FIIs de papel, que compram CRIs ligados à companhia ou a operações estruturadas com seus imóveis, estão expostos à difícil situação da empresa.
O caso dos CRIs é mais dramático porque o impacto tende a ser mais direto, já que os fundos atuam como financiador dessas operações e ficam expostos ao risco de crédito do GPA – quer dizer, o risco da companhia não honrar seus débitos.
Parte das dívidas ligadas ao grupo já vinha sendo negociada no mercado com forte desconto, reflexo da percepção de risco crescente entre investidores e ao aumento da probabilidade de perdas mais relevantes para os credores.
Alguns títulos estavam a 60% do valor de face – ou seja, um papel que daria direito a receber R$ 100 no vencimento estava sendo vendido por aproximadamente R$ 60. Após o anúncio da reestruturação, o preço caiu para perto de R$ 25.
O que está em jogo?
Em um processo de reestruturação, é comum que credores tenham de fazer concessões. Isso pode incluir um haircut — quando o credor aceita receber apenas parte do valor da dívida — ou a conversão da dívida em participação acionária na empresa.
Para fundos que têm títulos de crédito ligados ao GPA, como CRIs, esse tipo de medida pode levar à desvalorização desses papéis e reduzir o patrimônio do fundo.
Segundo levantamento da EQI Research compartilhado com a reportagem do InvestNews, os fundos de papel com exposição ao GPA são:
XPCI11 (4,9%)
BTCI11 (4,3%)
MXRF11 (2,44%)
VRTA11 (2,19%)
KNIP11 (1,3%)
HGCR11 (1,25%)
AFHI11 (1,2%)
VGIP11 (0,76%)
CPTS11 (0,7%)
HSAF11 (0,44%)
VGHF11 (0,38%)
O quadro se torna mais delicado porque, mesmo com uma eventual renegociação das dívidas financeiras, o GPA ainda carrega um volume significativo de passivos tributários e trabalhistas, estimado em cerca de R$ 17 bilhões. Esse tipo de obrigação costuma ser mais difícil de reestruturar e, em muitos casos, não entra diretamente nos acordos com credores privados.
Alguns exemplos: o GPA estima desembolsos de cerca de R$ 389 milhões com processos trabalhistas, em sua maioria relacionados ao Extra Hiper, atualmente em fase de redução, segundo o balanço do quarto trimestre de 2025.
A companhia também prevê pagamentos de aproximadamente R$ 129 milhões referentes a acordos tributários, incluindo adesões ao Acordo Paulista e à Anistia da Bahia, entre outros compromissos.
Além disso, a empresa mantém discussões administrativas e judiciais sobre a apuração do Imposto de Renda (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), além de processos ligados à cobrança de eventuais diferenças nesses tributos.
Em outras palavras: mesmo com ajustes na estrutura de capital, a companhia ainda precisa lidar com um passivo relevante fora da negociação principal, fator que ajuda a explicar por que o mercado tem precificado a dívida da empresa com descontos tão expressivos.
Já no caso dos FIIs de tijolo, aqueles que têm o Pão de Açúcar como inquilino, o impacto tende a ser mais limitado. Isso porque a recuperação extrajudicial mira exclusivamente credores financeiros e não afeta o funcionamento do dia a dia da companhia. Ou seja, despesas operacionais como fornecedores, salários e aluguéis seguem sendo honradas.
Entre os fundos de tijolo com maior exposição ao GPA estão GARE11, TRXF11 e RBVA11, que têm imóveis alugados para a companhia em seus portfólios.
De acordo com levantamento da EQI Research, o fundo mais dependente da receita proveniente do grupo é o GARE11. Ao todo, são sete contratos de locação, que respondem por cerca de 14% da receita do fundo, com prazos de vigência que ultrapassam duas décadas.
O TRXF11 também mantém uma relação relevante com a varejista, somando 19 contratos de aluguel. Esses imóveis estão distribuídos principalmente entre São Paulo e Goiânia, com destaque para unidades maiores localizadas em bairros como Vila Mariana (SP) e na cidade de São Caetano do Sul (SP). A participação do GPA na receita do fundo é de aproximadamente 8%.
Já o RBVA11 tem oito imóveis locados ao grupo, espalhados por três estados, com contratos válidos até 2029. Nesse caso, os ativos tendem a ter menor área bruta locável (ABL) em comparação com os demais fundos citados. Ainda assim, o GPA representa cerca de 8,1% da receita total do portfóli.o
O que o investidor deve fazer agora?
Diante do cenário, analistas recomendam cautela, mas não necessariamente uma reação precipitada por parte dos investidores. No caso dos FIIs de papel, o principal ponto de atenção é acompanhar se haverá impacto direto nos CRIs ligados ao GPA e eventuais revisões no valor desses ativos nas carteiras dos fundos.
Como esses títulos podem passar por renegociação ou sofrer desvalorização no mercado secundário, mudanças no valor patrimonial ou até nos dividendos distribuídos não estão descartadas.
