A São Carlos, empresa imobiliária que tem entre seus acionistas Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira, acertou a venda de um portfólio de quatro ativos de escritórios por R$ 735 milhões, em mais um movimento de reciclagem de portfólio e reforço da sua atuação no mercado de fundos imobiliários.

Segundo fato relevante divulgado nesta quarta-feira (25), a transação envolve imóveis que somam 76,8 mil metros quadrados de área bruta locável, entre eles uma venda parcial da EZ Towers Torre A, na Chucri Zaidan, em São Paulo, além de ativos na Chácara Santo Antônio, em Botafogo e no Centro do Rio de Janeiro.

O pagamento será feito em duas partes: 70% em dinheiro, à vista, na assinatura da escritura, e os 30% restantes em cotas de um fundo imobiliário que ainda será constituído. O comprador, segundo a companhia, é um novo FII em processo de constituição na CVM e não é parte relacionada da São Carlos.

A operação foi fechada com valor 18,5% inferior ao NAV, indicador que reflete o valor patrimonial líquido dos ativos, e com cap rate anualizado de 8,1%.

Mais do que uma simples venda de imóveis, o negócio mostra a direção que a companhia vem tomando. A São Carlos informou que, após a conclusão da operação, passará a atuar como consultora imobiliária de três FIIs, que juntos devem somar cerca de R$ 2 bilhões em patrimônio.

Depois da transação, o portfólio consolidado da empresa ficará em 34 imóveis, com 143 mil metros quadrados de ABL própria e valor de mercado de R$ 924 milhões, além de R$ 590 milhões em cotas de fundos imobiliários.

A conclusão da operação ainda depende do cumprimento de condições precedentes usuais para esse tipo de negócio.

A São Carlos, empresa imobiliária que tem entre seus acionistas Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira, acertou a venda de um portfólio de quatro ativos de escritórios por R$ 735 milhões, em mais um movimento de reciclagem de portfólio e reforço da sua atuação no mercado de fundos imobiliários.

Segundo fato relevante divulgado nesta quarta-feira (25), a transação envolve imóveis que somam 76,8 mil metros quadrados de área bruta locável, entre eles uma venda parcial da EZ Towers Torre A, na Chucri Zaidan, em São Paulo, além de ativos na Chácara Santo Antônio, em Botafogo e no Centro do Rio de Janeiro.

O pagamento será feito em duas partes: 70% em dinheiro, à vista, na assinatura da escritura, e os 30% restantes em cotas de um fundo imobiliário que ainda será constituído. O comprador, segundo a companhia, é um novo FII em processo de constituição na CVM e não é parte relacionada da São Carlos.

A operação foi fechada com valor 18,5% inferior ao NAV, indicador que reflete o valor patrimonial líquido dos ativos, e com cap rate anualizado de 8,1%.

Mais do que uma simples venda de imóveis, o negócio mostra a direção que a companhia vem tomando. A São Carlos informou que, após a conclusão da operação, passará a atuar como consultora imobiliária de três FIIs, que juntos devem somar cerca de R$ 2 bilhões em patrimônio.

Depois da transação, o portfólio consolidado da empresa ficará em 34 imóveis, com 143 mil metros quadrados de ABL própria e valor de mercado de R$ 924 milhões, além de R$ 590 milhões em cotas de fundos imobiliários.

A conclusão da operação ainda depende do cumprimento de condições precedentes usuais para esse tipo de negócio.

O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida ganhou novos teto salarial e valor máximo de imóvel que pode ser financiado dentro das taxas subsidiadas. Todas as quatro faixas foram reajustadas e o limite máximo de renda familiar mensal passou de R$ 12 mil para R$ 13 mil.

As mudanças foram aprovadas pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) nesta terça-feira (24).

Com as alterações, a Faixa 1 passa a atender famílias com renda mensal até R$ 3,5 mil. Na regra antiga, o teto era de R$ 2.850.

Já a Faixa 2 passou de R$ 4.700 para até R$ 5 mil, enquanto a Faixa 3 avançou de R$ 8,6 mil para R$ 9,6 mil.

O mesmo incremento foi aplicado ao teto da Faixa 4, voltada à classe média. O limite subiu R$ 1 mil para R$ 13 mil.

Os valores máximos de imóveis que podem ser financiados no programa também subiu. A Faixa 3 teve um incremento de R$ 50 mil. Esse segmento vai atender aquisições de residências de até R$ 400 mil.

Na Faixa 4, o limite subiu R$ 100 mil e agora as famílias poderão comprar imóveis com valor de até R$ 600 mil.

A última grande mudança do programa ocorreu em abril do ano passado. Foi justamente a criação da Faixa 4 para atender famílias de classe média, que acabaram excluídas do crédito imobiliário no atual cenário de juros altos.

As taxas dos empréstimos não mudaram. A Faixa 1 continua com juros de até 4,25% ao ano. Na Faixa 2, as taxas vão até 7%, enquanto na 3, os custos podem alcançar 8,16% anuais. A Faixa 4 tem taxas de até 10,5% ao ano.

