O mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo nunca esteve tão aquecido, com recorde de ocupação e aluguéis em alta. O ano deve fechar com 391 mil metros quadrados em novos empreendimentos – a maior safra em 10 anos.

Pouco mais da metade desse volume (203 mil m²) deve ser entregue agora, no segundo semestre.

No total, são 27 empreendimentos. E seis deles têm participação de fundos imobiliários (FIIs), o que significa uma potencial oportunidade.

Eles estão distribuídos em quatro: Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), Zagros Multiestratégia (ZAGH11), Hedge Paladin Design Offices (HDOF11) e RBR Desenvolvimento Comercial I (RDCI11).

Nota: só os dois primeiros, o Kinea e o Zagros, são destinados ao público geral. Os demais são fundos com acesso restrito a investidores qualificados (com mais de R$ 1 milhão investidos) ou profissionais (mais de R$ 10 milhões).

Os FIIs de varejo com as novas lajes

Entre os fundos abertos, o caso mais relevante é o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), que detém 69% do Biosquare, em Pinheiros.

O edifício, com 39,2 mil m², foi entregue no primeiro semestre e já chegou ao mercado totalmente pré-locado. A Amazon ocupará do 7º ao 25º andar (todos – o resto é estacionamento).

Segundo Danilo Barbosa, sócio e head de Research do Clube FII, trata-se de um caso raro: um fundo tradicional, voltado à renda, capturando entrega nova, sem risco inicial de vacância.

Significa o seguinte: o fundo está pondo a mão num imóvel recém-construído. Isso normalmente não acontece com fundo normal, de renda. Prédio novo costuma ir para “FII de desenvolvimento”, que constrói para vender.

E prédio novo tende a ser bom negócio: aluguel mais alto, menos manutenção. O problema é encarar o vazio inicial. Nesse caso, porém, o entrave não existe. A Amazon resolveu.

O KNRI11 entrou ainda na construção do Biosquare. Com o prédio pronto, passa à fase de geração de renda com as locações. O impacto sobre o fundo, no entanto, tende a ser diluído, dado o tamanho dele. O FII tem um patrimônio líquido de R$ 4,6 bilhões e uma carteira diversificada entre lajes corporativas e galpões logísticos.

A Kinea ainda não informou quando começará a receber renda com o imóvel, mas a estimativa é que ocorra dentro de 18 meses.

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Já o Zagros Multiestratégia (ZAGH11), o outro voltado ao público geral, possui 50% do Groenlândia 910, no Jardim América. O edifício, com 2,9 mil m², tem entrega prevista entre setembro e outubro deste ano.

Mas diferentemente do KNRI11, o Zagros contrói para vender, não para gerar renda de aluguel.

O patrimônio ali é de R$ 207 milhões. E Barbosa estima que o Groenlândia 910 possa gerar entre R$ 45 milhões e R$ 60 milhões, o que agregaria bastante valor ao fundo. Mas há riscos de atrasos na obra que devem ser monitorados, ele pontua. A conclusão, de qualquer forma, está avançada: 96,3% até junho.

Os fundos restritos com exposição

Agora, os fundos de acesso restrito.

O RBR Desenvolvimento Comercial I (RDCI11) detém o IPO Corporate Boutique, no Itaim, entregue em junho. O fundo também tinha 90% do LAC Corporate Boutique, no Jardim Paulista, mas esse já foi vendido, em abril.

Já o Hedge Paladin Design Offices (HDOF11), também destinado a investidores qualificados, tem em o Franca 303, no Jardim Paulista, em fase final de obra, e o Haddock 167, próximo à Avenida Paulista, com entrega esperada para dezembro.

Considerando apenas a segunda metade de 2026, os FIIs listados estão ligados a mais ou menos 15 mil m² dos 203 mil m² previstos para entrega –7,6% do total.

O restante dessa nova leva de escritórios está principalmente nas mãos de incorporadoras, como Cyrela (CYRE3), Lavvi (LAVV3) e EZTec (EZTC3), e de investidores institucionais e empresas de private equity, caso de HSI, Hines, Barzel e WTorre/Altre.

Um exemplo é o Éden Corporate, no Brooklin, com 18,5 mil m², segundo maior empreendimento previsto para o terceiro trimestre. O projeto é dividido entre Cyrela e Lavvi, cada uma com 45% do investimento, e a Hines com 10%.

