O mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo nunca esteve tão aquecido, com recorde de ocupação e aluguéis em alta. O ano deve fechar com 391 mil metros quadrados em novos empreendimentos – a maior safra em 10 anos.

Pouco mais da metade desse volume (203 mil m²) deve ser entregue agora, no segundo semestre.

No total, são 27 empreendimentos. E seis deles têm participação de fundos imobiliários (FIIs), o que significa uma potencial oportunidade.

Eles estão distribuídos em quatro: Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), Zagros Multiestratégia (ZAGH11), Hedge Paladin Design Offices (HDOF11) e RBR Desenvolvimento Comercial I (RDCI11).

Nota: só os dois primeiros, o Kinea e o Zagros, são destinados ao público geral. Os demais são fundos com acesso restrito a investidores qualificados (com mais de R$ 1 milhão investidos) ou profissionais (mais de R$ 10 milhões).

Os FIIs de varejo com as novas lajes

Entre os fundos abertos, o caso mais relevante é o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), que detém 69% do Biosquare, em Pinheiros.

O edifício, com 39,2 mil m², foi entregue no primeiro semestre e já chegou ao mercado totalmente pré-locado. A Amazon ocupará do 7º ao 25º andar (todos – o resto é estacionamento).

Segundo Danilo Barbosa, sócio e head de Research do Clube FII, trata-se de um caso raro: um fundo tradicional, voltado à renda, capturando entrega nova, sem risco inicial de vacância.

Significa o seguinte: o fundo está pondo a mão num imóvel recém-construído. Isso normalmente não acontece com fundo normal, de renda. Prédio novo costuma ir para “FII de desenvolvimento”, que constrói para vender.

E prédio novo tende a ser bom negócio: aluguel mais alto, menos manutenção. O problema é encarar o vazio inicial. Nesse caso, porém, o entrave não existe. A Amazon resolveu.

O KNRI11 entrou ainda na construção do Biosquare. Com o prédio pronto, passa à fase de geração de renda com as locações. O impacto sobre o fundo, no entanto, tende a ser diluído, dado o tamanho dele. O FII tem um patrimônio líquido de R$ 4,6 bilhões e uma carteira diversificada entre lajes corporativas e galpões logísticos.

A Kinea ainda não informou quando começará a receber renda com o imóvel, mas a estimativa é que ocorra dentro de 18 meses.

Já o Zagros Multiestratégia (ZAGH11), o outro voltado ao público geral, possui 50% do Groenlândia 910, no Jardim América. O edifício, com 2,9 mil m², tem entrega prevista entre setembro e outubro deste ano.

Mas diferentemente do KNRI11, o Zagros contrói para vender, não para gerar renda de aluguel.

O patrimônio ali é de R$ 207 milhões. E Barbosa estima que o Groenlândia 910 possa gerar entre R$ 45 milhões e R$ 60 milhões, o que agregaria bastante valor ao fundo. Mas há riscos de atrasos na obra que devem ser monitorados, ele pontua. A conclusão, de qualquer forma, está avançada: 96,3% até junho.

Os fundos restritos com exposição

Agora, os fundos de acesso restrito.

O RBR Desenvolvimento Comercial I (RDCI11) detém o IPO Corporate Boutique, no Itaim, entregue em junho. O fundo também tinha 90% do LAC Corporate Boutique, no Jardim Paulista, mas esse já foi vendido, em abril.

Já o Hedge Paladin Design Offices (HDOF11), também destinado a investidores qualificados, tem em o Franca 303, no Jardim Paulista, em fase final de obra, e o Haddock 167, próximo à Avenida Paulista, com entrega esperada para dezembro.

Considerando apenas a segunda metade de 2026, os FIIs listados estão ligados a mais ou menos 15 mil m² dos 203 mil m² previstos para entrega –7,6% do total.

