O mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo nunca esteve tão aquecido, com recorde de ocupação e aluguéis em alta. O ano deve fechar com 391 mil metros quadrados em novos empreendimentos – a maior safra em 10 anos.

Pouco mais da metade desse volume (203 mil m²) deve ser entregue agora, no segundo semestre.

No total, são 27 empreendimentos. E seis deles têm participação de fundos imobiliários (FIIs), o que significa uma potencial oportunidade.

Eles estão distribuídos em quatro: Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), Zagros Multiestratégia (ZAGH11), Hedge Paladin Design Offices (HDOF11) e RBR Desenvolvimento Comercial I (RDCI11).

Nota: só os dois primeiros, o Kinea e o Zagros, são destinados ao público geral. Os demais são fundos com acesso restrito a investidores qualificados (com mais de R$ 1 milhão investidos) ou profissionais (mais de R$ 10 milhões).

Os FIIs de varejo com as novas lajes

Entre os fundos abertos, o caso mais relevante é o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), que detém 69% do Biosquare, em Pinheiros.

O edifício, com 39,2 mil m², foi entregue no primeiro semestre e já chegou ao mercado totalmente pré-locado. A Amazon ocupará do 7º ao 25º andar (todos – o resto é estacionamento).

Segundo Danilo Barbosa, sócio e head de Research do Clube FII, trata-se de um caso raro: um fundo tradicional, voltado à renda, capturando entrega nova, sem risco inicial de vacância.

Significa o seguinte: o fundo está pondo a mão num imóvel recém-construído. Isso normalmente não acontece com fundo normal, de renda. Prédio novo costuma ir para “FII de desenvolvimento”, que constrói para vender.

E prédio novo tende a ser bom negócio: aluguel mais alto, menos manutenção. O problema é encarar o vazio inicial. Nesse caso, porém, o entrave não existe. A Amazon resolveu.

O KNRI11 entrou ainda na construção do Biosquare. Com o prédio pronto, passa à fase de geração de renda com as locações. O impacto sobre o fundo, no entanto, tende a ser diluído, dado o tamanho dele. O FII tem um patrimônio líquido de R$ 4,6 bilhões e uma carteira diversificada entre lajes corporativas e galpões logísticos.

A Kinea ainda não informou quando começará a receber renda com o imóvel, mas a estimativa é que ocorra dentro de 18 meses.

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Já o Zagros Multiestratégia (ZAGH11), o outro voltado ao público geral, possui 50% do Groenlândia 910, no Jardim América. O edifício, com 2,9 mil m², tem entrega prevista entre setembro e outubro deste ano.

Mas diferentemente do KNRI11, o Zagros contrói para vender, não para gerar renda de aluguel.

O patrimônio ali é de R$ 207 milhões. E Barbosa estima que o Groenlândia 910 possa gerar entre R$ 45 milhões e R$ 60 milhões, o que agregaria bastante valor ao fundo. Mas há riscos de atrasos na obra que devem ser monitorados, ele pontua. A conclusão, de qualquer forma, está avançada: 96,3% até junho.

Os fundos restritos com exposição

Agora, os fundos de acesso restrito.

O RBR Desenvolvimento Comercial I (RDCI11) detém o IPO Corporate Boutique, no Itaim, entregue em junho. O fundo também tinha 90% do LAC Corporate Boutique, no Jardim Paulista, mas esse já foi vendido, em abril.

Já o Hedge Paladin Design Offices (HDOF11), também destinado a investidores qualificados, tem em o Franca 303, no Jardim Paulista, em fase final de obra, e o Haddock 167, próximo à Avenida Paulista, com entrega esperada para dezembro.

Considerando apenas a segunda metade de 2026, os FIIs listados estão ligados a mais ou menos 15 mil m² dos 203 mil m² previstos para entrega –7,6% do total.

O restante dessa nova leva de escritórios está principalmente nas mãos de incorporadoras, como Cyrela (CYRE3), Lavvi (LAVV3) e EZTec (EZTC3), e de investidores institucionais e empresas de private equity, caso de HSI, Hines, Barzel e WTorre/Altre.

Um exemplo é o Éden Corporate, no Brooklin, com 18,5 mil m², segundo maior empreendimento previsto para o terceiro trimestre. O projeto é dividido entre Cyrela e Lavvi, cada uma com 45% do investimento, e a Hines com 10%.

Novas transações à vista?

Uma das maiores entregas ainda previstas para 2026 está fora dos FIIs: o Cyrela Oscar Freire, com 45,5 mil m², em Pinheiros. A Cyrela estuda vender o prédio, que tem 17 lajes pré-locadas ao Nubank, a partir de 2027. Se um FII entrar na transação, o retrato dessa safra ainda pode mudar.