Novas transações à vista?

Uma das maiores entregas ainda previstas para 2026 está fora dos FIIs: o Cyrela Oscar Freire, com 45,5 mil m², em Pinheiros. A Cyrela estuda vender o prédio, que tem 17 lajes pré-locadas ao Nubank, a partir de 2027. Se um FII entrar na transação, o retrato dessa safra ainda pode mudar.

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Além da nova leva de prédios, a taxa de ocupação salta aos olhos. A Faria Lima está com apenas 6,3% de vacância e preço de aluguel médio em R$ 322 por m² – alta de 20% na comparação anual. Na Paulista, a vacância é menor ainda: 5,7%. Na Rebouças, quase zero.

E, para 2027, a expectativa é que a alta demanda por escritórios premium em São Paulo continue. Para a consultoria Binswanger, a vacância das lajes corporativas de alto padrão, hoje em 12%, pode cair para até 7% no ano que vem – o que renovaria a mínima histórica.

A gestora TRX, por meio do fundo de investimento imobiliário (FII) TRXF11, fechou a aquisição de um complexo de três galpões logísticos em Guarulhos por R$ 1,4 bilhão, a maior compra já realizada pelo fundo. Dois dos três galpões já estão alugados ao Mercado Livre.

O complexo soma 237,4 mil m² de área bruta locável, distribuídos nos galpões K100, K200 e K300. O K200 já está concluído e locado; o K100 tem entrega prevista para outubro; o K300 segue sem contrato de locação definido, condicionado à aprovação do projeto e à assinatura de um contrato built-to-suit com um futuro inquilino ainda não revelado.

Os contratos com o Mercado Livre duram dez anos e são do tipo “atípico”: se a empresa quiser sair antes do prazo, precisa pagar todos os aluguéis restantes. Durante as obras, o aluguel é reajustado pelo custo da construção (INCC); depois de pronto, pela inflação oficial (IPCA).

A escolha de Guarulhos também reflete uma mudança no setor logístico. A reforma tributária muda a cobrança de imposto da origem para o destino da mercadoria, o que elimina a vantagem fiscal de cidades como Extrema (MG), historicamente escolhidas menos pela localização e mais pelos incentivos oferecidos.

A transição é gradual, até 2032, mas já pesa nas decisões de investimento: municípios próximos das grandes capitais, com acesso rápido a aeroportos e rodovias, ganham atratividade frente a polos distantes que cresceram por benefício fiscal.

Portfólio maior

Com a operação, a área bruta locável do TRXF11 sobe 19%, para 1,48 milhão de m², impulsionada também por outras movimentações recentes do fundo. Agora, o FII passa a ter 115 imóveis e R$ 9,2 bilhões investidos, com o segmento logístico subindo a 37% da área locável do fundo.

O Mercado Livre passa a responder por cerca de 18% da receita de aluguel do portfólio, a maior concentração em um único inquilino entre os principais locatários do fundo, que incluem Assaí, Grupo Mateus e o hospital Albert Einstein.

O valor supera em mais do dobro a até então maior operação individual do fundo, ligada ao Hospital Albert Einstein, avaliada em cerca de R$ 600 milhões. A operação chega semanas depois de o fundo vender 15 imóveis, a maioria agências da Caixa Econômica Federal, por R$ 207,2 milhões, e comprar o Hotel Emiliano Rio, em Copacabana, por R$ 260 milhões.

Estrutura de financiamento

O ponto que diferencia esta operação de uma compra imobiliária comum está na engenharia financeira por trás dela. A aquisição será indireta e alavancada: o Banco XP de Atacado atua como financiador ao adquirir a cota sênior, com prioridade de recebimento, de um fundo que passa a deter os três galpões.

O TRXF11 e o FII Matriz Log, criado para a operação e do qual o TRXF11 é cotista único, dividem a cota subordinada na proporção de 50% cada, tornando-se coproprietários do complexo.

A gestora afirma que buscará refinanciar a estrutura assim que as obras estiverem concluídas e o mercado oferecer uma janela mais favorável. Na prática, isso significa que o desembolso de R$ 1,4 bilhão não sai integralmente do caixa do fundo.

O pagamento também é parcelado: um sinal correspondente a um quarto do valor já foi desembolsado, e o restante será pago em três parcelas semestrais até dezembro de 2027, condicionadas ao cumprimento de etapas como regularização dos imóveis e conclusão das obras.