Já para os FIIs de tijolo, a recomendação é observar a evolução da situação financeira da companhia e eventuais mudanças operacionais, como fechamento de lojas ou renegociação de contratos. Apesar de os contratos de locação com o GPA serem, em sua maioria, atípicos e de longo prazo, investidores devem monitorar o peso do inquilino na receita de cada fundo.
Não é um monitoramento simples para a maioria dos investidores, mas as informações costumam estar disponíveis nos relatórios gerenciais nos sites de cada gestora.
Petróleo em alta, aumento da produção e novos projetos prestes a entrar em operação ajudam a explicar por que a Prio virou uma das ações mais procuradas por grandes investidores locais e estrangeiros. Agora, com geração de caixa crescente, começa a ganhar espaço no mercado a expectativa de que a companhia entre em uma fase de retorno direto ao acionista.
No acumulado do ano, a Prio já sobe 33%, superando até mesmo o Ibovespa. Em 12 meses, 45%. É um desempenho melhor do que todo mundo no setor, caso da Brava, PetroReconcavo e da própria Petrobras.
Parte do mercado começa a enxergar que a próxima etapa da história da Prio pode vir de um novo elemento: a distribuição de lucros para os investidores.
Historicamente, a Prio concentrou seus esforços em crescer: adquirir campos maduros, aumentar a eficiência operacional e elevar a produção. Essa estratégia permitiu à empresa ampliar rapidamente sua escala nos últimos anos.
Agora, com novos projetos entrando em operação e a produção atingindo um novo patamar, a empresa começa a se aproximar de uma fase em que crescimento e geração de caixa podem ocorrer ao mesmo tempo.
Quando isso acontece, muda também a forma como a empresa é avaliada. A companhia deixa de ser vista apenas como uma história de expansão e passa a ser avaliada também pela sua capacidade de devolver capital aos acionistas.
Essas percepções foram coletadas em uma pesquisa realizada pelo BTG com hedge funds, os nossos multimercados (que compram várias classes de ativos), e fundos long only, que investem apenas em ações e em prazos maiores. No levantamento, 48% dos participantes citaram a Prio como o consenso de melhor investimento no setor de óleo e gás.
Além dessa leitura sobre o potencial de retorno ao acionista, os gestores também deram ênfase aos preços do petróleo e ao início da produção no campo de Wahoo, na Bacia de Campos, como grande ponto de virada para a empresa.
Em contraste, a maioria dos fundos está com exposição baixa ou short (os “vendidos”, que ganham com a queda do papel) em Petrobras. Isso porque as ações dependem dos preços do petróleo e do fluxo estrangeiro, mas não só isso. Existe a parte que atrapalha: as eleições e o ciclo político, que começarão a se desenhar ao longo deste ano.
A vantagem operacional da Prio
Diferentemente de outras companhias de energia que também atuam em refino ou gás natural, a Prio tem praticamente toda a sua produção concentrada em petróleo bruto. Isso significa que suas receitas reagem mais rapidamente quando o preço do barril sobe.
Esse tipo de perfil tende a se tornar mais atrativo em períodos de incerteza no mercado de energia, como o atual. O acirramento dos conflitos no Oriente Médio impulsionou ainda mais os preços da commodity, que já sobe 32% desde o começo do ano.
Nos últimos anos, a Prio ficou conhecida por adquirir campos maduros de petróleo e aumentar sua eficiência operacional nesses ativos.
Esse modelo fez a empresa crescer rapidamente. No fim de 2025, a produção atingiu cerca de 128 mil barris de petróleo por dia, avanço expressivo em relação aos trimestres anteriores.
Parte desse crescimento veio da ampliação da participação da companhia no campo de Peregrino, na Bacia de Campos. Com uma fatia maior no ativo, a empresa passa a capturar uma parcela maior da produção e da receita gerada ali.
Esse aumento de escala é relevante porque muda a estrutura da empresa. Quanto maior for a produção, maior tende a ser a geração de caixa quando o preço do petróleo está elevado. E, agora, Wahoo deve representar o próximo salto.
Com a licença ambiental concedida, a expectativa é que cada poço produza cerca de 10 mil barris por dia, com potencial de chegar a aproximadamente 40 mil barris diários conforme novos poços sejam conectados.
Se esse volume se confirmar, o campo pode representar uma adição relevante à produção atual da empresa. É justamente esse aumento de escala que faz o mercado acompanhar de perto o início das operações. Em empresas de petróleo, novos campos costumam ser o principal motor de crescimento.
O petróleo já se valorizou cerca de 30% no acumulado de 2026. Em apenas dois dias, com a escalada de conflitos no Oriente Médio, a alta é de 8%. Esse movimento levanta questionamentos da parte de investidores sobre a melhor forma de buscar tirar proveito da alta das cotações.
As maneiras mais acessíveis são ETFs negociados no exterior, atrelados aos preços do petróleo ou a empresas do setor de petróleo e gás; BDRs de ETFs negociados na B3, também ligados a petrolíferas estrangeiras; BDRs de empresas estrangeiras; e ações brasileiras do setor, em que a exposição ao petróleo existe, mas com particularidades operacionais que precisam ser levadas em conta.