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Além da nova leva de prédios, a taxa de ocupação salta aos olhos. A Faria Lima está com apenas 6,3% de vacância e preço de aluguel médio em R$ 322 por m² – alta de 20% na comparação anual. Na Paulista, a vacância é menor ainda: 5,7%. Na Rebouças, quase zero.

E, para 2027, a expectativa é que a alta demanda por escritórios premium em São Paulo continue. Para a consultoria Binswanger, a vacância das lajes corporativas de alto padrão, hoje em 12%, pode cair para até 7% no ano que vem – o que renovaria a mínima histórica.

Doar um imóvel para os filhos, sem precisar sair dele, é a lógica da doação com usufruto, uma das ferramentas mais usadas em planejamento sucessório no Brasil.

Os pais transferem a propriedade do bem ainda em vida, mas continuam morando nele ou alugando-o para receber uma renda até o fim da vida. Só depois disso é que o filho passa a ter o uso pleno do imóvel, que, na prática, já é dele desde a doação.

“Somos um país com tradição de imobilizar patrimônio. A pessoa cria alguma riqueza e investe na compra de uma casa, um apartamento”, comenta o advogado Fábio Botelho Egas, especializado em direito sucessório e de família e sócio do escritório Botelho Galvão Advogados. É por isso que o imóvel costuma ser o bem mais comum nesse tipo de planejamento.

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Como funciona a doação em vida

A ferramenta separa dois direitos que normalmente andam juntos: a propriedade e o uso. Juridicamente, essa divisão tem nome. Os filhos recebem a nua-propriedade do imóvel, e os pais mantêm o usufruto, o direito de morar no bem, alugá-lo ou receber sua renda enquanto viverem.

A doação de imóvel precisa ser feita por escritura pública. Além disso, o usufruto só existe de fato depois de registrado na matrícula do bem, no Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 1.391 do Código Civil. Sem esse registro, a reserva não tem efeito legal.

“O usufruto pode ser vitalício, valendo até a morte de quem fez a doação, ou ter prazo e condições específicas, como durar até um filho completar determinada idade ou concluir os estudos”, explica Egas.

Nem todo o patrimônio pode ser doado livremente, porém. A lei garante metade dos bens aos herdeiros necessários (filhos, cônjuge, pais), e essa parte não pode ser retirada deles. De qualquer forma, a legislação também exige que o doador reserve parte do patrimônio, ou renda suficiente, para a própria subsistência.

Dentro desse limite, o doador tem duas opções. Pode doar praticamente todo o patrimônio entre os próprios herdeiros necessários, em partes iguais, sem ferir a legítima de ninguém, ou destinar até metade dos bens a um único filho, ou a qualquer outra pessoa, dentro da chamada parte disponível.

“Quando a doação for para os filhos, o doador deve dizer sempre, se for sair da parte disponível, que aquele que está recebendo está dispensado de compensar”, ressalta Egas.

Esse é o limite que a família impõe a si mesma. Mas há outro limite, imposto de fora: o que o fisco cobra por essa transferência.

A doação e o imposto sobre herança

A doação com usufruto em vida não isenta ninguém de pagar imposto, já que o ITCMD incide tanto sobre herança quanto sobre doação. Mas o momento em que esse imposto é calculado pode fazer diferença.

A Emenda Constitucional 132/2023, que regulamentou a reforma tributária, tornou obrigatória a progressividade do ITCMD em todo o país. Isso significa que quanto maior o valor transmitido, maior a alíquota, dentro do teto de 8%.

Cada estado precisa aprovar sua própria lei para se adequar, e o processo ainda está em andamento (veja no Guia ITCMD as alíquotas atuais). Em São Paulo, por exemplo, o índice fixo de 4% segue valendo, mas há dois projetos de lei em tramitação na Assembleia Legislativa do estado propondo elevá-la, com faixas que podem chegar a 8% para os maiores valores.

Mesmo que dobre, o índice ainda ficará bem abaixo de outros países. Relatório da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) sobre tributação de herança em seus países-membros mostra que esse índice chega a 40% no Reino Unido e pode bater 45% na França.

Para Egas, a mudança que mais afeta quem vai transmitir patrimônio não está na alíquota, mas na base de cálculo. “A base de cálculo muda todo o processo. Hoje, se um bem vale, por exemplo, R$ 3 milhões, o valor venal é um terço disso. Oito por cento sobre pouco é pouco; oito por cento de muito é muito”, compara Egas.