O restante dessa nova leva de escritórios está principalmente nas mãos de incorporadoras, como Cyrela (CYRE3), Lavvi (LAVV3) e EZTec (EZTC3), e de investidores institucionais e empresas de private equity, caso de HSI, Hines, Barzel e WTorre/Altre.

Um exemplo é o Éden Corporate, no Brooklin, com 18,5 mil m², segundo maior empreendimento previsto para o terceiro trimestre. O projeto é dividido entre Cyrela e Lavvi, cada uma com 45% do investimento, e a Hines com 10%.

Novas transações à vista?

Uma das maiores entregas ainda previstas para 2026 está fora dos FIIs: o Cyrela Oscar Freire, com 45,5 mil m², em Pinheiros. A Cyrela estuda vender o prédio, que tem 17 lajes pré-locadas ao Nubank, a partir de 2027. Se um FII entrar na transação, o retrato dessa safra ainda pode mudar.

Além da nova leva de prédios, a taxa de ocupação salta aos olhos. A Faria Lima está com apenas 6,3% de vacância e preço de aluguel médio em R$ 322 por m² – alta de 20% na comparação anual. Na Paulista, a vacância é menor ainda: 5,7%. Na Rebouças, quase zero.

E, para 2027, a expectativa é que a alta demanda por escritórios premium em São Paulo continue. Para a consultoria Binswanger, a vacância das lajes corporativas de alto padrão, hoje em 12%, pode cair para até 7% no ano que vem – o que renovaria a mínima histórica.

O candidato à Presidência pelo PL, Flávio Bolsonaro, propôs, em seu plano de governo, retomar o Programa Casa Verde e Amarela, com a meta de financiar 2,5 milhões de residências e oferecer “a menor taxa de juros possível” para a compra da casa própria. O programa foi usado pelo ex-presidente Jair Bolsonaro (PL) como substituto ao Minha Casa, Minha Vida, atrelado às gestões petistas.

“Vamos retomar o Casa Verde e Amarela, com meta de 2,5 milhões de residências e a menor taxa de juros possível no financiamento”, diz o documento.

A proposta para habitação é apresentada no eixo “Brasil que Prospera”, que trata de medidas voltadas à autonomia financeira e à formação de patrimônio. O documento afirma que “ter a casa própria é o maior sonho da família brasileira” e promete combinar financiamento habitacional com regularização fundiária, urbanização de áreas degradadas e parcerias público-privadas.

O plano também prevê a regularização de imóveis urbanos e a preferência para que escrituras sejam colocadas em nome das mulheres.

Estado digital e identidade única

Flávio promete digitalizar 100% dos serviços públicos federais que possam ser oferecidos pela internet. A proposta prevê uma identidade digital única integrada ao Gov.br e a eliminação da exigência de documentos que já estejam em poder do Estado.

“Se o governo já tem a informação, não vai pedir de novo”, afirma o plano. A ideia é utilizar inteligência artificial para identificar os serviços e benefícios aos quais cada cidadão tem direito.

O documento também prevê a ampliação da digitalização do Sistema Único de Saúde (SUS) e a criação de um prontuário eletrônico único, vinculado ao CPF e integrado ao Gov.br, com informações de consultas, exames, vacinas e prescrições.

‘Revogaço’ regulatório

Na agenda econômica, o plano promete um “amplo revogaço regulatório” para eliminar normas consideradas obsoletas e simplificar procedimentos para empresas. A medida é apresentada como uma continuação da agenda do governo Bolsonaro.

A proposta prevê revisar exigências e licenças e ampliar para Estados e municípios medidas de simplificação para abertura e manutenção de empresas.

Programas sociais serão mantidos, diz plano

Apesar do discurso de redução da dependência do Estado, o programa afirma que os benefícios sociais existentes serão preservados. A promessa é manter os programas com mudanças na gestão, combate a fraudes e correção de distorções.

A proposta, porém, busca associar os benefícios a uma trajetória de qualificação e diz que beneficiários teriam prioridade em programas de primeiro emprego. O plano também promete retorno imediato ao benefício após o seguro-desemprego, desde que as condições de elegibilidade sejam mantidas.