A MRV&Co (MRVE3) não iniciará projetos novos na Resia, subsidiária do grupo que atua nos Estados Unidos (EUA), e avalia alternativas para separar a operação internacional do restante da empresa.

A sinalização foi feita nesta terça-feira (10) durante o MRV Day, evento realizado em São Paulo com investidores, jornalistas, analistas e executivos da companhia.

Segundo a direção do conglomerado, enquanto o destino da unidade internacional ainda está em definição, o foco estratégico passará a ser o desenvolvimento das operações no Brasil, incluindo as marcas MRV Incorporação, voltada à habitação popular, Luggo, de locação residencial, e Urba, de loteamento.

“A Resia não deixará de existir. Ela continuará existindo em outro modelo societário. Mas vai chegar um momento em que o acionista da MRV&Co deixará de ter os ativos da Resia nessa estrutura”, disse o copresidente da MRV&Co, Rafael Menin, durante sua apresentação.

Adeus, Resia?

Enquanto avalia os próximos passos para a subsidiária norte-americana, o grupo informou que seguirá com o plano já anunciado de vender terrenos e empreendimentos nos Estados Unidos.

A estratégia prevê a alienação de US$ 800 milhões em ativos no exterior até o final de 2026, dos quais US$ 167 milhões já foram concluídos.

“Foi uma decisão difícil, mas entendemos que o foco total no Brasil é o caminho para termos um próximo triênio muito forte. Agora, precisamos fazer essa desalavancagem da Resia da forma mais geradora de valor possível”, afirmou Menin.

“A gente poderia fazer isso muito rápido e colocar muito caixa para dentro da empresa. Mas vendas aceleradas também podem destruir valor. Queremos alienar esses ativos nos EUA com a melhor cadência”, acrescentou.

Os erros da MRV, segundo o CEO

O executivo também reconheceu que a MRV&Co cometeu erros ao expandir diversas frentes de atuação ao mesmo tempo, o que elevou a complexidade do conglomerado.

Não à toa, a Resia registrou prejuízo de US$ 260 milhões em 2025, acima da perda de US$ 69,8 milhões registrada em 2024.

“Pisamos na bola na execução [nos EUA]. Abrimos muitas frentes ao mesmo tempo. O foco da administração daqui para frente serão as operações brasileiras”, contou.

O diretor financeiro (CFO) da companhia, Ricardo Paixão, também comentou sobre a unidade internacional, destacando os desafios que a expansão trouxe para a estrutura do grupo.

“Na Resia, tivemos alguns acertos e erros, e os erros fizeram a empresa ficar com um balanço muito grande e um endividamento bem elevado. E com endividamento muito alto, temos que ficar atentos, por isso estamos realizando desinvestimentos”, afirmou, dizendo que a estratégia não deve ser interpretada como uma descontinuação — ao menos por enquanto.

“Eu não chamaria de liquidação, mas, sim, de desalavancagem. As possíveis decisões mais para a frente podem ser vender o negócio todo, fazer uma cisão, parceria, spin-off ou até mesmo a liquidação. Mas, por ora, é prematuro qualificar assim”, disse.

Além dos terrenos que estão em processo de venda, a Resia também mantém uma fábrica nos Estados Unidos. Questionado sobre o futuro do ativo, Paixão ressaltou que a unidade ainda está sendo utilizada.

“A fábrica ainda não está à venda. Estamos usando para finalizar alguns contratos, mas, assim como outros ativos, pode entrar no plano de alienação em breve.”

Os erros da Resia, segundo o CFO

Ao ser perguntado sobre o que faria diferente hoje na estratégia da Resia, o executivo afirmou que, entre outras frentes, teria adotado uma expansão mais gradual.

“Não expandiríamos geograficamente tão rápido. Teríamos focado muito mais no mercado do estado da Flórida, onde tivemos sucesso”, contou ao Money Times.

“Também alocaríamos menos capital na compra de terrenos e tentaríamos fazer mais permutas financeiras. E talvez tivéssemos adiado o investimento na construção de uma fábrica nos Estados Unidos”, prosseguiu.

Questionado se a divisão norte-americana gera arrependimento dentro da MRV&Co, Paixão respondeu que em partes. “De ter feito, eu acho que não. Mas arrependimento da forma como foi feito, sim.”

Foco no mercado brasileiro

Durante o evento, a direção da companhia ainda destacou que segue otimista com o mercado imobiliário no Brasil, principalmente com o segmento voltado à baixa renda.

O copresidente, Rafael Menin, afirmou que o ambiente tem sido impulsionado, principalmente, por mudanças sucessivas nas regras do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), além da ampliação de programas estaduais que oferecem subsídios adicionais para a compra de imóveis.

“Estamos entrando em um ciclo de excelência operacional”, disse o executivo. “Estamos construindo a melhor MRV da história.”

O mercado brasileiro de galpões logísticos vive um ciclo de forte expansão: nos últimos 11 anos, a área bruta locável (ABL) do setor saltou de 23 milhões para 53 milhões de metros quadrados (m²), um crescimento de cerca de 130%, segundo relatório do BTG Pactual.

