Depois de crises de grandes grupos como Raízen e GPA, que causaram perdas a investidores, fundos de crédito privado enfrentaram uma sangria de capital em abril.
Novos dados da Anbima – associação de entidades e empresas do mercado de capitais – confirmam o que dados prévios já mostravam: houve uma forte saída de recursos dos portfólios com títulos de renda fixa emitidos por empresas – CRIs, CRAs, debêntures.
Em uma das principais categorias, a de fundos com papéis com “duração livre”, ou seja, títulos de vencimentos variados, houve um resgate líquido de R$ 14,1 bilhões apenas em abril.
Em um recorte mais específico, a categoria de fundos com “duração livre grau de investimento”, que adquire apenas papéis com notas de crédito mais altas, registrou saídas de R$ 10,2 bilhões.
A saída líquida total foi de R$ 22,3 bilhões na soma das 8 categorias de fundos de crédito privado da Anbima – ou seja, os resgates ultrapassaram os depósitos.
Foi um movimento considerado natural dado o clima de perdas que se instaurou.
Não faltaram eventos que sacudiram o setor, afinal: as citadas recuperações extrajudiciais da Raízen, do GPA (Grupo Pão de Açúcar) e da Kora Saúde, mais o pedido de proteção contra credores na Justiça da Oncoclínicas e os sinais de uma esperada reestruturação de dívidas da Braskem.
Além das crises de crédito, o mercado enfrenta um movimento de reprecificação por causa dos efeitos da Guerra do Irã e da consequente escalada de preços do petróleo.
Com o aumento das pressões inflacionárias, os preços e as taxas de papéis de renda fixa prefixada e da atrelada à inflação têm passado por ajustes e enfrentado uma onda de vendas desde o início do conflito, no fim de fevereiro.
Retornos de menos da metade do CDI
Como os resgates dos fundos de crédito levam em torno de 30 dias para serem contabilizados no valor das cotas, os impactos desse movimento começaram a ser vistos em abril.
A queda no valor das cotas fica evidente na rentabilidade da categoria “Renda Fixa Crédito Livre e Duração Livre”, uma das classificações da Anbima com maior número de fundos de crédito privado. No mês passado, a média de retorno de portfólios desse tipo ficou em 45% do CDI.
Outra categoria, a “Renda Fixa Duração Alta Crédito Livre”, que concentra fundos com carteiras de crédito privado de longo prazo, amargou saídas liquidas de R$ 255,2 milhões em abril. O retorno médio também ficou significativamente abaixo do CDI, com rendimento por cota de 83% do referencial conservador.
Busca por posições conservadoras
Essa percepção de perda pode retroalimentar o movimento de saques.
Com isso, se fundos tiverem que vender mais ativos no mercado secundário para cobrir as saídas líquidas, podem ter de aceitar ainda mais descontos.
No mês passado, as duas únicas categorias de fundos de crédito privado que apresentaram captação líquida positiva foram a “Renda Fixa Duração Baixa Crédito Livre”, com entradas líquidas de R$ 8,2 bilhões, e a “Renda Fixa Duração Média Grau de Investimento”, com aportes de R$ 1,4 bilhão.
São fundos com características mais defensivas dentro da classe de crédito privado – títulos com vencimento mais curtos são menos voláteis.
Investidores precisam ter paciência
O momento de perdas em fundos de crédito privado pede resiliência ao investidor. No médio e no longo prazos, os efeitos da volatilidade se diluem. Desmontar a posição agora vai significar vender na baixa e tornar real o prejuízo que está no papel.
Com uma eventual melhora do quadro no futuro, o valor das cotas tende a se recompor e pode até superar o nível de preços em que o investidor entrou.
Quem tiver mais tolerância ao risco pode até aproveitar os momentos de quedas mais acentuadas para adquirir mais cotas, olhando para um horizonte de mais de um ano.
O carrego, ou seja, o ganho por manter os títulos na carteira no longo prazo, está favorável, com taxas de retorno historicamente altas.
Até poucos anos, o assunto consultoria de investimentos vinha sempre acompanhado do questionamento se o investidor brasileiro estaria disposto a pagar pelo serviço com uma taxa fixa. Não é que antes o atendimento fosse gratuito, mas predomina no mercado o modelo de assessoria, em que a remuneração do especialista ocorre via comissionamento da venda de produtos e nem sempre fica clara para o cliente.
Mas hoje aquela dúvida sobre a viabilidade do modelo consultivo parece superada. O investidor amadureceu – por vontade ou por consequência dos episódios de conflitos de interesses, em que acabou empurrado para um investimento desencaixado de seu perfil de risco por um assessor incentivado pela comissão oferecida pelas distribuidoras. A norma CVM 179, que desde novembro de 2024 dá transparência a essas taxas, também acelerou o processo.
O mercado percebeu isso. O cliente estaria disposto a pagar uma taxa fixa pelo atendimento, o chamado fee-based ou fee fixo, desde que enxergasse valor no serviço.
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Com a bandeira de atender melhor o investidor, casas que surgiram e cresceram como assessoria deram início a uma transição nos seus modelos. Primeiro, passaram a oferecer o serviço via taxas fixas. Depois, principalmente em 2025, foi a consultoria de investimentos que ganhou destaque.
“Está acontecendo uma migração para o modelo híbrido no que tange a cobrança, com grandes players, inclusive os bancos, oferecendo as duas opções. É o que deve ficar na estrutura do Brasil, semelhante ao que é nos Estados Unidos“, diz Cassio Bariani, sócio fundador da SmartBrain.