Programas sociais e apostas

Flávio promete proibir o uso de recursos provenientes de programas sociais em apostas. “Dinheiro destinado a pôr comida na mesa não pode escoar para a casa de apostas”, afirma o documento.

Educação

Na educação, o plano adota uma das bandeiras mais associadas ao bolsonarismo: a defesa de uma escola “livre de doutrinação político-partidária”. O documento diz ainda que “escola é lugar de aprender a pensar, não de aprender o que pensar”.

A proposta também prevê a ampliação das escolas cívico-militares.

Contatos: flavia.said@estadao.com, naomi.matsui@estadao.com

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Doar um imóvel para os filhos, sem precisar sair dele, é a lógica da doação com usufruto, uma das ferramentas mais usadas em planejamento sucessório no Brasil.

Os pais transferem a propriedade do bem ainda em vida, mas continuam morando nele ou alugando-o para receber uma renda até o fim da vida. Só depois disso é que o filho passa a ter o uso pleno do imóvel, que, na prática, já é dele desde a doação.

“Somos um país com tradição de imobilizar patrimônio. A pessoa cria alguma riqueza e investe na compra de uma casa, um apartamento”, comenta o advogado Fábio Botelho Egas, especializado em direito sucessório e de família e sócio do escritório Botelho Galvão Advogados. É por isso que o imóvel costuma ser o bem mais comum nesse tipo de planejamento.

Como funciona a doação em vida

A ferramenta separa dois direitos que normalmente andam juntos: a propriedade e o uso. Juridicamente, essa divisão tem nome. Os filhos recebem a nua-propriedade do imóvel, e os pais mantêm o usufruto, o direito de morar no bem, alugá-lo ou receber sua renda enquanto viverem.

A doação de imóvel precisa ser feita por escritura pública. Além disso, o usufruto só existe de fato depois de registrado na matrícula do bem, no Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 1.391 do Código Civil. Sem esse registro, a reserva não tem efeito legal.

“O usufruto pode ser vitalício, valendo até a morte de quem fez a doação, ou ter prazo e condições específicas, como durar até um filho completar determinada idade ou concluir os estudos”, explica Egas.

Nem todo o patrimônio pode ser doado livremente, porém. A lei garante metade dos bens aos herdeiros necessários (filhos, cônjuge, pais), e essa parte não pode ser retirada deles. De qualquer forma, a legislação também exige que o doador reserve parte do patrimônio, ou renda suficiente, para a própria subsistência.

Dentro desse limite, o doador tem duas opções. Pode doar praticamente todo o patrimônio entre os próprios herdeiros necessários, em partes iguais, sem ferir a legítima de ninguém, ou destinar até metade dos bens a um único filho, ou a qualquer outra pessoa, dentro da chamada parte disponível.

“Quando a doação for para os filhos, o doador deve dizer sempre, se for sair da parte disponível, que aquele que está recebendo está dispensado de compensar”, ressalta Egas.

Esse é o limite que a família impõe a si mesma. Mas há outro limite, imposto de fora: o que o fisco cobra por essa transferência.

A doação e o imposto sobre herança

A doação com usufruto em vida não isenta ninguém de pagar imposto, já que o ITCMD incide tanto sobre herança quanto sobre doação. Mas o momento em que esse imposto é calculado pode fazer diferença.

A Emenda Constitucional 132/2023, que regulamentou a reforma tributária, tornou obrigatória a progressividade do ITCMD em todo o país. Isso significa que quanto maior o valor transmitido, maior a alíquota, dentro do teto de 8%.

Cada estado precisa aprovar sua própria lei para se adequar, e o processo ainda está em andamento (veja no Guia ITCMD as alíquotas atuais). Em São Paulo, por exemplo, o índice fixo de 4% segue valendo, mas há dois projetos de lei em tramitação na Assembleia Legislativa do estado propondo elevá-la, com faixas que podem chegar a 8% para os maiores valores.

