A MRV anunciou nesta segunda-feira (22) a venda de dois empreendimentos da subsidiária americana Resia. Os complexos Ten Oaks e Rayzor Ranch, ambos no Texas, foram negociados por US$ 139 milhões (R$ 716 milhões). A liquidação está prevista para julho e há um depósito não recuperável de US$ 12 milhões garantindo o negócio.

Os dois ativos estavam registrados no balanço por US$ 188 milhões e saíram por menos. A operação embute uma perda contábil de 26% sobre o valor patrimonial. O Ten Oaks foi o pior caso: avaliado em US$ 122 milhões, vendido por US$ 86 milhões, perda de 30%, com ocupação de apenas 73%. O Rayzor Ranch, com 93% de ocupação, saiu com 20% de desconto.

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A MRV atribui a perda ao cenário de juros altos nos Estados Unidos e ao fato de os projetos não estarem estabilizados, com aluguéis e ocupação abaixo do potencial. Em troca, diz antecipar os benefícios da desalavancagem. A transação reduz em 7,5% a dívida líquida consolidada, ou US$ 87 milhões, e corta US$ 46 milhões em minority interest – a participação de não controladores nos projetos.

Em março, a Resia havia vendido o complexo Tributary, na Geórgia, por US$ 73 milhões, um ativo descrito como totalmente estabilizado e de ocupação madura. Foi a maior operação individual do plano de desinvestimento.

Como mostrou o InvestNews, no ano passado a Resia teve prejuízo de US$ 243 milhões e acumulou US$ 695 milhões em dívida. Mercados como Dallas, Houston e Atlanta enfrentaram excesso de oferta, que comprimiu aluguéis e atrasou a estabilização dos projetos.

Com a venda de hoje, a MRV chegou a US$ 380 milhões em ativos vendidos desde o anúncio do plano de reestruturação, em dezembro de 2024. A meta é chegar a US$ 800 milhões em desinvestimentos até o final deste ano.

As mudanças no programa Minha Casa, Minha Vida anunciadas na terça-feira (24) ampliam em até 24% a capacidade de compra dos participantes do sistema de financiamento de habitação popular com juros subsidiados. Isso significa uma inclusão potencial de até 500 mil de famílias na plataforma.

Esse avanço da base representa um impulso direto na geração de novos negócios para as construtoras — movimento que ainda não estava totalmente precificado nas ações. O mercado já especulava sobre a ampliação de limites, mas os ajustes feitos pelo Conselho Curador do FGTS vieram acima do esperado.

O mercado começou a incorporar esse novo cenário nesta quarta-feira (25), movimento refletido na alta dos papéis das incorporadoras.

Com a perspectiva de aumento dos negócios imobiliários em 2026, as ações de empresas com atuação nesses segmentos sobem até 8% nesta quarta-feira.

Por volta de 16h30, as ações ordinárias (ON) de MRV subiam 8%, enquanto os papéis da Tenda avançavam 2,46%. Já Cury e Direcional ganhavam, respectivamente, 3,26% e 1,14%.

Aqui é preciso fazer uma ressalva. A alta mais forte da MRV ocorre em parte por conta de um ajuste após a queda acentuada ocorrida no último mês. As ações ordinárias da companhia chegaram a cair 14% após a divulgação do balanço do quarto trimestre. O recuo ocorreu devido às preocupações com o alto endividamento e com os prejuízos da operação nos EUA, que estavam impactando a geração de caixa e os resultados gerais da empresa.

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Mudanças no Minha Casa, Minha Vida

Mas o que mudou no Minha Casa, Minha Vida? O Conselho Curador do FGTS elevou tanto as faixas salariais elegíveis aos subsídios quanto os valores dos imóveis que podem ser adquiridos dentro do progama.

No caso das Faixas 3 e 4, as mais rentáveis e voltadas às famílias de classe média, os tetos de renda subiram R$ 1 mil em cada segmento para R$ 9,6 mil e R$ 13 mil.

Os valores de residências que podem ser financiadas aumentaram para até R$ 400 mil na Faixa 3 e até R$ 600 mil, no caso da 4.

Nos cálculos do Itaú BBA, os compradores agora elegíveis à Faixa 1 poderiam adquirir imóveis até 8% mais caros; na Faixa 2 teriam capacidade para pagar por unidades com preços 13% maiores; na Faixa 3, o avanço seria de 24%; e, na Faixa 4, de 17%.

Já o BTG Pactual calcula um aumento médio de 21% do ganho de poder de compra em cada faixa.

No caso da Faixa 4, os novos limites significam a inclusão de até 400 mil novas famílias elegíveis aos financiamentos só nesse segmento. O cálculo leva em conta os dados da PNAD contínua do IBGE. A pesquisa considera a classe média ou classe B um contingente de 11 milhões de famílias com rendas entre R$ 8 mil e R$ 24 mil mensais.

Que o Brasil é o país dos juros altos, todo mundo já sabe. E, naturalmente, quando os juros estão nas alturas, a construção civil costuma sofrer: financiamento caro, crédito restrito, demanda menor. Mas em 2025 a lógica se inverteu. Mesmo com a Selic a 15%, no maior nível dos últimos 20 anos, construtoras de baixa renda mais do que dobraram de valor na Bolsa.