Com base nos seus dados internos, a SmartBrain estima que 20% das assessorias já tenham migrado para a consultoria ou para o modelo híbrido. O número de consultores certificados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) teve uma alta de magnitude semelhante, enquanto o número de agentes autônomos se manteve igual.
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Outro sinal de que esse mercado está aquecido e ganhando cada vez mais concorrência vem da evolução do fee por AuM (ativos sob gestão), a taxa cobrada pelo serviço com base no patrimônio do cliente. A média praticada pela indústria nacional era de 0,78% no início de 2025. Neste início de 2026, já caiu para 0,62%, indicam os dados da plataforma.
Mercado em transição
O fee-based não é uma novidade. É o principal modelo de remuneração dos profissionais há anos nos mercados desenvolvidos e já é bastante popular no Brasil no atendimento às famílias ricas nos multi family offices. Mas foi só recentemente que os players de varejo passaram a olhar para isso, com negócios que já estão nascendo 100% no modelo consultivo e um redirecionamento nas corretoras tradicionais.
A XP, pioneira na assessoria de investimentos, fez esse movimento com maior foco no ano passado, quando reduziu a aplicação mínima para acessar a consultoria para R$ 1 milhão. Nesse modelo, especialmente no atendimento a clientes de patrimônio elevado, os players oferecem serviços que vão além dos investimentos, como planejamento sucessório e tributário, offshores e outros.
A corretora já oferecia a opção do fee-based desde 2020, mas não via demanda para focar os esforços no modelo consultivo. “Há dez anos, talvez fosse improvável falar sobre planejamento tributário, sucessão, investimentos no exterior. Agora a demanda pelos serviços de assessoria está mais sofisticada, principalmente entre os investidores de maior faixa de renda“, explica Bruno Ballista, sócio e head de segmentos de clientes da XP.
A XP quer ser líder no mercado de investimentos nacional até 2032 e, por ser a pioneira na disrupção das plataformas abertas, não quer ficar de fora da onda das consultorias. Mas não acha que o novo direcionamento tenha a ver diretamente com conflito de interesses, presentes em qualquer modelo ou indústria.
“Acreditamos que a ausência de conflito é a opcionalidade, ter múltiplas alternativas para o cliente escolher aquilo que o deixa mais confortável. Somos absolutamente agnósticos em relação ao modelo“, afirma Ballista.
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O fee-based já corresponde a 23% do AuC (ativos sob custódia) de varejo na plataforma.
Na Monte Bravo, a quarta maior assessoria do Brasil, a bandeira do fee fixo veio pelo lado dos profissionais. O CEO Filipe Portella acredita que o momento de mercado do Brasil tem muitas semelhanças ao que, anos atrás, impulsionou a migração para o fee-based nos EUA. O desgaste dos assessores quando o mercado tem menos liquidez, como nos últimos anos, deixa os problemas da assessoria via comissões mais evidentes.
As carteiras ficam com pouco risco, é difícil rentabilizar, o profissional se vê pressionado para vender produtos com rebates mais altos para garantir seu salário no fim do mês e acaba cada vez mais distante do propósito do trabalho.
“Muito tem se falado sobre ser para todo mundo, se é barato ou caro, mas o ponto não é esse. É o alinhamento real de interesses entre o profissional e o cliente”, diz Portella.
Já estão sob o fee-based 42% dos ativos sob custódia da corretora e a empresa está apostando na expansão do segmento para que ele corresponda a 80% do todo em alguns anos. Para isso, reestruturou todo o ecossistema, centralizando a inteligência de alocação de ativos e dando prioridade a produtos de investimento mais alinhados ao modelo para que os profissionais tenham mais tempo para focar no relacionamento. E anunciou um investimento de R$ 300 milhões para formar e treinar os assessores para essa transformação.
Na visão da Monte Bravo, a disrupção de plataformas abertas que aconteceu entre 2014 e 2018 se deu muito por conta dos profissionais. Agora, a popularização do fee fixo também será. “Não é uma mudança reativa, estamos reestruturando tudo para daqui a três anos sermos a principal casa fee-based para o assessor trabalhar”, afirma o CEO.
Quem também promoveu uma reestruturação interna nesta direção foi a Suno. A empresa surgiu em 2017 inicialmente como uma casa de análise, mas foi expandindo os ecossistemas até abarcar assessoria, consultoria e wealth management (gestão de fortunas). Em fevereiro, unificou tudo no modelo consultivo a taxas fixas.
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A demanda veio dentro de casa. Já há algum tempo, os novos clientes da assessoria Suno já entravam com a cobrança no fee fixo, conta o CEO Gian Kojikovski. “Sempre fomos uma empresa de inteligência, de produto, que inclusive comprou muitas brigas com outras assessorias falando sobre conflito de interesses”, diz. “Unificamos como consultoria, porque entendemos que é o modelo que melhor atende o nosso cliente.” Veja detalhes da nova operação da Suno aqui.
Os desafios (e as críticas)
Número de consultorias de investimento cresce; e veio para ficar, dizem especialistas.
Os negócios que levantaram a bandeira do fee fixo lá atrás agora veem seu modelo ser chancelado com a chegada da concorrência. Mas têm algumas críticas pela forma que essa transição está acontecendo.
Mas é também uma reação das empresas aos resgates sofridos nos últimos anos, diz. “As casas começaram a ver que estavam perdendo clientes para o modelo. Muita gente montou suas consultorias por isso”, diz Breia.
Há ainda uma outra questão. O timing da migração dos clientes do regime de comissão para o consultivo acontece em um momento em que as carteiras de investimento estão muito concentradas na renda fixa e em ativos bancários.