Mesmo que dobre, o índice ainda ficará bem abaixo de outros países. Relatório da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) sobre tributação de herança em seus países-membros mostra que esse índice chega a 40% no Reino Unido e pode bater 45% na França.

Para Egas, a mudança que mais afeta quem vai transmitir patrimônio não está na alíquota, mas na base de cálculo. “A base de cálculo muda todo o processo. Hoje, se um bem vale, por exemplo, R$ 3 milhões, o valor venal é um terço disso. Oito por cento sobre pouco é pouco; oito por cento de muito é muito”, compara Egas.

O usufruto também vale para outros bens

A reserva de usufruto não é exclusiva de imóveis. Ações, cotas de fundos e participações societárias também podem ser doadas dessa forma: o doador transfere a titularidade do bem, mas mantém o direito aos rendimentos que ele gera, como dividendos ou juros.

“Mas tem que dizer que os frutos e rendimentos também estão contemplados na doação. Tem que ser bastante específico”, explica Egas. Sem essa previsão expressa, a disputa sobre quem tem direito a esses valores pode acabar na Justiça.

Já o dinheiro em espécie não funciona bem com essa ferramenta. Diferente de um imóvel ou uma ação, que continuam existindo enquanto geram renda para quem os usufrui, o dinheiro se consome no próprio uso — não há como reservar “o direito de gastar depois”.

No caso dos imóveis, além de driblar parte dessa mudança tributária antes que ela se complete, a doação com usufruto evita boa parte da burocracia do inventário, processo que costuma ser demorado e caro.

Como a propriedade do imóvel já foi transferida em vida, esse bem específico não precisa mais passar pela partilha. Só o direito de uso é que se extingue com a morte do doador. “Resolve 90% dos problemas, se não todos”, resume Egas. 

Distante do luxo que marca os arranha-céus mais caros de São Paulo, uma mudança de rota começa a aparecer nos canteiros de obras da maior cidade do país. Incorporadoras de médio e alto padrões começaram a buscar no Minha Casa Minha Vida (MCMV) uma saída para compensar a perda de fôlego de seu mercado tradicional. […]

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A São Carlos, empresa imobiliária que tem entre seus acionistas Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira, acertou a venda de um portfólio de quatro ativos de escritórios por R$ 735 milhões, em mais um movimento de reciclagem de portfólio e reforço da sua atuação no mercado de fundos imobiliários.

Segundo fato relevante divulgado nesta quarta-feira (25), a transação envolve imóveis que somam 76,8 mil metros quadrados de área bruta locável, entre eles uma venda parcial da EZ Towers Torre A, na Chucri Zaidan, em São Paulo, além de ativos na Chácara Santo Antônio, em Botafogo e no Centro do Rio de Janeiro.

O pagamento será feito em duas partes: 70% em dinheiro, à vista, na assinatura da escritura, e os 30% restantes em cotas de um fundo imobiliário que ainda será constituído. O comprador, segundo a companhia, é um novo FII em processo de constituição na CVM e não é parte relacionada da São Carlos.

A operação foi fechada com valor 18,5% inferior ao NAV, indicador que reflete o valor patrimonial líquido dos ativos, e com cap rate anualizado de 8,1%.

Mais do que uma simples venda de imóveis, o negócio mostra a direção que a companhia vem tomando. A São Carlos informou que, após a conclusão da operação, passará a atuar como consultora imobiliária de três FIIs, que juntos devem somar cerca de R$ 2 bilhões em patrimônio.

Depois da transação, o portfólio consolidado da empresa ficará em 34 imóveis, com 143 mil metros quadrados de ABL própria e valor de mercado de R$ 924 milhões, além de R$ 590 milhões em cotas de fundos imobiliários.

A conclusão da operação ainda depende do cumprimento de condições precedentes usuais para esse tipo de negócio.