No mesmo período, os preços pedidos de aluguel avançaram 43%, enquanto a taxa de vacância caiu de 12,9% para 7,1%, chegando a um dos níveis mais baixos da série histórica.

Para o banco, porém, o movimento não terminou. A combinação de demanda elevada e oferta limitada ainda pode abrir espaço para novos avanços. E um dos principais motores é o e-commerce.

E-commerce: o motorzinho

O relatório mostrou que a indústria de galpões passou por diferentes ciclos ao longo da última década. A partir de 2018, após a crise econômica entre 2014 e 2017, quando preços e ocupação foram pressionados, o mercado iniciou uma forte recuperação.

Esse movimento ganhou força principalmente durante a pandemia de covid-19, quando o crescimento do comércio eletrônico (e-commerce) elevou a necessidade de centros de distribuição.

Para se ter uma ideia, em 2020 o segmento registrou absorção líquida de cerca de 2,5 milhões de metros quadrados, o maior nível desde 2014 e bem acima da média histórica anual, de aproximadamente 1,2 milhão.

Paralelamente, os valores dos aluguéis recuaram naquele período, saindo de R$ 18,9/m², no 4T17, para R$ 18,2/m², no 2T21, num movimento que, segundo o BTG, contribuiu para o avanço da demanda e para a redução da vacância nos trimestres seguintes.

Desde então, o setor logístico se mantém aquecido, com absorção média anual de 3,1 milhões de metros quadrados e aumento relevante nos preços das locações, que, atualmente, giram em torno de R$ 28,4/m².

“As transformações nos hábitos de consumo, associadas à tendência de entregas cada vez mais rápidas no varejo on-line, levaram empresas a assumir maior protagonismo nas ocupações, tanto em empreendimentos a mercado quanto em projetos construídos sob medida”, explicaram os analistas do banco no documento.

Mercado Livre lidera ocupação de galpões

De acordo com o relatório, entre os inquilinos, companhias de varejo, indústria e operadores logísticos concentram justamente a maior parte das áreas alugadas.

No ranking de empresas, o destaque é o Mercado Livre, responsável por cerca de 6,7% da ABL total nacional, com aproximadamente 3 milhões de metros quadrados ocupados e distribuídos em 84 imóveis.

Isso é mais que o dobro da área alugada pela segunda colocada, a Shopee, que tem 1,2 milhão de metros quadrados ocupados em 103 galpões diferentes.

Mesmo com esses números, as duas companhias seguem avançando com projetos built-to-suit (BTS) — quando o ativo é construído sob medida para atender às necessidades do locatário  — para ampliar a presença logística no país.

Alto padrão domina o mercado

O relatório também aponta outra mudança relevante no setor: a evolução da qualidade dos imóveis.

Na última década, os galpões logísticos de alto padrão, que são chamados de classe A+, ganharam espaço de forma consistente:

• Em 2014, representavam 61,9% do estoque;
• Em 2021, 68,6%;
• Em 2025, 74,6%.

Segundo a análise, a maior parte dos empreendimentos em desenvolvimento também pertence a essa categoria, indicando que a qualificação deve continuar nos próximos anos.

As regiões que devem crescer mais

Hoje, o estoque de galpões logísticos no Brasil soma cerca de 53 milhões de metros quadrados, com forte concentração no Sudeste, que segue como o principal polo do país.

Por outro lado, o BTG destaca que o crescimento mais acelerado deve ocorrer em outras regiões, com projeções de expansão de ABL de até 80% no Sul e 74% no Nordeste nos próximos anos — percentual que pode ser ainda maior à medida que novos projetos avancem.

“O estoque atual é majoritariamente composto por ativos de alto padrão, participação que tende a continuar crescendo, dado que a maior parte dos empreendimentos em construção está concentrada na classe A+”, afirmou o banco.

“A região Sul deve se destacar como uma das principais beneficiadas desse movimento de qualificação, uma vez que concentra um volume relevante de projetos A+ em desenvolvimento”, acrescentou.

Aluguel pode subir até 40%

Mesmo após as altas recentes, o banco também avalia que ainda existe espaço para novos reajustes nos aluguéis.     

Isso porque o custo de construção e de capital segue elevado, o que tem limitado o lançamento de imóveis. Com menos oferta, e demanda alta, os preços tendem a continuar subindo.

Dependendo da região, o relatório estima que seria plausível um ajuste potencial de até 40% no preço médio pedido.

Fundos imobiliários (FIIs) podem se beneficiar

Para o BTG, esse cenário tende a favorecer especialmente os fundos imobiliários (FIIs) que investem no segmento logístico.

Com contratos passando por revisões periódicas, há a expectativa de aumento da receita de locação nas próximas janelas, o que pode aumentar os dividendos distribuídos aos cotistas.

Além disso, muitos fundos do setor ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial (P/VP) e ao custo de reposição dos ativos, o que pode abrir espaço para uma reprecificação da indústria.