Na assessoria tradicional, o profissional ganha dinheiro quando um cliente compra um ativo, a chamada comissão “na cabeça”, e quando ele roda a carteira; por exemplo, se convence o investidor a fazer um resgate antecipado de um título, trocar uma posição por outra. Mas, com os juros em dois dígitos, boa parte dos investidores está levando as aplicações até o vencimento.
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A receita dos negócios caiu e migrar essa base para o fee fixo seria uma forma de garantir um rendimento mais previsível mesmo nesse novo cenário. Mas também acabaria onerando o cliente duas vezes pelo mesmo produto.
“Não dá para acreditar que os grandes bancos e corretoras que rodam o modelo comissionado há 30 anos estão fazendo essa transição por uma motivação que não seja financeira. Eles enxergaram no modelo de taxa fixa uma alternativa de recuperar a receita, não um modelo mais alinhado para o cliente”, diz Lucas Taxweiler, assessor CFP na Warren, uma das assessorias pioneiras no fee-based no Brasil.
Para os executivos, esse é um desafio para a nova fase do mercado financeiro brasileiro: provar o valor do modelo consultivo e de taxas fixas para o cliente final. Se as empresas focarem apenas no lado dos negócios, mudando a forma de cobrar, mas não de atender, não vão reter os investidores.
“Quando o modelo migra, o assessor vai ter um trabalho mais ativo e precisa envolver o cliente. Se não, ele não percebe o valor”, explica Lucas Ferraz, CEO da Faz Capital, que também opera no fee-based há anos. “É aí que as consultorias têm errado, porque cobram uma taxa maior e as entregas continuam as mesmas da assessoria. Quem não mudar isso, vai ficar para trás.”
O fee-based é para todo mundo?
Enquanto a transição do mercado ainda está no início, os players tentam fazer a conta fechar. Ou seja, chegar a um meio termo de preço cobrado e patrimônio atendido que consiga fazer o negócio prosperar, escalar, sem perder a qualidade do atendimento.
Não há um consenso sobre a melhor forma de fazer isso. Há quem cobre uma taxa fixa igual para todos os clientes, como há casos em que o fee vai caindo a depender do patrimônio. Tampouco existe uma regra sobre qual tipo de cliente atender. Algumas casas só oferecem a consultoria para quem tem um valor mínimo investido de centenas de milhares ou milhões de reais, enquanto em outras é possível ser atendido no fee-based com qualquer montante.
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Isso abre espaço para uma outra discussão maior, que também vai envolver o investidor. Afinal, muitas oferecem as duas opções e cabe a ele decidir em qual modelo quer ser atendido. E não existe uma resposta única para isso.
A Warren, por exemplo, atende clientes a partir de R$ 100 e só na cobrança fixa. “O modelo comissionado não faz sentido para ninguém. Se o investidor está buscando o serviço de gestão de patrimônio, precisa ser no fee fixo”, diz Lucas Taxweiler.
Gian Kojikovski, da Suno, destaca que é uma falácia dizer que a consultoria não serve para investidores pequenos, como costuma circular no mercado. “O cliente de patrimônio menor obviamente precisa fazer a conta, mas tenho certeza absoluta que faz sentido pagar por uma melhor alocação de produto.”
Se não é uma decisão que passa pelo tamanho da carteira, pode ser sobre o perfil de investidor. Pense em um conservador, com pouco patrimônio, que compra apenas títulos do Tesouro Direto para levar até o vencimento. Ou em alguém que investe em ações para receber dividendos e deseja manter a custódia para o resto da vida. “Não tem porque cobrar um fee fixo sobre isso”, diz Filipe Portella, da Monte Bravo. É por isso que a casa, ainda que aposte no fee-based, não acha que o modelo vai representar 100% da indústria.
Renato Breia, da Nord, destaca que a discussão do mercado vem sendo pautada por preço; se o modelo for mais barato, é melhor. Mas a resposta não é tão simples. “Depende muito. Você precisa de um profissional para te ajudar a construir o seu patrimônio? Essa é a pergunta que precisa ser feita”, diz.
O pedido de recuperação judicial do Grupo Pão de Açúcar (GPA) acendeu um alerta entre investidores de fundos imobiliários (FIIs). Isso porque tanto FIIs de tijolo, que investem em imóveis alugados para redes da empresa, quanto FIIs de papel, que compram CRIs ligados à companhia ou a operações estruturadas com seus imóveis, estão expostos à difícil situação da empresa.
O caso dos CRIs é mais dramático porque o impacto tende a ser mais direto, já que os fundos atuam como financiador dessas operações e ficam expostos ao risco de crédito do GPA – quer dizer, o risco da companhia não honrar seus débitos.
Parte das dívidas ligadas ao grupo já vinha sendo negociada no mercado com forte desconto, reflexo da percepção de risco crescente entre investidores e ao aumento da probabilidade de perdas mais relevantes para os credores.
Alguns títulos estavam a 60% do valor de face – ou seja, um papel que daria direito a receber R$ 100 no vencimento estava sendo vendido por aproximadamente R$ 60. Após o anúncio da reestruturação, o preço caiu para perto de R$ 25.
O que está em jogo?
Em um processo de reestruturação, é comum que credores tenham de fazer concessões. Isso pode incluir um haircut — quando o credor aceita receber apenas parte do valor da dívida — ou a conversão da dívida em participação acionária na empresa.
Para fundos que têm títulos de crédito ligados ao GPA, como CRIs, esse tipo de medida pode levar à desvalorização desses papéis e reduzir o patrimônio do fundo.