ETFs fora do Brasil
Por meio de uma conta internacional, o investidor brasileiro que procura ativos americanos tem à disposição alternativas com grande liquidez. Uma delas é o USO, sigla para United States Oil Fund. O fundo acompanha o desempenho do WTI, a principal referência de preço do petróleo bruto nos Estados Unidos.
Há também o BNO, ou United States Brent Oil Fund. Nesse caso, o investidor tem exposição ao desempenho do Brent, referência global para os preços do petróleo, utilizada em grande parte dos contratos internacionais e nas exportações de diversos países.
Nos dois casos, o investidor não compra petróleo físico. A exposição ocorre por meio de contratos futuros, que precisam ser renovados periodicamente. Como esses contratos têm vencimento, o fundo precisa vender um contrato que está para expirar e comprar outro mais adiante no tempo.
O custo dessa troca pode influenciar o retorno final, fazendo com que o desempenho do ETF não seja exatamente igual ao do preço do barril à vista. Ainda assim, é uma forma de se expor à commodity.
BDRs de ETFs
Quem não quer alternativas fora do Brasil encontra algumas opções na B3, com dois BDRs de ETFs que oferecem exposição ao setor nos EUA.
Um deles é o BIYE39, BDR que acompanha um ETF atrelado ao índice Dow Jones U.S. Oil & Gas. Esse índice reúne grandes empresas americanas do setor, como as gigantes ExxonMobil e Chevron, além da ConocoPhillips e de outras menos conhecidas, caso da EOG Resources, da Occidental Petroleum e da Phillips 66.
Há também o BIEO39, BDR que replica um ETF focado principalmente em empresas de exploração e produção de petróleo nos EUA. Nesse grupo estão companhias mais diretamente expostas ao preço da commodity, como a ConocoPhillips, e a outras menos conhecidas (EOG Resources, Occidental Petroleum e Marathon Oil, por exemplo).
Nos dois casos, porém, vale destacar que a liquidez é muito baixa, ou seja, o investidor deve encontrar dificuldades de comprar e vender rapidamente os ativos na bolsa. Nesse caso, uma saída é negociar os ETFs diretamente lá fora em vez dos BDRs que os replicam aqui no Brasil.
Empresas americanas
Para quem deseja ir diretamente a empresas beneficiadas pelo movimento do petróleo, é possível buscar BDRs na B3 ou ações no mercado americano, via corretoras internacionais. Entre as mais relevantes estão a ConocoPhillips (Nova York:COP; B3:COPH34), a Chevron (Nova York:CVX; B3:CHVX34) e a ExxonMobil (Nova York:XOM; B3:EXXO34).
A ConocoPhillips é uma empresa focada em exploração e produção (upstream). Isso significa que sua geração de caixa depende diretamente do preço do petróleo e do gás natural. Por não contar com operações relevantes de refino e distribuição que amortecem ciclos, seus resultados tendem a ser mais sensíveis às oscilações da commodity.
Já Chevron e ExxonMobil são empresas com cadeias integradas. Além da produção de petróleo, atuam em refino, distribuição e petroquímica. Isso tende a suavizar parcialmente os efeitos das oscilações do petróleo sobre os resultados, já que as margens de refino (o que sobra da receita depois dos custos e dos investimentos) podem se comportar de maneira distinta do preço do barril.
Ainda assim, para as duas empresas, o segmento de exploração e produção continua sendo determinante para a rentabilidade em ciclos de alta da commodity.
Empresas brasileiras
No campo das empresas brasileiras, a Petrobras é a alternativa mais evidente, embora o futuro da empresa esteja muito mais ligado à sua capacidade de execução do que simplesmente à direção do petróleo.
De qualquer forma, o preço da commodity interfere diretamente na receita no segmento de exploração e produção, que responde pela maior parte do lucro operacional da companhia. Ou seja, a correlação com a matéria-prima existe, mesmo não sendo o único fator a ser levado em conta.
A estatal brasileira é uma das maiores produtoras globais em águas profundas e no pré-sal, com custo de extração considerado competitivo internacionalmente. Quando o Brent sobe, a receita por barril vendido aumenta, ampliando a geração de caixa.
Mas existe um componente adicional a ser levado em conta: os eventos políticos. Isso porque, em ano eleitoral como é o caso de 2026, começam a pesar as dúvidas para o futuro da política de preços de combustíveis, câmbio e decisões de alocação de capital. É o período em que os papéis podem apresentar ainda mais volatilidade do que o normal.
Entre as empresas brasileiras independentes, aquelas que tendem a responder de forma mais direta ao movimento do petróleo é a Prio, segundo analistas. A companhia atua predominantemente em exploração e produção e não possui operações relevantes de refino ou distribuição.
Sua receita é diretamente ligada ao preço do Brent e ao volume produzido nos campos em que opera. Por ser uma empresa focada em ativos maduros adquiridos de grandes operadoras, sua geração de caixa tende a ser altamente sensível às variações da commodity, o que pode potencializar ganhos em ciclos de alta — mas também ampliar a volatilidade em momentos de queda.