Nos primeiros 12 meses, a TRX estima um retorno de 14,51% ao ano sobre o que gastou para comprar e construir os galpões (yield on cost), bem acima da taxa de referência do mercado para galpões prontos (cap rate), de 8% ao ano.

Quanto vale um fundo imobiliário? Pode parecer uma pergunta fácil de responder, uma vez que bastaria somar o valor de todas as cotas do FII. Mas, quando se trata de um portfólio de lajes corporativas e outros ativos “de tijolo”, a questão, na verdade, é menos simples do que parece.

Isso porque o valor de mercado – ou a soma das cotas do FII – com certa frequência diverge do valor patrimonial do fundo, ou seja, quanto valem os imóveis que estão na carteira do veículo de investimento.

O valor de mercado oscila conforme fatores que vão muito além do comportamento dos imóveis físicos. Por exemplo, o preço da cota pode aumentar quando os juros estão em queda.

Esse avanço ocorre porque o papel reage à variação de títulos indexados à inflação, principalmente o Tesouro IPCA+, como são conhecidos no Tesouro Direto, ou a NTN-B, que é o nome técnico desse tipo de título.

Quando o juro começa a cair e as expectativas de inflação futura passam a recuar, as taxas do Tesouro IPCA+ também começam a reduzir. E, na renda fixa, quando as taxas caem, isso significa que o valor de face dos papéis está subindo.

O preço da cota do fundo imobiliário costuma acompanhar esse ganho de valor do título de inflação. Da mesma forma, quando o juro está em alta, o valor da cota passa a cair. A oscilação acontece mesmo se o valor dos imóveis dentro das carteiras, ou seja, o patrimonial, permanecer o mesmo.

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Por causa dessa discrepância, o chamado múltiplo P/VPA, sigla para o preço da ação em relação ao valor patrimonial por ação, costuma ser usado como uma métrica do tamanho do desconto que o FII exibe no mercado secundário.

No caso, substituindo-se o termo “ação” por “cota”, o múltiplo P/VPA indica se o valor de mercado está acima ou abaixo do valor patrimonial. Por exemplo, em um ciclo de alta de juros, o preço da cota caiu de R$ 100 para R$ 90. Se o valor patrimonial por cota continuar em R$ 100, o P/VPA será de 0,9 vez.

Isso significa que a cota exibe um “desconto” de 10% sobre o valor patrimonial ou ainda que tem um potencial de valorização de 10%, quando o cenário de juros se normalizar.

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Nos últimos anos, FIIs de lajes corporativas chegaram a apresentar descontos acima de 30% quando medidos por esse múltiplo. No momento atual, as cotas têm estado entre 18% e 25% abaixo do valor patrimonial.

Os descontos, porém, podem ser ainda maiores. É que no segmento dos chamados FIIs de tijolos, ou seja, de fundos com portfólios de imóveis físicos, como lajes, galpões e shoppings, o valor patrimonial passa por uma revisão apenas uma vez ao ano.

Valores defasados em fundo imobiliário

Quase todos os fundos fazem uma reavaliação do valor dos imóveis na carteira no último mês do período. Esse cálculo é realizado por uma empresa especializada e independente.

Como a maioria dos FIIs de tijolo prefere realizar e divulgar essa reavaliação em dezembro, atualizações relevantes costumam aparecer nos relatórios de dezembro ou janeiro.

Portanto, se você quiser analisar em novembro um fundo imobiliário de tijolo, lembre-se de que o valor patrimonial na tela pode estar defasado em 11 meses.

No ano passado, essa revisão deflagrou ajustes positivos no valor das cotas de diferentes fundos.

O TRX Real Estate (TRXF11), por exemplo, registrou uma valorização de 4,66% no valor da cota patrimonial na virada de 2025 para este ano.

O Patria Logística (HGLG11) foi outro FII que obteve um ganho após a revisão patrimonial: o fundo teve um ajuste positivo de 2,52% no valor dos imóveis no portfólio.

Mas, da mesma forma que a avaliação para cima do metro quadrado médio do portfólio eleva o valor da cota patrimonial, uma revisão para baixo pode reduzir o preço.

Foi o que aconteceu com o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) e com o XP Malls (XPML11) que tiveram o chamado ” valor justo” de seus conjuntos de propriedades revisados para baixo, com quedas de, respectivamente, 6% e 2,6%.