Segundo levantamento da EQI Research compartilhado com a reportagem do InvestNews, os fundos de papel com exposição ao GPA são:
XPCI11 (4,9%)
BTCI11 (4,3%)
MXRF11 (2,44%)
VRTA11 (2,19%)
KNIP11 (1,3%)
HGCR11 (1,25%)
AFHI11 (1,2%)
VGIP11 (0,76%)
CPTS11 (0,7%)
HSAF11 (0,44%)
VGHF11 (0,38%)
O quadro se torna mais delicado porque, mesmo com uma eventual renegociação das dívidas financeiras, o GPA ainda carrega um volume significativo de passivos tributários e trabalhistas, estimado em cerca de R$ 17 bilhões. Esse tipo de obrigação costuma ser mais difícil de reestruturar e, em muitos casos, não entra diretamente nos acordos com credores privados.
Alguns exemplos: o GPA estima desembolsos de cerca de R$ 389 milhões com processos trabalhistas, em sua maioria relacionados ao Extra Hiper, atualmente em fase de redução, segundo o balanço do quarto trimestre de 2025.
A companhia também prevê pagamentos de aproximadamente R$ 129 milhões referentes a acordos tributários, incluindo adesões ao Acordo Paulista e à Anistia da Bahia, entre outros compromissos.
Além disso, a empresa mantém discussões administrativas e judiciais sobre a apuração do Imposto de Renda (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), além de processos ligados à cobrança de eventuais diferenças nesses tributos.
Em outras palavras: mesmo com ajustes na estrutura de capital, a companhia ainda precisa lidar com um passivo relevante fora da negociação principal, fator que ajuda a explicar por que o mercado tem precificado a dívida da empresa com descontos tão expressivos.
Já no caso dos FIIs de tijolo, aqueles que têm o Pão de Açúcar como inquilino, o impacto tende a ser mais limitado. Isso porque a recuperação extrajudicial mira exclusivamente credores financeiros e não afeta o funcionamento do dia a dia da companhia. Ou seja, despesas operacionais como fornecedores, salários e aluguéis seguem sendo honradas.
Entre os fundos de tijolo com maior exposição ao GPA estão GARE11, TRXF11 e RBVA11, que têm imóveis alugados para a companhia em seus portfólios.
De acordo com levantamento da EQI Research, o fundo mais dependente da receita proveniente do grupo é o GARE11. Ao todo, são sete contratos de locação, que respondem por cerca de 14% da receita do fundo, com prazos de vigência que ultrapassam duas décadas.
O TRXF11 também mantém uma relação relevante com a varejista, somando 19 contratos de aluguel. Esses imóveis estão distribuídos principalmente entre São Paulo e Goiânia, com destaque para unidades maiores localizadas em bairros como Vila Mariana (SP) e na cidade de São Caetano do Sul (SP). A participação do GPA na receita do fundo é de aproximadamente 8%.
Já o RBVA11 tem oito imóveis locados ao grupo, espalhados por três estados, com contratos válidos até 2029. Nesse caso, os ativos tendem a ter menor área bruta locável (ABL) em comparação com os demais fundos citados. Ainda assim, o GPA representa cerca de 8,1% da receita total do portfóli.o
O que o investidor deve fazer agora?
Diante do cenário, analistas recomendam cautela, mas não necessariamente uma reação precipitada por parte dos investidores. No caso dos FIIs de papel, o principal ponto de atenção é acompanhar se haverá impacto direto nos CRIs ligados ao GPA e eventuais revisões no valor desses ativos nas carteiras dos fundos.
Como esses títulos podem passar por renegociação ou sofrer desvalorização no mercado secundário, mudanças no valor patrimonial ou até nos dividendos distribuídos não estão descartadas.
Já para os FIIs de tijolo, a recomendação é observar a evolução da situação financeira da companhia e eventuais mudanças operacionais, como fechamento de lojas ou renegociação de contratos. Apesar de os contratos de locação com o GPA serem, em sua maioria, atípicos e de longo prazo, investidores devem monitorar o peso do inquilino na receita de cada fundo.
Não é um monitoramento simples para a maioria dos investidores, mas as informações costumam estar disponíveis nos relatórios gerenciais nos sites de cada gestora.
O pedido de recuperação extrajudicial da Raízen pode gerar volatilidade nos preços de títulos negociados no mercado, além de efeitos também sobre fundos de crédito privado e da cadeia do agronegócio (Fiagros).
Segundo gestores de crédito de grandes casas ouvidos pelo InvestNews, a situação da Raízen já havia sido “precificada”, como se diz no jargão do mercado, nos títulos da companhia – CRAs, debêntures e bonds – dado o quadro de deterioração de sua saúde financeira há alguns meses.
Isso significa que esses ativos vinham sendo negociados com grande desconto em relação ao seu valor de face (o valor original definido na emissão e pago ao investidor no vencimento).
Mas, apesar dessa antecipação dos efeitos da crise da empresa, como credores ainda podem vender e comprar os papéis em plataformas de corretoras, o investidor que apostou na Raízen ainda poderá ver grande volatilidade nos preços de títulos até que a empresa resolva – ou não – a sua situação financeira.
Se muitos investidores tentarem vender o papel, o preço ainda pode cair mais, e essa situação, gerar uma piora mais ampla na percepção de risco por parte de investidores e na demanda por títulos de outras companhias, gerando uma contaminação para o mercado como um todo.
Esse é o efeito considerado mais relevante no mercado de crédito privado porque os CRAs da Raízen estão principalmente nas mãos de investidores de varejo.