E o mais impressionante é que, mesmo depois dessa arrancada histórica, parte do mercado ainda vê espaço para mais, afinal as ações seguem negociando a múltiplos baixos e com expectativa de dividendos relevantes.

O que explica essa força é o Minha Casa Minha Vida, que foi turbinado em 2023 com mais subsídios, teto maior e a criação da Faixa 4, que atende a famílias com renda mensal de até R$ 12 mil e imóveis de até R$ 500 mil. Apenas dois anos depois, já se discute ampliar novamente o programa, incluindo imóveis de até R$ 650 mil para famílias com renda de até R$ 15 mil. Só em 2025, o MCMV já consumiu 88 bilhões de reais do FGTS, 66% de todo o orçamento previsto para o ano.

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Com esse suporte, o setor continuou realizando novos lançamentos em ritmo intenso. Em 2024, 53% dos projetos imobiliários do país foram do Minha Casa Minha Vida e, em São Paulo, o programa respondeu por 60% dos financiamentos. Esse volume de atividade ajuda a sustentar as projeções de resultados fortes esperados pelos analistas para os próximos anos.

Segundo o BTG Pactual, mesmo depois da forte alta das ações, as construtoras ainda estão com preços atrativos. Hoje, elas valem na Bolsa algo entre 4,5 e 7,2 vezes o lucro que devem gerar em 2026 — enquanto empresas do mesmo setor, em países desenvolvidos como os Estados Unidos, costumam valer de 12 a 20 vezes esse lucro. Em outras palavras: as ações subiram, mas os lucros também cresceram, o que mantém a relação entre preço e lucro em níveis considerados baixos. Além disso, essas companhias devem pagar bons dividendos neste ano, entre 7% e 11%.

Na avaliação do banco, Cury, Direcional e Plano&Plano são as mais sólidas. Já MRV e Tenda carregam o maior risco – mas também o maior potencial de retorno.

No caso da MRV, os números mais recentes mostraram a fraqueza do momento: os lançamentos de novos empreendimentos caíram 42% e as vendas líquidas diminuíram 27% em relação ao ano passado. A empresa também “queimou caixa” – gastou mais do que arrecadou, tanto no Brasil quanto nos Estados Unidos. Isso, mesmo depois de vender parte de seus ativos no exterior.

Segundo o BTG, os resultados foram piores do que o esperado e podem pesar sobre a ação no curto prazo. Ainda assim, o banco destaca que o papel continua barato, sendo negociado por cerca de 0,8 vez o valor do seu patrimônio e 5 vezes o lucro estimado para 2026, o que abre espaço para forte valorização se a empresa conseguir melhorar seus resultados.

Já a Tenda carrega riscos semelhantes, mas conta com a Alea, sua subsidiária de construção modular, que pode se tornar um motor adicional de crescimento e ainda não está refletida no preço da ação.

No fim das contas, as construtoras de baixa renda deixaram de ser carta fora do baralho. E hoje sustentam uma das teses mais fortes da Bolsa brasileira.

Após apresentar uma prévia operacional no terceiro trimestre vista com fraca pelo mercado, as ações da construtora MRV negociam em forte queda. O papel ordinário (ON) apresenta um recuo de 10,31% a R$ 6,44, por volta de 11h45.

De acordo com os números divulgados nesta terça-feira (7), a companhia registrou queima de caixa em todos os segmentos. O resultado foi impactado por efeitos pontuais, como atrasos em repasses devido à suspensão de subsídios regionais. Esses fatores geraram um descasamento de R$ 93 milhões na geração de caixa do terceiro trimestre.

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No consolidado, a MRV reportou um consumo de caixa de R$ 37 milhões, com impacto distribuído entre suas operações de habitação popular, média renda e loteamentos, além das subsidiárias Luggo e da Resia, que teve um consumo de recursos negativo de US$ 1,5 milhão mesmo após vendas de ativos.

“Esperávamos uma geração de caixa mais forte devido ao melhor ritmo de transferências e à sazonalidade”, afirmaram analistas do Citi em relatório a clientes.

Já os analistas do Itaú BBA consideraram haver uma “baixa visibilidade sobre os lucros” após os resultados apresentados.

Vendas e lançamentos abaixos do esperado

Os lançamentos somaram R$ 2,43 bilhões no trimestre, com uma alta de 4% em relação ao ano anterior, mas 28% abaixo das projeções. As vendas, por sua vez, totalizaram R$ 2,53 bilhões, uma queda de 11% na comparação anual e 9% abaixo do previsto.

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Para o o Itaú BBA, os números refletem um ritmo mais fraco de comercialização, especialmente no programa Minha Casa Minha Vida, principal estratégia de comercialização da companhia.

A MRV afirmou que terminou o período entre julho e outubro com 1.400 unidades não repassadas a mais que o segundo trimestre para a MRV Incorporação. Esse fator também afetou a geração de caixa e a venda líquida reportada.

“Se isso não tivesse ocorrido, as vendas do terceiro trimestre de 2025 seriam similares às do segundo trimestre de 2025”, acrescentou a companhia em comunicado.