O usufruto também vale para outros bens

A reserva de usufruto não é exclusiva de imóveis. Ações, cotas de fundos e participações societárias também podem ser doadas dessa forma: o doador transfere a titularidade do bem, mas mantém o direito aos rendimentos que ele gera, como dividendos ou juros.

“Mas tem que dizer que os frutos e rendimentos também estão contemplados na doação. Tem que ser bastante específico”, explica Egas. Sem essa previsão expressa, a disputa sobre quem tem direito a esses valores pode acabar na Justiça.

Já o dinheiro em espécie não funciona bem com essa ferramenta. Diferente de um imóvel ou uma ação, que continuam existindo enquanto geram renda para quem os usufrui, o dinheiro se consome no próprio uso — não há como reservar “o direito de gastar depois”.

No caso dos imóveis, além de driblar parte dessa mudança tributária antes que ela se complete, a doação com usufruto evita boa parte da burocracia do inventário, processo que costuma ser demorado e caro.

Como a propriedade do imóvel já foi transferida em vida, esse bem específico não precisa mais passar pela partilha. Só o direito de uso é que se extingue com a morte do doador. “Resolve 90% dos problemas, se não todos”, resume Egas. 

A São Carlos, empresa imobiliária que tem entre seus acionistas Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira, acertou a venda de um portfólio de quatro ativos de escritórios por R$ 735 milhões, em mais um movimento de reciclagem de portfólio e reforço da sua atuação no mercado de fundos imobiliários.

Segundo fato relevante divulgado nesta quarta-feira (25), a transação envolve imóveis que somam 76,8 mil metros quadrados de área bruta locável, entre eles uma venda parcial da EZ Towers Torre A, na Chucri Zaidan, em São Paulo, além de ativos na Chácara Santo Antônio, em Botafogo e no Centro do Rio de Janeiro.

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O pagamento será feito em duas partes: 70% em dinheiro, à vista, na assinatura da escritura, e os 30% restantes em cotas de um fundo imobiliário que ainda será constituído. O comprador, segundo a companhia, é um novo FII em processo de constituição na CVM e não é parte relacionada da São Carlos.

A operação foi fechada com valor 18,5% inferior ao NAV, indicador que reflete o valor patrimonial líquido dos ativos, e com cap rate anualizado de 8,1%.

Mais do que uma simples venda de imóveis, o negócio mostra a direção que a companhia vem tomando. A São Carlos informou que, após a conclusão da operação, passará a atuar como consultora imobiliária de três FIIs, que juntos devem somar cerca de R$ 2 bilhões em patrimônio.

Depois da transação, o portfólio consolidado da empresa ficará em 34 imóveis, com 143 mil metros quadrados de ABL própria e valor de mercado de R$ 924 milhões, além de R$ 590 milhões em cotas de fundos imobiliários.

A conclusão da operação ainda depende do cumprimento de condições precedentes usuais para esse tipo de negócio.

O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida ganhou novos teto salarial e valor máximo de imóvel que pode ser financiado dentro das taxas subsidiadas. Todas as quatro faixas foram reajustadas e o limite máximo de renda familiar mensal passou de R$ 12 mil para R$ 13 mil.

As mudanças foram aprovadas pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) nesta terça-feira (24).

Com as alterações, a Faixa 1 passa a atender famílias com renda mensal até R$ 3,5 mil. Na regra antiga, o teto era de R$ 2.850.

Já a Faixa 2 passou de R$ 4.700 para até R$ 5 mil, enquanto a Faixa 3 avançou de R$ 8,6 mil para R$ 9,6 mil.

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O mesmo incremento foi aplicado ao teto da Faixa 4, voltada à classe média. O limite subiu R$ 1 mil para R$ 13 mil.

Os valores máximos de imóveis que podem ser financiados no programa também subiu. A Faixa 3 teve um incremento de R$ 50 mil. Esse segmento vai atender aquisições de residências de até R$ 400 mil.

Na Faixa 4, o limite subiu R$ 100 mil e agora as famílias poderão comprar imóveis com valor de até R$ 600 mil.

A última grande mudança do programa ocorreu em abril do ano passado. Foi justamente a criação da Faixa 4 para atender famílias de classe média, que acabaram excluídas do crédito imobiliário no atual cenário de juros altos.

As taxas dos empréstimos não mudaram. A Faixa 1 continua com juros de até 4,25% ao ano. Na Faixa 2, as taxas vão até 7%, enquanto na 3, os custos podem alcançar 8,16% anuais. A Faixa 4 tem taxas de até 10,5% ao ano.