O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida ganhou novos teto salarial e valor máximo de imóvel que pode ser financiado dentro das taxas subsidiadas. Todas as quatro faixas foram reajustadas e o limite máximo de renda familiar mensal passou de R$ 12 mil para R$ 13 mil.

As mudanças foram aprovadas pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) nesta terça-feira (24).

Com as alterações, a Faixa 1 passa a atender famílias com renda mensal até R$ 3,5 mil. Na regra antiga, o teto era de R$ 2.850.

Já a Faixa 2 passou de R$ 4.700 para até R$ 5 mil, enquanto a Faixa 3 avançou de R$ 8,6 mil para R$ 9,6 mil.

O mesmo incremento foi aplicado ao teto da Faixa 4, voltada à classe média. O limite subiu R$ 1 mil para R$ 13 mil.

Os valores máximos de imóveis que podem ser financiados no programa também subiu. A Faixa 3 teve um incremento de R$ 50 mil. Esse segmento vai atender aquisições de residências de até R$ 400 mil.

Na Faixa 4, o limite subiu R$ 100 mil e agora as famílias poderão comprar imóveis com valor de até R$ 600 mil.

A última grande mudança do programa ocorreu em abril do ano passado. Foi justamente a criação da Faixa 4 para atender famílias de classe média, que acabaram excluídas do crédito imobiliário no atual cenário de juros altos.

As taxas dos empréstimos não mudaram. A Faixa 1 continua com juros de até 4,25% ao ano. Na Faixa 2, as taxas vão até 7%, enquanto na 3, os custos podem alcançar 8,16% anuais. A Faixa 4 tem taxas de até 10,5% ao ano.

A MRV&Co (MRVE3) não iniciará projetos novos na Resia, subsidiária do grupo que atua nos Estados Unidos (EUA), e avalia alternativas para separar a operação internacional do restante da empresa.

A sinalização foi feita nesta terça-feira (10) durante o MRV Day, evento realizado em São Paulo com investidores, jornalistas, analistas e executivos da companhia.

Segundo a direção do conglomerado, enquanto o destino da unidade internacional ainda está em definição, o foco estratégico passará a ser o desenvolvimento das operações no Brasil, incluindo as marcas MRV Incorporação, voltada à habitação popular, Luggo, de locação residencial, e Urba, de loteamento.

“A Resia não deixará de existir. Ela continuará existindo em outro modelo societário. Mas vai chegar um momento em que o acionista da MRV&Co deixará de ter os ativos da Resia nessa estrutura”, disse o copresidente da MRV&Co, Rafael Menin, durante sua apresentação.

Adeus, Resia?

Enquanto avalia os próximos passos para a subsidiária norte-americana, o grupo informou que seguirá com o plano já anunciado de vender terrenos e empreendimentos nos Estados Unidos.

A estratégia prevê a alienação de US$ 800 milhões em ativos no exterior até o final de 2026, dos quais US$ 167 milhões já foram concluídos.

“Foi uma decisão difícil, mas entendemos que o foco total no Brasil é o caminho para termos um próximo triênio muito forte. Agora, precisamos fazer essa desalavancagem da Resia da forma mais geradora de valor possível”, afirmou Menin.

“A gente poderia fazer isso muito rápido e colocar muito caixa para dentro da empresa. Mas vendas aceleradas também podem destruir valor. Queremos alienar esses ativos nos EUA com a melhor cadência”, acrescentou.

Os erros da MRV, segundo o CEO

O executivo também reconheceu que a MRV&Co cometeu erros ao expandir diversas frentes de atuação ao mesmo tempo, o que elevou a complexidade do conglomerado.

Não à toa, a Resia registrou prejuízo de US$ 260 milhões em 2025, acima da perda de US$ 69,8 milhões registrada em 2024.

“Pisamos na bola na execução [nos EUA]. Abrimos muitas frentes ao mesmo tempo. O foco da administração daqui para frente serão as operações brasileiras”, contou.

