A JHSF está montando um novo fundo imobiliário para comprar uma fatia de 16,99% do Shopping Cidade Jardim, em São Paulo, avaliada em R$ 454 milhões, apurou o InvestNews. A companhia de José “Zeco” Auriemo controla 51% do shopping de luxo. Pelo valor da operação, o empreendimento estaria avaliado em cerca de R$ 2,7 bilhões.

A operação foi registrada na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) na última semana. O veículo em questão, o JHSF Capital SCJ FII, criado no início deste mês, está captando até R$ 293,8 milhões no mercado de capitais, em uma oferta coordenada pelo Itaú BBA. Está prevista ainda uma tranche subordinada, o que elevaria a captação total a R$ 400 milhões.

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Embora o documento não cite nominalmente quem está na outra ponta do negócio, o vendedor seria o XP Malls, maior fundo de shoppings do país e único sócio do grupo JHSF no Cidade Jardim – um outro fundo imobiliário criado pela empresa de Auriemo detém os 33% restantes do empreendimento. O fundo imobiliário da XP passou a deter participação no empreendimento em 2018.

No relatório gerencial mais recente do XP Malls, referente a maio, o XPML11 afirma ter participação de 16,99% no shopping, percentual idêntico ao da fatia à venda. Um segundo indício está na dívida. O prospecto prevê que o fundo da JHSF assumirá cerca de R$ 155 milhões em obrigações, valor semelhante ao saldo que o XP Malls carrega em carteira.

Procuradas pelo InvestNews, XP e JHSF não comentaram até a publicação do texto.

O Cidade Jardim é um dos principais ativos da JHSF. Inaugurado em 2008 na Marginal Pinheiros, na zona sul de São Paulo, concentra, segundo a companhia, a maior quantidade de flagships de marcas internacionais da América Latina.

Ali estão a global store da Louis Vuitton e lojas de Hermès, Prada, Dior e Celine, entre outras. A JHSF define o empreendimento como o principal shopping de alta renda do continente.

Outros negócios do Cidade Jardim

Não é a primeira vez que a fatia troca de mãos. Em 2023, a JHSF Capital comprou 33% do Cidade Jardim da israelense Gazit por R$ 560 milhões, numa operação que avaliava o shopping inteiro em R$ 1,68 bilhão. A fatia havia sido vendida pela própria JHSF à Gazit em 2016, por R$ 410 milhões, quando o grupo precisava reduzir dívida.

Caso a operação seja confirmada, será a segunda negociação entre JHSF e XP Malls em menos de um mês. Em maio, o FII da XP vendeu sua participação de 30% no Shops Jardins, no mesmo complexo, para outro fundo da JHSF Capital, o JCCJ11. A transação saiu por R$ 20 milhões.

O pagamento não foi em dinheiro: o XP Malls recebeu cotas do fundo comprador. À época, a gestora do XPML11 descreveu a venda como reciclagem de portfólio e saída de um ativo de baixa relevância na carteira.

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A JHSF anunciou, nesta segunda-feira (27), a aquisição do FBO (Fixed Base Operator) Embassair, um ativo de infraestrutura voltado ao atendimento de clientes de aviação executiva localizado no Opa-Locka Executive Airport, em Miami, nos Estados Unidos.

A operação, cujo valor não foi divulgado, foi realizada por meio do JHSF Capital FBOs Fund LP, fundo internacional recém-constituído e gerido pela JHSF Capital, que tem a própria companhia como investidora majoritária.

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30 minutos de Miami

O terminal já está em operação e oferece uma plataforma integrada de serviços ininterruptos, com funcionamento 24 horas, incluindo abastecimento de combustíveis, serviços aeronáuticos e atendimento a passageiros, além de infraestrutura de hangares com potencial de expansão futura.

Localizado a cerca de 30 minutos do centro de Miami, o aeroporto foi escolhido por sua relevância no mercado de aviação executiva e por sua conexão com rotas internacionais frequentes a partir do São Paulo Catarina Aeroporto Executivo, o que pode gerar sinergias operacionais para a companhia.

Há ainda a previsão de implementação de controle migratório no próprio terminal, por meio do U.S. Customs and Border Protection (CBP), órgão responsável pela imigração e alfândega nos Estados Unidos, o que deve elevar o nível de conveniência para voos internacionais ao permitir que passageiros realizem todo o processo no próprio local.

A aquisição está alinhada à estratégia da JHSF de ampliar sua presença internacional e fortalecer sua atuação em ativos de alto padrão com geração de receita recorrente. Nesse contexto, a operação em Miami representa mais um passo no processo de internacionalização da companhia.