Mas, como os títulos – e, sobretudo as debêntures -, estão espalhados em fundos de crédito no mercado brasileiro, casas de investimento que tiverem o papel podem sentir essa desvalorização e serem obrigadas a “marcar” (registrar) uma performance pior – ainda que isso seja marginal.
Segundo dados de janeiro deste ano, Itaú, Banco do Brasil, Absolute e BTG Pactual estavam entre as gestoras e os bancos que possuem (ou detinham) os papéis da Raízen em carteiras.
Conforme as regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), gestoras devem deixar públicas as informações das suas carteiras com uma defasagem de no máximo três meses.
Conforme os profissionais de gestão ouvidos pelo InvestNews, o que ajuda a dissipar efeitos mais dramáticos da crise da Raízen no momento atual é o fato de que o percentual de patrimônio de fundos alocado em papéis da empresa é considerado limitado, em quadro que diverge de crises como a da Americanas e a da Light, em que havia maior concentração nas carteiras.
Além disso, como esses fundos estão com bastante caixa disponível neste momento – ou seja, com investimentos em títulos públicos de alta liquidez –, o efeito tende a ser moderado e se diluir com o tempo, mesmo que os investidores decidam resgatar mais recursos em um contexto de piora da percepção de risco e de um desempenho pior desses ativos.
Entre os Fiagros, a gestora mais relevante com posição na Raízen é a KNCA11 (Kinea Crédito Agro), um veículo mais diversificado, mas que prioriza grandes empresas.
A exposição é equivalente a 1% do patrimônio. O fundo adquiriu um CRA com vencimento em 2032 no valor de R$ 57,9 milhões; hoje, o valor “marcado” é de R$ 22 milhões.
Se os preços dos títulos da Raízen caírem, as taxas de retorno dos papéis sobe – essa é a dinâmica da renda fixa. E aí, pode até parecer que comprar o papel representa um bom negócio, dado que estará pagando uma remuneração maior.
Mas é preciso dar um passo atrás porque cada movimento nesse sentido significa que o risco também está ficando proporcionalmente maior.
Quem decide entrar em momentos de mercado como o atual à espera de uma remuneração maior pode enfrentar um cenário ainda mais grave caso a companhia não consiga se reestruturar em 90 dias, o prazo previsto dentro da recuperação extrajudicial.
Neste momento, segundo os gestores ouvidos pelo InvestNews, os fundos têm menos interesse em vender os títulos da Raízen diante da expectativa de que haverá chance de alguma recuperação de uma parte do investimento caso o processo de reestruturação da empresa seja bem-sucedido.
Uma nova carteira com foco em estratégia de renda extra da Empiricus Research já chegou no mercado se destacando. Lançada ao público em fevereiro desse ano, quem seguiu o portfólio no primeiro mês conseguiu capturar ganhos até 3,24 vezes acima do CDI.
A carteira replica a estratégia clássica da série Double Income, que em 2025 capturou um avanço de 28,16%, somando o ganho de capital e as distribuições de dividendos. O valor equivale a uma valorização de 196,49% sobre o CDI no ano.
Agora, a estratégia se renova para o mês de março e a seguir você pode saber mais sobre:
Como acessar os ativos do portfólio gratuitamente.
Dois fatores que concentram a atenção do mercado brasileiro
Para o analista de macroeconomia Matheus Spiess, que lidera a carteira de renda extra, a dinâmica fiscal e o ciclo eleitoral serão dois focos centrais ao longo do ano para quem acompanha a bolsa brasileira.
“É inevitável que haja algum tipo de ajuste fiscal a partir de 2027. O espaço orçamentário está comprimido e será necessário reorganizar as contas públicas”, afirma Spiess.
Na visão do analista, a movimentação da taxa Selic deverá ocorrer independentemente do resultado eleitoral. Pesquisas recentes, de diversos institutos, indicaram maior competitividade de um campo político alternativo, percebido como mais fiscalista.
Segundo Spiess, esse cenário mantém aberta a possibilidade de uma reprecificação adicional dos ativos ao longo do tempo.
“Em síntese, o mercado brasileiro segue atrativo e tem sustentado o desempenho dos ativos presentes na carteira. O caminho, contudo, não será linear. Persistem vetores importantes de volatilidade e o mesmo capital estrangeiro que ingressa com facilidade pode sair com rapidez”, afirma o analista.
Foi levando todos esses pontos em consideração que o portfólio de Renda Extra da Empiricus Research fez ajustes pontuais para este mês. Através de uma seleção criteriosa de ativos, a equipe de analistas segue uma estratégia que exige disciplina e resiliência para atravessar os tempos mais incertos do mercado, de olho em um longo prazo mais promissor.
Conheça a carteira da Empiricus gratuitamente – e confira as atualizações de março
A mais nova carteira da Empiricus Researchse diferencia pela sua composição focada em geração de renda, qualidade e previsibilidade. O objetivo é que os investidores consigam capturar valorização em cenários construtivos, enquanto recebem proventos recorrentes.
Tudo isso, preservando um perfil defensivo adequado para atravessar períodos de maior turbulência. Assim, na atualização de março, os analistas optaram por realizar os ganhos de uma ação, após o ativo ter capturado uma valorização de 17%, em fevereiro.
Dessa forma, a casa redirecionar a alocação para uma outra ação do mesmo setor, que tem maior sensibilidade ao ciclo de queda de juros e está em um nível de preço de entrada mais atrativo, explica Spiess.