O diretor financeiro (CFO) da companhia, Ricardo Paixão, também comentou sobre a unidade internacional, destacando os desafios que a expansão trouxe para a estrutura do grupo.

“Na Resia, tivemos alguns acertos e erros, e os erros fizeram a empresa ficar com um balanço muito grande e um endividamento bem elevado. E com endividamento muito alto, temos que ficar atentos, por isso estamos realizando desinvestimentos”, afirmou, dizendo que a estratégia não deve ser interpretada como uma descontinuação — ao menos por enquanto.

“Eu não chamaria de liquidação, mas, sim, de desalavancagem. As possíveis decisões mais para a frente podem ser vender o negócio todo, fazer uma cisão, parceria, spin-off ou até mesmo a liquidação. Mas, por ora, é prematuro qualificar assim”, disse.

Além dos terrenos que estão em processo de venda, a Resia também mantém uma fábrica nos Estados Unidos. Questionado sobre o futuro do ativo, Paixão ressaltou que a unidade ainda está sendo utilizada.

“A fábrica ainda não está à venda. Estamos usando para finalizar alguns contratos, mas, assim como outros ativos, pode entrar no plano de alienação em breve.”

Os erros da Resia, segundo o CFO

Ao ser perguntado sobre o que faria diferente hoje na estratégia da Resia, o executivo afirmou que, entre outras frentes, teria adotado uma expansão mais gradual.

“Não expandiríamos geograficamente tão rápido. Teríamos focado muito mais no mercado do estado da Flórida, onde tivemos sucesso”, contou ao Money Times.

“Também alocaríamos menos capital na compra de terrenos e tentaríamos fazer mais permutas financeiras. E talvez tivéssemos adiado o investimento na construção de uma fábrica nos Estados Unidos”, prosseguiu.

Questionado se a divisão norte-americana gera arrependimento dentro da MRV&Co, Paixão respondeu que em partes. “De ter feito, eu acho que não. Mas arrependimento da forma como foi feito, sim.”

Foco no mercado brasileiro

Durante o evento, a direção da companhia ainda destacou que segue otimista com o mercado imobiliário no Brasil, principalmente com o segmento voltado à baixa renda.

O copresidente, Rafael Menin, afirmou que o ambiente tem sido impulsionado, principalmente, por mudanças sucessivas nas regras do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), além da ampliação de programas estaduais que oferecem subsídios adicionais para a compra de imóveis.

“Estamos entrando em um ciclo de excelência operacional”, disse o executivo. “Estamos construindo a melhor MRV da história.”

O mercado brasileiro de galpões logísticos vive um ciclo de forte expansão: nos últimos 11 anos, a área bruta locável (ABL) do setor saltou de 23 milhões para 53 milhões de metros quadrados (m²), um crescimento de cerca de 130%, segundo relatório do BTG Pactual.

No mesmo período, os preços pedidos de aluguel avançaram 43%, enquanto a taxa de vacância caiu de 12,9% para 7,1%, chegando a um dos níveis mais baixos da série histórica.

Para o banco, porém, o movimento não terminou. A combinação de demanda elevada e oferta limitada ainda pode abrir espaço para novos avanços. E um dos principais motores é o e-commerce.

E-commerce: o motorzinho

O relatório mostrou que a indústria de galpões passou por diferentes ciclos ao longo da última década. A partir de 2018, após a crise econômica entre 2014 e 2017, quando preços e ocupação foram pressionados, o mercado iniciou uma forte recuperação.

Esse movimento ganhou força principalmente durante a pandemia de covid-19, quando o crescimento do comércio eletrônico (e-commerce) elevou a necessidade de centros de distribuição.

Para se ter uma ideia, em 2020 o segmento registrou absorção líquida de cerca de 2,5 milhões de metros quadrados, o maior nível desde 2014 e bem acima da média histórica anual, de aproximadamente 1,2 milhão.