O mercado de fundos imobiliários vive em um dos momentos de maior ansiedade em, pelo menos, quatro anos. Tudo por conta da perspectiva de queda de juros em 2026. E não é para menos: a redução da Selic pelo Banco Central vai impactar quase que diretamente o valor das cotas desses portfólios.
Para os fundos imobiliários listados na bolsa, a reação aos cortes de juros é um movimento muito mais rápido e direto comparado àquele que ocorre no mercado imobiliário físico. Nesse caso, o ciclo de redução da Selic atua por meio do aumento de demanda pelo crédito, com a diminuição dos custos de financiamento.
No caso dos FIIs, o mecanismo é outro. É que a remuneração dos fundos se assemelha, na prática, a dos títulos públicos atrelados à inflação – o Tesouro IPCA+ (NTN-B). Grosso modo, é como se a valorização do imóvel no longo prazo pagasse a inflação, e a renda mensal que o fundo deposita na conta se torne o ganho real, aquele além do índice de preços.
Como se trata de uma aplicação com risco maior do que o dos títulos do Tesouro, os investidores pedem um prêmio sobre o rendimento das NTN-Bs de vencimentos mais distantes. Quando há uma elevação na curva de juros futuros longos (como aconteceu em 2025), o mercado se ajusta, ou seja, o preço das cotas cai e o “yield”, que é a relação entre o retorno com dividendos e o valor da cota, sobe.
Quando acontece uma queda de juros, o movimento ocorre ao contrário: os valores das cotas sobem, mas os yields caem. Ainda que a Selic seja uma taxa de curto prazo, o movimento de redução tende a movimentar os juros mais longos. Isso porque as expectativas se ajustam às perspectivas de menor custo de financiamentos e melhora da atividade econômica, em meio a uma inflação controlada. E é justamente o que se espera para 2026.
A onda da valorização
O momento tende a ser favorável para quem busca ganhar com o movimento de elevação dos preços das cotas ao longo do próximo ano. De acordo com o CEO da Integral Brei, Vitor Bidetti, há uma oportunidade para investidores se posicionarem até o início do ano, se quiserem aproveitar o potencial ciclo de queda da Selic.
“Entendo que 2026 pode ser um período de virada do mercado. Em períodos anteriores, a gente sempre viu os imobiliários dando uma arrancada relativamente forte após o início do ciclo de queda de taxa de juros.”
Para a sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, Anita Scal, “agora é o momento de o investidor entrar para conseguir surfar a valorização da cota, além de aproveitar o dividendo ainda alto”. A especialista, no entanto, alerta: quem esperar o cenário macroeconômico melhorar ou decidir se posicionar apenas depois de o BC fazer o primeiro movimento corre o risco de deixar a onda passar. “O investidor, simplesmente, pode perder essa janela.”
O futuro do Ifix
Os especialistas veem um rali em potencial para 2026, mesmo com o Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) em território amplamente positivo neste ano. O referencial acumula alta de 19,65% até 22 de dezembro, quando se somam a valorização das cotas e os ganhos com dividendos. O desempenho ganha do CDI, mas perde do Ibovespa, que sobe 31,7% no período.
Scal, porém, observa que a elevação no ano, basicamente, reduziu os descontos médios vistos nas negociações na bolsa. Outro ponto importante é que o segmento tem pouquíssima participação de estrangeiros, ao contrário das ações que, até o momento, têm tido um desempenho puxado pelos recursos de fora.
Nesse cenário, se a queda de juros levar investidores a deixarem o conforto da renda fixa, parte desses recursos deve voltar para os FIIs. Um fluxo maior pode estender a alta do Ifix ao longo do próximo ano.
A volta das ofertas?
Além disso, a perspectiva de um ritmo mais forte para a redução da Selic também anima os gestores. A mediana de estimativas da Focus coloca a Selic em 12,25% no fim de 2026. Isso representa um corte de 2,75 pontos percentuais no ano que vem. Como o BC vai fazer oito reuniões para decidir o rumo dos juros de janeiro a dezembro, teria de fazer cortes de, pelo menos, 0,5 ponto percentual em, pelo menos, metade desses encontros.
Outra aposta dos gestores é sobre a retomada de listagens de novos fundos na bolsa e um aumento das emissões, o que tende a ajudar a aquecer ainda mais o mercado. “Muitos fundos já estão se preparando para fazer follow-ons (ofertas subsequentes de cotas) ou para se listarem na bolsa”, diz Scal.
Bidetti, da Integral, enxerga a possibilidade de o mercado destravar as ofertas iniciais de novos FIIs (IPO) já no primeiro semestre de 2026. A abertura de capital de novos fundos na B3 está paralisada há mais de três anos,
Eleições no radar
O movimento de IPOs, porém, pode desacelerar na medida em que as eleições se aproximarem, no segundo semestre. Conforme a diretora da Rio Bravo, a volatilidade será pontual, mas tende a travar o mercado se for muito forte.