Além de ações de empresas, a carteira também é composta por alguns ativos bem interessantes das classes de renda fixa e fundos imobiliários, como esses:
Um fundo de infraestrutura cujo retorno pode chegar a IPCA+10,86 ao ano;
Um fundo imobiliário (FII)de papel, focado na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com remuneração média de IPCA + 8,1% ao ano e CDI + 3,2% a.a..
Esses são apenas alguns exemplos do que você vai encontrar na carteira de Renda extra da Empiricus Research. A boa notícia é que você pode conferir o portfólio completo sem pagar nenhum centavo, acessando a carteira através do botão abaixo:
Os fundos imobiliários (FIIs) de tijolo – aqueles que investem diretamente em imóveis – dominaram as carteiras recomendadas de corretoras e bancos neste mês, segundo levantamento feito pela reportagem do InvestNews. Era algo relativamente esperado, já que o mercado começa a olhar para a possibilidade de queda de juros no Brasil.
Esses produtos navegam melhor em cenários de juros mais baixos. Isso acontece porque os imóveis costumam se valorizar nesse ambiente, já que crédito fica mais barato, o que estimula a atividade econômica e aumenta a demanda por espaços comerciais.
Ao mesmo tempo, os FIIs de papel – que investem em títulos de crédito imobiliário – tendem a pagar menos quando as taxas caem, o que reduz sua atratividade relativa.
Antes de seguir, vale um adendo: este texto não é uma recomendação de investimento. A ideia aqui é mostrar para onde os analistas estão olhando agora e quais tendências aparecem nas carteiras. Além disso, quando o assunto é renda variável, a estratégia costuma ter mais a ver com visão de longo prazo do que com trocar ativos todo mês.
Veja os FIIs para março e os principais pontos destacados pelos analistas. O levantamento levou em consideração sete carteiras recomendadas de corretoras e bancos.
FIIs mais citados nas carteiras de março
HSML11 É um fundo imobiliário de tijolo do segmento de shoppings. A tese de investimento no produto, citado em cinco das sete carteiras analisadas, se apoia na qualidade e na localização do portfólio. São oito ativos distribuídos em cinco estados brasileiros – São Paulo, Alagoas, Acre, Minas Gerais e Bahia – o que tende a reduzir a volatilidade operacional ao longo do tempo.
Outro ponto central é o controle dos ativos. O HSML11 detém pelo menos 51% em sete dos oito empreendimentos do portfólio, o que garante maior poder de decisão na gestão e nas estratégias de valorização dos imóveis.
Além disso, o fundo apresenta taxa de ocupação de 97,4%, nível considerado bom pelo mercado. Na prática, isso significa que a vacância (a desocupação de um imóvel) é de menos de 3%, o que é um ótimo número.
BRCO11 É outro FII de tijolo, mas focado no segmento logístico. Um dos destaques da tese de investimento é a qualidade da carteira de locatários, formada por empresas com elevado nível de crédito. Entre os principais nomes estão Natura (14%), Mercado Livre (11%), Whirlpool (9%), GPA (7%) e Magalu (7%), companhias relevantes em seus respectivos setores.
Em termos operacionais, a vacância física é de 7%, o que implica cerca de 93% de ocupação do portfólio. Já a vacância financeira, que indica quanto da receita potencial de aluguel o fundo deixa de receber, estava em 8,4%. Esses níveis são considerados administráveis para fundos logísticos. O BRCO11 apareceu em quatro carteiras.
Outro ponto citado pelos analistas é o impacto positivo de indenizações por rescisões antecipadas de contratos – ou seja, quando um inquilino sai do imóvel antes do fim do contrato e precisa pagar uma multa. Esse movimento gerou um acúmulo de R$ 1,28 por cota em lucros não distribuídos, o que pode ajudar a sustentar os dividendos do fundo no curto prazo.
VILG11 Esse FII é mencionado em três carteiras. Também é um fundo imobiliário de tijolo focado em ativos logísticos e industriais, com estratégia voltada à geração de renda por meio da locação de galpões.
Um dos pontos citados pelos analistas é a diversificação da base de inquilinos. As empresas dos setores de transporte e logística e e-commerce representam juntas cerca de 60% da receita do fundo, o que reduz a dependência de um único segmento.
Em janeiro, a taxa de ocupação atingiu 99,5%, nível considerado excelente no setor, enquanto a receita média de aluguel por metro quadrado avançou 1,3% na comparação anual. Além disso, o fundo vendeu quatro galpões recentemente, embolsando um lucro de R$ 6,22 por cota. Na prática, isso ajuda a reduzir a alavancagem e elevou a projeção de dividendos até junho de 2026 para a faixa entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota.
PVBI11 Este fundo imobiliário concentra seu portfólio no segmento de lajes corporativas. Ele apareceu em três das sete carteiras. Hoje, a vacância física está em 16,5%, enquanto a vacância financeira chega a 17,6%, patamares que exigem atenção dos investidores. Apesar disso, os analistas destacam alguns pontos positivos na carteira.
Cerca de 80% dos imóveis têm padrão construtivo AAA, a classificação mais alta do mercado, e estão localizados em regiões corporativas premium de São Paulo, como a Faria Lima e seu entorno. A
Além disso, há negociações em andamento: 1.013 m² estão em fase final de contrato e 3.279 m² seguem em negociação, o que pode ajudar a reduzir a vacância ao longo do tempo. Parte relevante dos contratos também terá revisões de aluguel nos próximos anos, o que pode melhorar a geração de receita do fundo.
KNCR11 Único fundo de papel da lista, o KNCR11 investe principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Ele apareceu em quatro carteiras.