Paralelamente, os valores dos aluguéis recuaram naquele período, saindo de R$ 18,9/m², no 4T17, para R$ 18,2/m², no 2T21, num movimento que, segundo o BTG, contribuiu para o avanço da demanda e para a redução da vacância nos trimestres seguintes.

Desde então, o setor logístico se mantém aquecido, com absorção média anual de 3,1 milhões de metros quadrados e aumento relevante nos preços das locações, que, atualmente, giram em torno de R$ 28,4/m².

“As transformações nos hábitos de consumo, associadas à tendência de entregas cada vez mais rápidas no varejo on-line, levaram empresas a assumir maior protagonismo nas ocupações, tanto em empreendimentos a mercado quanto em projetos construídos sob medida”, explicaram os analistas do banco no documento.

Mercado Livre lidera ocupação de galpões

De acordo com o relatório, entre os inquilinos, companhias de varejo, indústria e operadores logísticos concentram justamente a maior parte das áreas alugadas.

No ranking de empresas, o destaque é o Mercado Livre, responsável por cerca de 6,7% da ABL total nacional, com aproximadamente 3 milhões de metros quadrados ocupados e distribuídos em 84 imóveis.

Isso é mais que o dobro da área alugada pela segunda colocada, a Shopee, que tem 1,2 milhão de metros quadrados ocupados em 103 galpões diferentes.

Mesmo com esses números, as duas companhias seguem avançando com projetos built-to-suit (BTS) — quando o ativo é construído sob medida para atender às necessidades do locatário  — para ampliar a presença logística no país.

Alto padrão domina o mercado

O relatório também aponta outra mudança relevante no setor: a evolução da qualidade dos imóveis.

Na última década, os galpões logísticos de alto padrão, que são chamados de classe A+, ganharam espaço de forma consistente:

• Em 2014, representavam 61,9% do estoque;
• Em 2021, 68,6%;
• Em 2025, 74,6%.

Segundo a análise, a maior parte dos empreendimentos em desenvolvimento também pertence a essa categoria, indicando que a qualificação deve continuar nos próximos anos.

As regiões que devem crescer mais

Hoje, o estoque de galpões logísticos no Brasil soma cerca de 53 milhões de metros quadrados, com forte concentração no Sudeste, que segue como o principal polo do país.

Por outro lado, o BTG destaca que o crescimento mais acelerado deve ocorrer em outras regiões, com projeções de expansão de ABL de até 80% no Sul e 74% no Nordeste nos próximos anos — percentual que pode ser ainda maior à medida que novos projetos avancem.

“O estoque atual é majoritariamente composto por ativos de alto padrão, participação que tende a continuar crescendo, dado que a maior parte dos empreendimentos em construção está concentrada na classe A+”, afirmou o banco.

“A região Sul deve se destacar como uma das principais beneficiadas desse movimento de qualificação, uma vez que concentra um volume relevante de projetos A+ em desenvolvimento”, acrescentou.

Aluguel pode subir até 40%

Mesmo após as altas recentes, o banco também avalia que ainda existe espaço para novos reajustes nos aluguéis.     

Isso porque o custo de construção e de capital segue elevado, o que tem limitado o lançamento de imóveis. Com menos oferta, e demanda alta, os preços tendem a continuar subindo.

Dependendo da região, o relatório estima que seria plausível um ajuste potencial de até 40% no preço médio pedido.

Fundos imobiliários (FIIs) podem se beneficiar

Para o BTG, esse cenário tende a favorecer especialmente os fundos imobiliários (FIIs) que investem no segmento logístico.

Com contratos passando por revisões periódicas, há a expectativa de aumento da receita de locação nas próximas janelas, o que pode aumentar os dividendos distribuídos aos cotistas.

Além disso, muitos fundos do setor ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial (P/VP) e ao custo de reposição dos ativos, o que pode abrir espaço para uma reprecificação da indústria.