Essa instabilidade pode tornar os investidores mais cautelosos e segurar as captações, enquanto a incerteza persistir. “No momento em que sai uma pesquisa e o mercado não gosta, as cotas começam a cair e fica mais difícil sair uma operação.”
O CEO da Integral lembra, porém, que o ciclo de juros será uma força mais duradoura e mais impactante para o mercado dos fundos imobiliários. “O ano eleitoral traz volatilidade maior do que em outros momentos, mas o mais importante é a tendência. O ciclo de juros vai durar 2026 inteiro e, provavelmente, se estender até 2027. Depois das eleições, será mais significativo saber se os juros vão cair para um dígito.”
O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou a liberação do uso do fundo para compra de imóveis de até R$ 2,25 milhões, corrigindo uma distorção que impedia parte dos compradores de acessar o benefício. A medida vale tanto para contratos antigos quanto para recentes. A seguir, veja o que muda com a nova regra do FGTS.
A mudança acompanha o reajuste feito anteriormente pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), que elevou o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), modelo de financiamento que permite o uso do FGTS, de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
Na prática, o FGTS passa a acompanhar o mesmo teto do SFH para todas as operações.
Nova regra do FGTS: quem será beneficiado
A ampliação beneficia especialmente:
famílias de renda média e média-alta nas grandes capitais, onde imóveis acima de R$ 1,5 milhão são comuns;
quem comprou imóveis recentemente, dentro do novo teto, mas estava impedido de usar o FGTS;
mutuários que desejam reduzir a entrada, quitar parte do financiamento ou diminuir o valor das parcelas;
o mercado imobiliário, que deve registrar maior movimentação no FGTS, estimada em cerca de 1%, segundo o Conselho.
Regras que continuam valendo
Apesar das mudanças com a nova regra do FGTS, permanecem as exigências tradicionais:
o comprador precisa ter pelo menos três anos de trabalho com recolhimento ao FGTS (não precisam ser consecutivos);
o imóvel deve ser urbano e para uso próprio (moradia);
não é permitido ter outro imóvel residencial na mesma cidade onde a pessoa vive ou trabalha;
não pode haver outro financiamento ativo pelo SFH;
só é possível usar o FGTS novamente três anos após a última utilização;
o financiamento pode cobrir até 80% do valor do imóvel, conforme regra recente do CMN.
O aumento do teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) — de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões — criou um problema: as regras do FGTS não foram atualizadas simultaneamente. Isso deixou muitos compradores em uma situação injusta.
Imagine duas pessoas comprando o mesmo imóvel, pelo mesmo valor, nas mesmas condições. Mesmo assim, até agora elas eram tratadas de formas diferentes.
Isso acontecia porque:
antes de 2021, o limite de valor do imóvel para usar o FGTS no SFH era R$ 1,5 milhão e valia para todo o Brasil;
em 2021, o CMN elevou o teto do SFH para até R$ 1,7 milhão em regiões específicas, como São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal — mas esse valor regional não foi incorporado às regras do FGTS.
O resultado foi um descompasso:
contratos assinados antes de 2021 — dentro do teto nacional de R$ 1,5 milhão — permitiam o uso do FGTS;
contratos assinados depois de 2021, mesmo respeitando o novo limite regional de R$ 1,7 milhão, não podiam usar o FGTS, porque o fundo não havia atualizado suas normas.
Ou seja, mesmo que o imóvel estivesse dentro do valor permitido após 2021, o FGTS não reconhecia o teto maior. Isso criou a situação em que duas pessoas, comprando o mesmo imóvel, por valores dentro das regras do SFH, tinham direitos diferentes só porque assinaram em anos distintos.
Segurança jurídica
Em resumo, a nova regra do FGTS elimina essa distorção e unifica os limites para todos: qualquer trabalhador pode usar o fundo para imóveis de até R$ 2,25 milhões, independentemente da data do contrato. De acordo com especialistas, isso traz mais segurança jurídica, reduz interpretações diferentes e padroniza o tratamento entre consumidores, bancos e incorporadoras.
A expectativa é que a nova regra do FGTS aqueça o setor imobiliário, especialmente em grandes cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Belo Horizonte, onde imóveis mais caros são comuns e o uso do FGTS pode facilitar a entrada e as condições de pagamento.
O preço do barril cai 15% no ano, mas a receita das duas maiores junior oils do país segue em expansão. A Prio viu seu faturamento líquido subir 18%, para US$ 557,6 milhões, enquanto o da Brava alcançou US$ 561 milhões, o melhor resultado da companhia desde sua criação (em agosto de 2024, com a fusão entre 3R Petroleum e Enauta).
A PetroReconcavo, terceira maior, foi por outro caminho. Registrou uma queda de 8% na receita líquida, R$ 786 milhões (o equivalente a US$ 150 milhões pelo câmbio médio do trimestre, para termos uma comparação mais simétrica com as rivais).