A estratégia do fundo é gerar renda por meio de crédito imobiliário com perfil mais conservador, priorizando operações com garantias reais e emissores de boa qualidade. Entre os títulos dos principais nomes presentes na carteira estão Brookfield, JHSF e MRV.
Segundo analistas, outro ponto positivo é que as operações têm garantias fortes, como imóveis dados em garantia e recebíveis imobiliários, o que reduz o risco de calote. O fundo também tem histórico consistente de distribuição de dividendos, alta liquidez no mercado e correlação positiva com a taxa Selic, características que costumam torná-lo uma opção mais defensiva dentro do universo de FIIs.
Relatórios consultados: Terra Investimentos, BTG Pactual, Itaú, XP, Empiricus, BB Investimentos e Daycoval.
O Banco do Vaticano lançou, em parceria com a gestora Morningstar, dois índices de ações baseados em princípios católicos: o Índice de Princípios Católicos do Banco do Vaticano para a Zona do Euro e o Índice de Princípios Católicos do Banco do Vaticano para os Estados Unidos.
Cada índice reúne 50 empresas de médio e grande porte nos setores de tecnologia, financeiro e telecomunicações, selecionadas por critérios éticos e morais.
São excluídas companhias envolvidas com aborto, contraceptivos, pesquisa com embriões, pornografia e armamentos controversos. Entre elas estão Johnson & Johnson, Pfizer, Disney e fabricantes de armamento nuclear, além de multinacionais como LVMH e Schneider Electric, consideradas fora dos princípios definidos pelo Vaticano.
No índice norte-americano, Meta e Amazon têm os principais pesos, enquanto na Europa lideram ASML Holding, Deutsche Telekom e SAP. Além das exclusões, os índices priorizam empresas que “promovem o bem comum, a justiça social e a ecologia integral”, segundo a Doutrina Social da Igreja.
A Morningstar aplica filtros quantitativos e qualitativos para assegurar que as empresas selecionadas estejam alinhadas à doutrina católica.
Embora siga princípios éticos, a carteira do Banco do Vaticano adota uma tese de investimento que também considera desempenho financeiro e qualidade dos ativos, independentemente da fé do investidor. A “agnosticidade percebida” é relativa.
Os critérios éticos permanecem válidos, mas empresas como Nvidia e Meta entram na carteira com base em sua performance: a Nvidia representava cerca de 8% do ETFGlobal X CATH em fevereiro de 2026, enquanto a Meta acumulou valorização de mais de 200% desde 2016.
Outros fundos
Fundos como o ETF Global X S&P 500 Catholic Values Index (Índice de Valores Católicos) e os Ave Maria Mutual Funds (Fundos Mútuos Ave Maria) mostram que a abordagem de investimentos guiada por princípios católicos pode gerar retorno financeiro ao longo do tempo. Os Ave Maria Mutual Funds, criados em 2001, acumulam US$ 3,8 bilhões em ativos sob gestão até 2025.
Já o ETF Global X CATH, listado na Nasdaq em 18 de abril de 2016, rastreia o S&P 500 Catholic Values Index (criado em 2015) e registra valorização acumulada de mais de 214% desde seu lançamento, incluindo ganho de 16% em 2025. Entre suas principais posições estão Nvidia, Microsoft, Apple, Alphabet (Google) e Amazon.
Reputação e escândalo
Para o Banco do Vaticano, a iniciativa também tem objetivo estratégico de reorganizar seus investimentos após décadas de escândalos financeiros, incluindo casos de lavagem de dinheiro e perdas de US$ 200 milhões em 2022.
Em outubro de 2025, o Papa Leão XIV aprovou regras que diversificam os investimentos do Vaticano entre a Administração do Patrimônio da Sé Apostólica e outras instituições, aumentando transparência e ativos líquidos do banco para US$ 7 bilhões.
Analistas projetam que ETFs rastreando o Índice de Princípios Católicos do Banco do Vaticano para a Zona do Euro e o Índice de Princípios Católicos do Banco do Vaticano para os Estados Unidos poderão surgir até o fim de 2026, com US$ 500 milhões iniciais em ativos nos Estados Unidos e na Europa.
Desde a sua criação em 1942, o Banco do Vaticano desempenha funções financeiras ligadas à Igreja Católica, administrando recursos destinados a obras religiosas e sociais. Apesar de não atuar como um banco comercial, mantém operações internacionais e desenvolve índices e fundos com critérios éticos, combinando gestão financeira e princípios religiosos.
O mercado de fundos imobiliários vive em um dos momentos de maior ansiedade em, pelo menos, quatro anos. Tudo por conta da perspectiva de queda de juros em 2026. E não é para menos: a redução da Selic pelo Banco Central vai impactar quase que diretamente o valor das cotas desses portfólios.
Para os fundos imobiliários listados na bolsa, a reação aos cortes de juros é um movimento muito mais rápido e direto comparado àquele que ocorre no mercado imobiliário físico. Nesse caso, o ciclo de redução da Selic atua por meio do aumento de demanda pelo crédito, com a diminuição dos custos de financiamento.
No caso dos FIIs, o mecanismo é outro. É que a remuneração dos fundos se assemelha, na prática, a dos títulos públicos atrelados à inflação – o Tesouro IPCA+ (NTN-B). Grosso modo, é como se a valorização do imóvel no longo prazo pagasse a inflação, e a renda mensal que o fundo deposita na conta se torne o ganho real, aquele além do índice de preços.
Como se trata de uma aplicação com risco maior do que o dos títulos do Tesouro, os investidores pedem um prêmio sobre o rendimento das NTN-Bs de vencimentos mais distantes. Quando há uma elevação na curva de juros futuros longos (como aconteceu em 2025), o mercado se ajusta, ou seja, o preço das cotas cai e o “yield”, que é a relação entre o retorno com dividendos e o valor da cota, sobe.