Fasano no exterior

No começo deste mês, a JHSF anunciou no começo deste mês um acordo para adquirir 100% da Baluma, dona do complexo Enjoy Punta del Este, no Uruguai. O plano é transformar o ativo em um projeto multiuso de alto padrão, com shopping, hotel Fasano, cassino e unidades residenciais, aprofundando a presença do grupo no país, onde já atua há mais de 15 anos. A transação ainda depende de aprovações regulatórias e antitruste.

O movimento faz parte de uma estratégia mais ampla de crescimento da marca Fasano no exterior. Atualmente, a companhia tem dois hotéis fora do Brasil — em Punta del Este e Nova York — e outros projetos em desenvolvimento em destinos como Londres, Miami, Portugal, Itália (Sardenha) e novamente no Uruguai. Em fevereiro, a empresa também anunciou a compra de um edifício histórico em Milão para conversão em hotel.

Com um portfólio que inclui ainda shoppings, aeroporto executivo e empreendimentos residenciais e de lazer, a JHSF vem ampliando sua diversificação de receitas. No quarto trimestre de 2025, a área de Hospitalidade e Gastronomia respondeu por 17,8% do resultado operacional recorrente, enquanto shoppings lideraram com 40,1%, seguidos pelo aeroporto (21,4%) e pelos segmentos de residências e clubes (20,7%).

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A incorporadora de luxo JHSF Participações pleiteia autorização para a operação de voos comerciais a partir de seu aeroporto executivo privado próximo à cidade de São Paulo, um movimento que pode reformular a forma como o tráfego aéreo é administrado na região mais congestionada do país, segundo pessoas familiarizadas com o assunto.

O governo já retomou estudos para autorizar aeroportos privados a operar voos comerciais no Brasil. O tema está agora sob análise do Ministério de Portos e Aeroportos, que aguarda um parecer de sua área jurídica sobre como as regras para permitir essas operações deveriam ser feitas.

Fundada pela família de José Auriemo Neto, a JHSF é uma das maiores incorporadoras de alto padrão do Brasil, com negócios que vão de projetos residenciais de luxo a shoppings, hotéis e restaurantes que incluem marcas globais de luxo. A abertura do Aeroporto Catarina para voos comerciais representaria uma expansão significativa do negócio de aviação do grupo e poderia abrir uma nova fonte de receita.

A JHSF começou a operar o Catarina em 2019, segundo seu site. Localizado a cerca de 50 quilômetros da cidade de São Paulo, o empreendimento se apresenta como o primeiro aeroporto internacional do Brasil dedicado exclusivamente à aviação executiva e opera 24 horas por dia. Caso seja aprovado, a JHSF teria de construir um terminal de passageiros no local e fazer outros investimentos em sua pista.

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As discussões evidenciam a pressão crescente sobre a infraestrutura de aviação do Brasil, especialmente em São Paulo, onde estão os dois aeroportos mais movimentados do país, Congonhas e Guarulhos. O governo espera que o tráfego aéreo na região metropolitana se aproxime sua capacidade máxima na próxima década, intensificando a busca por alternativas para ampliar a capacidade sem a construção de novos aeroportos públicos.

A JHSF se recusou a comentar. A Casa Civil informou por escrito por meio de sua assessoria que não recebeu proposta para tratar dessa mudança legal. O Ministério de Portos e Aeroportos não respondeu a um pedido de comentário.

Embora o debate sobre o aeroporto da JHSF não seja novo, ele ganhou urgência no fim de 2025, em meio a preocupações renovadas com a limitação de slots em Congonhas, o aeroporto doméstico mais movimentado do Brasil. O terminal já opera próximo da capacidade máxima, o que limita a possibilidade de as companhias aéreas adicionarem novas rotas ou frequências.

A legislação atual permite apenas que aeroportos públicos recebam voos comerciais regulares. A questão é hoje regulada por decreto, mas há um entendimento de que o assunto só poderia ser tratado por um projeto de lei. É isso que a área jurídica está analisando, segundo pessoas com conhecimento do tema.

A proposta também enfrenta resistência em outras áreas do governo, incluindo da Casa Civil. Os opositores argumentam que o plano poderia prejudicar o regime de concessões do Brasil. Concessionárias pagam uma outorga ao governo, enquanto aeroportos apenas autorizados pelo poder público pagariam somente taxas de uso.

Por outro lado, os contratos de concessão oferecem maior proteção jurídica às empresas que operam os aeroportos.