Para o economista Roberto Castello Branco, ex-presidente da Petrobras, a diferença aí tem a ver com uma questão de estratégia: “A PetroReconcavo tem uma política de não priorizar a expansão da produção de petróleo. Ao contrário da Brava e da Prio, que acertadamente buscam chegar a níveis mais elevados de produção”.
De qualquer forma, especialistas do setor entendem que há um amadurecimento das junior oils. “Todas as três são empresas bem geridas. E mesmo com a queda no preço do petróleo, trabalha-se com margens grandes”, diz David Zylbersztajn, ex-diretor geral da Agência Nacional do Petróleo (ANP) e professor do Instituto de Energia da PUC Rio. “Até onde eu sei, não tem ninguém triste com essas empresas”.
Mas o momento de baixa do petróleo, com o barril rondado os R$ 60, obviamente pede cuidados, já que o buraco pode ficar mais embaixo em 2026.
Custos de extração
Com a pressão do Brent, cresce a importância do lifting cost – o custo operacional para a exploração de um barril de petróleo. A Prio salientou como destaque negativo que o dela avançou para a faixa de US$ 17,4, valor mais alto desde 2019.
A Brava, por sua vez, conseguiu trilhar um caminho oposto. Se no primeiro trimestre deste ano, seu custo operacional para exploração por barril era de US$ 20, os últimos resultados demonstraram uma queda para US$ 15,7. Já a PetroReconcavo, viu seu custo de exploração por barril subir 13% na mesma base de comparação, para US$ 15,5.
O CEO da Prio, Roberto Monteiro, enfatizou que o aumento dos custos de extração por barril se deu por conta da paralisação do campo de Peregrino. A operação ainda pertencia em sua maioria à Equinor, que vendeu sua fatia de 60% para a Prio em maio, por US$ 3,5 bilhões, mas a conclusão do negócio ainda está sujeita a aprovações regulatórias da ANP e do Cade.
A ANP suspendeu a produção do campo após identificar falhas em medidas de segurança, como estudos de risco desatualizados, tempo de escape inadequado e deficiências em sistemas de detecção e alarme. A produção ficou suspensa por quase nove semanas, e foi autorizada a ser retomada em 17 de outubro de 2025, após a Equinor implementar as melhorias solicitadas. A Prio avalia a possibilidade de buscar uma compensação pela perda não planejada no campo.
Para Roberto Castello Branco, é possível garantir boas margens com o atual patamar do óleo, mas há limites. “[O negócio] se paga até bem num cenário de preços acima de US$ 60. Mas, numa situação em que o preço do petróleo caia para menos de US$ 50, a situação fica bem apertada”, diz ele, que também foi presidente do conselho da 3R Petroleum, antes da criação da Brava.
“A Petrobras consegue operar com o pré-sal, que tem custos abaixo de US$ 5. A diferença é muito grande. Com o lifting cost a US$ 17, pode-se dizer que os custos são muito elevados. Mas isso reflete a natureza dos campos que eles [Brava e Prio] estão operando: não tão competitivos quanto os da Petrobras”, reforça Castello Branco.
Com o petróleo em queda, é natural que o lucro das empresas do setor fiquem mais espremidos. Tanto Prio como Brava, embora tenham mantido o nível da produção e expandido em receita, vacilaram com o lucro líquido. O da Brava ficou em R$ 120,7 milhões (US$ 22 milhões) no terceiro trimestre, queda de 75,8%. a A Prio apresentou recuo de 59% na comparação anual, para US$ 92 milhões. E o lucro da PetroReconcavo cedeu 23%, para R$ 158,8 milhões (US$ 29 milhões ).
Os progressos recentes
Segundo o analista Vicente Falanga, do Bradesco, a Prio tem um cronograma positivo para entrega de projetos, como a entrega de Wahoo e a aceleração da integração de Peregrino, além da continuidade das melhorias de confiabilidade em Albacora Leste.
“Com a contribuição desses dois novos ativos, a produção deverá ultrapassar 200 mil barris por dia em poucos meses, posicionando a Prio como a maior produtora independente de petróleo do Brasil”, diz o analista em relatório. Ele também projeta que a alavancagem da empresa deva cair para 1,1 vez no final de 2026.
Empresa
Produção (boepd)
Variação vs. 3T24
Brava
91,8k
+77,5%
Prio
88,2k
+25%
PetroReconcavo
26,4k
0%
Boepd = barril de óleo equivalente por dia
A Brava, por sua vez, tem dado tração a seu plano de reestruturação, reduzindo custos e cargos duplicados, como mostrou o InvestNews. O corpo diretivo foi reduzido de cinco para quatro, com o anúncio de um novo CFO, e simplificaram a estrutura gerencial. As mudanças foram costuradas pelo bloco de acionistas que hoje compõe mais de 20% do capital da Brava: Yellowstone, Jive e Queiroz Galvão formaram um grupo nos últimos meses com o intuito de tomar as rédeas do futuro da companhia.