Potencial de ganho escondido

Em outro exemplo, o HSI Mall (HSML11) registrou uma reavaliação patrimonial positiva de 13,6%, em um dos maiores reajustes do setor no ano passado. Em janeiro de 2025, o HSML11 apresentava um P/VPA de 0,85, ou seja, mostrava um “desconto” no preço da cota de 15% em relação ao valor patrimonial.

Na verdade, o potencial de alta era bem maior. O valor patrimonial, como a reavaliação mostrou meses mais tarde, estava 13,6% abaixo do patamar justo: portanto, o desconto real alcançava 28,6%.

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Ainda que não tenha recuperado essa distância em meio às mudanças das expectativas sobre os juros no Brasil, o valor da cota subiu de R$ 72 em janeiro de 2025 para os atuais R$ 85, um avanço de 18% em um ano e meio.

A valorização do metro quadrado no país ainda mantém fôlego, apesar de estar em ritmo bem menor comparado aos últimos anos. O índice Fip-Zap mostra que em 2024 o valor médio do metro quadrado nacional apresentou um aumento nominal de 7,73%. Em 2025, o avanço alcançou 6,52%.

Neste ano, os imóveis no Brasil apresentam um avanço nominal de 1,96% entre janeiro e maio. Em 12 meses até maio, a média nacional alcança 5,59%, segundo o índice Fipe-Zap.

A JHSF está montando um novo fundo imobiliário para comprar uma fatia de 16,99% do Shopping Cidade Jardim, em São Paulo, avaliada em R$ 454 milhões, apurou o InvestNews. A companhia de José “Zeco” Auriemo controla 51% do shopping de luxo. Pelo valor da operação, o empreendimento estaria avaliado em cerca de R$ 2,7 bilhões.

A operação foi registrada na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) na última semana. O veículo em questão, o JHSF Capital SCJ FII, criado no início deste mês, está captando até R$ 293,8 milhões no mercado de capitais, em uma oferta coordenada pelo Itaú BBA. Está prevista ainda uma tranche subordinada, o que elevaria a captação total a R$ 400 milhões.

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Embora o documento não cite nominalmente quem está na outra ponta do negócio, o vendedor seria o XP Malls, maior fundo de shoppings do país e único sócio do grupo JHSF no Cidade Jardim – um outro fundo imobiliário criado pela empresa de Auriemo detém os 33% restantes do empreendimento. O fundo imobiliário da XP passou a deter participação no empreendimento em 2018.

No relatório gerencial mais recente do XP Malls, referente a maio, o XPML11 afirma ter participação de 16,99% no shopping, percentual idêntico ao da fatia à venda. Um segundo indício está na dívida. O prospecto prevê que o fundo da JHSF assumirá cerca de R$ 155 milhões em obrigações, valor semelhante ao saldo que o XP Malls carrega em carteira.

Procuradas pelo InvestNews, XP e JHSF não comentaram até a publicação do texto.

O Cidade Jardim é um dos principais ativos da JHSF. Inaugurado em 2008 na Marginal Pinheiros, na zona sul de São Paulo, concentra, segundo a companhia, a maior quantidade de flagships de marcas internacionais da América Latina.

Ali estão a global store da Louis Vuitton e lojas de Hermès, Prada, Dior e Celine, entre outras. A JHSF define o empreendimento como o principal shopping de alta renda do continente.

Outros negócios do Cidade Jardim

Não é a primeira vez que a fatia troca de mãos. Em 2023, a JHSF Capital comprou 33% do Cidade Jardim da israelense Gazit por R$ 560 milhões, numa operação que avaliava o shopping inteiro em R$ 1,68 bilhão. A fatia havia sido vendida pela própria JHSF à Gazit em 2016, por R$ 410 milhões, quando o grupo precisava reduzir dívida.

Caso a operação seja confirmada, será a segunda negociação entre JHSF e XP Malls em menos de um mês. Em maio, o FII da XP vendeu sua participação de 30% no Shops Jardins, no mesmo complexo, para outro fundo da JHSF Capital, o JCCJ11. A transação saiu por R$ 20 milhões.

O pagamento não foi em dinheiro: o XP Malls recebeu cotas do fundo comprador. À época, a gestora do XPML11 descreveu a venda como reciclagem de portfólio e saída de um ativo de baixa relevância na carteira.

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