O CEO da Brava Energia, Décio Oddone, disse em conferência para analistas que o foco da empresa está na desalavancagem para ter em 2027 “uma companhia com uma posição mais robusta e com uma geração de caixa mais forte”. “No ano que vem, a gente já tem um compromisso de Capex (investimento) forte com esses quatro poços que vamos perfurar, os dois de Atlanta e os dois de Papa-Terra. E vamos ter uma redução significativa de Capex para 2027”, disse ele.
Na PetroReconcavo o avanço é o seguinte: a empresa terminou uma rodada de perfuração de poços profundos, para alcançar camadas com mais óleo e gás, e começou a parte de perfuração horizontal dentro do reservatório, que expande a área de produção.
Mais um sinal de que o universo das junior oils está ficando mais sênior. Mas os desafios agora, com os estoques de petróleo se acumulando mundo afora, são, definitivamente, de gente grande.
Quem pegou um financiamento imobiliário em meados do ano passado obteve uma taxa de juros de 10,5% ao ano. Hoje, com a Selic onde está, um fundo de investimento que renda 100% do CDI está pagando 15% ao ano. Com esses números, a resposta sobre o que fazer com o dinheiro parece óbvia: investir. Afinal, a diferença, o spread, é de 4,5 pontos percentuais a seu favor. Mas essa conta simples desconsidera diversas variáveis que podem mudar completamente o cenário.
O primeiro ponto a se considerar é o imposto. Um investimento em um produto 100% do CDI – tipicamente via fundos de investimento com taxa de administração zero que compram o Tesouro Selic ou a compra direta do título – paga, no mínimo, 15% sobre o rendimento. E isso só se você ficar com o produto por mais de dois anos (720 dias, para ser exato). Antes disso, vai pagar bem mais, com alíquotas variando entre 22,5%, 20% ou 17,5%.
Partindo da premissa que você teve a disciplina para chegar aos 15% de IR, os 15% de rendimento anual caem para 12,8% a.a. líquidos. Lembrando: em uma aplicação sem taxa de administração. Em um produto que cobre mesmo uma taxa pequena, como 0,3% a.a., o rendimento cai mais, para 12,5% a.a. – e a administração é uma cobrança traiçoeira, porque recai sobre todo o investimento, e não só sobre o lucro.
Voltando ao caso do financiamento, a conta não pode ser feita apenas considerando os 10,5%. Nos contratos, além da taxa acordada, a taxa referencial (TR) entra para corrigir os contratos. Quando a TR é zero, nada acontece; quando sobe, o valor da dívida é atualizado pela taxa. Hoje, ela está em 0,81% a.a. Ou seja: você paga para o banco 11,3% pelo financiamento (é só somar 10,5% aos 0,81%).
Agora sim. Com esse exemplo, dá para ver que o spread ainda existe: 1,5 ponto percentual a favor de investir. Em outras palavras, manter o dinheiro aplicado a 100% do CDI pode fazer mais sentido do que amortizar, desde que as taxas do fundo, se existirem, forem baixas e desde que a TR não suba mais. Se o custo total do financiamento (a taxa contratada + TR) ficar acima dos 12,8% a.a., a conta se inverte: valerá mais quitar o saldo devedor.
Na ponta do lápis
A conversa sobre financiar ou não imóveis voltou a ser considerada depois do anúncio, na semana passada, das novas regras para o setor, que abriram o acesso para uma camada maior da população: famílias com renda mensal acima de R$ 12 mil terão acesso à linha de crédito que tem como teto 12% ao ano.
Vamos pensar em um exemplo, em que uma pessoa ganha R$ 30 mil por mês e tenha vendido um apartamento de R$ 1 milhão. Além disso, essa pessoa tem outro R$ 1 milhão investidos e quer comprar um apartamento de R$ 2 milhões. Lembrando que um investimento em um produto 100% do CDI rende mais do que o custo do financiamento imobiliário no nosso cenário hipotético: são 11,3% a.a. contra um investimento em CDI, líquido de impostos, em 12,8% a.a.
Você pode dar R$ 1 milhão de entrada e ir pagando o financiamento com o salário. O outro milhão você poderia pensar em destinar a um ativo de maior risco, para obter maior rentabilidade, como no mercado de ações. Essa, porém, é a pior escolha possível: você estaria usando um dinheiro que não é seu (você deve R$ 1 milhão para o banco) para especular. Não há nenhuma garantia de que haverá rentabilidade suficiente para fechar a equação.
Considerando o cenário hipotético, então, a conta correta seria não quitar o apartamento, manter o financiamento, mas investir o excedente em um produto 100% do CDI, com baixíssimo risco – nada de renda variável, CDBs com mais de 100% do CDI (porque envolvem mais risco de crédito) ou outros ativos voláteis.
Se você tivesse quitado o imóvel nesse contexto que criamos, você “ganharia” 11,3% a.a., que é o custo evitado do financiamento. Isso dá 75% do CDI bruto. Bem ruim, já que você poderia estar ganhando 12,5% a.a. líquido.
Cuidado com a liquidez
A conversa sobre quitar ou não um imóvel tem um componente adicional extremamente importante: a liquidez que o investidor tem para resgate imediato. É a famigerada reserva de emergência, que corresponde a um valor que varia entre seis meses e um ano do custo fixo mensal da pessoa. O montante varia conforme o nível de conservadorismo: tem aqueles que optam por uma reserva menor ou maior. O importante é ter – e ela também só vale para produtos 100% do CDI, de baixo risco.
Com isso, podemos concluir o exemplo. Pensando no salário de R$ 30 mil e uma reserva de 12 meses, temos R$ 360 mil. O que vale, nesse caso, é dar R$ 1,64 milhão de entrada e financiar o restante do apartamento de R$ 2 milhões.
O valor de R$ 360 mil vão render o equivalente ao CDI, o que dará cerca de R$ 3,8 mil líquidos – estamos considerando os 12,8% a.a. sem taxa de administração. A disciplina nesse caso deve valer para as retiradas de recursos: sacar todo esse montante mês a mês fará você perder poder de compra, por causa da inflação, hoje ao redor de 5%. Ou seja: o ideal é retirar somente 60% do montante, ou R$ 2,3 mil.
A Prio vendeu uma participação de 10% no bloco exploratório no Golfo do México para a empresa americana TotalEnergies. O valor não foi informado.
O acordo foi fechado após uma avaliação das condições do bloco, considerando aspectos técnicos e financeiros. Segundo a empresa, a decisão faz parte de uma estratégia de otimização de portfólio e alocação de capital para projetos com maior potencial de retorno.
O bloco exploratório no Golfo do México é objeto de interesse de diversas empresas do setor, devido às suas reservas promissoras. A Prio destaca que continuará a monitorar oportunidades na região, buscando maximizar seus recursos e fortalecer sua presença em áreas estratégicas de exploração de petróleo.
A Prio (anteriormente PetroRio) é uma das maiores empresas independentes de produção de petróleo e gás do Brasil, que atua na aquisição, desenvolvimento e operação de campos maduros de petróleo. É controlada pelo empresário Nelson Tanure.
Disclaimer: Este texto foi escrito por um agente de inteligência artificial a partir de informações oficiais e de bases de dados confiáveis selecionadas pelo InvestNews. O trabalho foi revisado pela equipe de jornalistas do IN antes de sua publicação.
A Prio está considerando buscar uma compensação pela perda de produção causada por uma paralisação não planejada em um campo de petróleo offshore, que a empresa brasileira acordou comprar da Equinor ASA. A informação partiu de pessoas com conhecimento sobre o assunto.
A Prio está avaliando opções, depois que a Agência Nacional do Petróleo, Gás Natural e Biocombustíveis (ANP) suspendeu a produção por questões de segurança no campo localizado na costa do Rio de Janeiro, disseram as pessoas, que pediram anonimato porque o assunto não é público.
Atualmente, a Prio é sócia minoritária com 40% do campo de Peregrino, que foi sua maior fonte de produção no segundo trimestre.
Em maio, a companhia fechou acordo para comprar os 60% da Equinor em Peregrino por US$ 3,5 bilhões e se prepara para assumir as operações.
No mês passado, a ANP ordenou que a Equinor interrompesse a produção em Peregrino devido a problemas de segurança. O campo estava produzindo mais de 90.000 barris por dia antes de ser paralisado em 15 de agosto e seguia fora de operação em 23 de setembro, segundo dados do site da ANP.
Grande parte dos trabalhos na unidade flutuante de produção, conhecida como FPSO, já foi concluída, e não deve demorar para que a ANP autorize a retomada da produção, disse uma pessoa a par das operações.
Em resposta a questionamentos, a Prio afirmou que não há decisão sobre qualquer pedido de compensação.
A Equinor não comentou sobre uma eventual compensação e disse que vem trabalhando para retomar a produção de forma segura o mais rápido possível.
Na semana passada, o regulador brasileiro aprovou a primeira fase da transação com a Equinor que tornará a Prio a operadora do campo. A empresa norueguesa, sediada em Stavanger, reafirmou estar comprometida com a transação.
A paralisação de Peregrino ocorre em meio ao aumento da fiscalização de operações offshore pela ANP.
Em 2024, o regulador realizou um recorde de 150 ações de fiscalização que resultaram em 33 paralisações totais ou parciais, segundo o relatório anual de segurança mais recente da ANP.
A Equinor enfrentou outros problemas de segurança neste ano. Em fevereiro, a falha em uma bomba provocou uma explosão a bordo de uma sonda da Valaris, que realizava trabalhos no campo de Bacalhau, também operado pela Equinor.
Importância da Peregrino para a Prio
Peregrino é uma peça-chave na estratégia de crescimento da Prio.
No ano passado, a companhia adquiriu os 40% do campo que pertenciam ao grupo chinês Sinochem.
A empresa tem sido o maior ativo produtor da Equinor fora da Noruega, mas decidiu vender o campo como parte de um movimento para simplificar suas operações.
A Equinor se prepara para iniciar ainda este ano a produção em Bacalhau, campo localizado na região do pré-sal.
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