Quando acontece uma queda de juros, o movimento ocorre ao contrário: os valores das cotas sobem, mas os yields caem. Ainda que a Selic seja uma taxa de curto prazo, o movimento de redução tende a movimentar os juros mais longos. Isso porque as expectativas se ajustam às perspectivas de menor custo de financiamentos e melhora da atividade econômica, em meio a uma inflação controlada. E é justamente o que se espera para 2026.
A onda da valorização
O momento tende a ser favorável para quem busca ganhar com o movimento de elevação dos preços das cotas ao longo do próximo ano. De acordo com o CEO da Integral Brei, Vitor Bidetti, há uma oportunidade para investidores se posicionarem até o início do ano, se quiserem aproveitar o potencial ciclo de queda da Selic.
“Entendo que 2026 pode ser um período de virada do mercado. Em períodos anteriores, a gente sempre viu os imobiliários dando uma arrancada relativamente forte após o início do ciclo de queda de taxa de juros.”
Para a sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, Anita Scal, “agora é o momento de o investidor entrar para conseguir surfar a valorização da cota, além de aproveitar o dividendo ainda alto”. A especialista, no entanto, alerta: quem esperar o cenário macroeconômico melhorar ou decidir se posicionar apenas depois de o BC fazer o primeiro movimento corre o risco de deixar a onda passar. “O investidor, simplesmente, pode perder essa janela.”
O futuro do Ifix
Os especialistas veem um rali em potencial para 2026, mesmo com o Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) em território amplamente positivo neste ano. O referencial acumula alta de 19,65% até 22 de dezembro, quando se somam a valorização das cotas e os ganhos com dividendos. O desempenho ganha do CDI, mas perde do Ibovespa, que sobe 31,7% no período.
Scal, porém, observa que a elevação no ano, basicamente, reduziu os descontos médios vistos nas negociações na bolsa. Outro ponto importante é que o segmento tem pouquíssima participação de estrangeiros, ao contrário das ações que, até o momento, têm tido um desempenho puxado pelos recursos de fora.
Nesse cenário, se a queda de juros levar investidores a deixarem o conforto da renda fixa, parte desses recursos deve voltar para os FIIs. Um fluxo maior pode estender a alta do Ifix ao longo do próximo ano.
A volta das ofertas?
Além disso, a perspectiva de um ritmo mais forte para a redução da Selic também anima os gestores. A mediana de estimativas da Focus coloca a Selic em 12,25% no fim de 2026. Isso representa um corte de 2,75 pontos percentuais no ano que vem. Como o BC vai fazer oito reuniões para decidir o rumo dos juros de janeiro a dezembro, teria de fazer cortes de, pelo menos, 0,5 ponto percentual em, pelo menos, metade desses encontros.
Outra aposta dos gestores é sobre a retomada de listagens de novos fundos na bolsa e um aumento das emissões, o que tende a ajudar a aquecer ainda mais o mercado. “Muitos fundos já estão se preparando para fazer follow-ons (ofertas subsequentes de cotas) ou para se listarem na bolsa”, diz Scal.
Bidetti, da Integral, enxerga a possibilidade de o mercado destravar as ofertas iniciais de novos FIIs (IPO) já no primeiro semestre de 2026. A abertura de capital de novos fundos na B3 está paralisada há mais de três anos,
Eleições no radar
O movimento de IPOs, porém, pode desacelerar na medida em que as eleições se aproximarem, no segundo semestre. Conforme a diretora da Rio Bravo, a volatilidade será pontual, mas tende a travar o mercado se for muito forte.
Essa instabilidade pode tornar os investidores mais cautelosos e segurar as captações, enquanto a incerteza persistir. “No momento em que sai uma pesquisa e o mercado não gosta, as cotas começam a cair e fica mais difícil sair uma operação.”
O CEO da Integral lembra, porém, que o ciclo de juros será uma força mais duradoura e mais impactante para o mercado dos fundos imobiliários. “O ano eleitoral traz volatilidade maior do que em outros momentos, mas o mais importante é a tendência. O ciclo de juros vai durar 2026 inteiro e, provavelmente, se estender até 2027. Depois das eleições, será mais significativo saber se os juros vão cair para um dígito.”
A Câmara dos Deputados derrubou, na tarde de quarta-feira (8), a Medida Provisória (MP) 1.303/2025, que previa unificar em 18% a tributação sobre aplicações financeiras a partir de 2026 – como CDBs -, além de acabar com as isenções de títulos como LCIs e LCAs.
A decisão foi interpretada como uma derrota para o governo federal, que contava com a medida para elevar a arrecadação. Com a queda da MP, a equipe econômica projeta um rombo de R$ 42,3 bilhões nas contas públicas.
Nas redes sociais, a ministra-chefe da Secretaria de Relações Institucionais e deputada federal Gleisi Hoffmann criticou o resultado. “Quem votou na Câmara para derrubar a MP que taxava os super ricos votou contra o país e o povo”, escreveu no X (antigo Twitter).
Já a oposição comemorou a decisão, argumentando que a medida representava aumento de impostos.
Com a perda de vigência da MP, as regras de tributação permanecem as mesmas. A seguir, veja o que previa a proposta e como ficam as alíquotas para cada tipo de investimento.
Títulos públicos, CDBs e debêntures simples
O que a MP previa: inicialmente, uma alíquota única de 18%. Após negociações no Congresso, o percentual subiu para 18%.
Como fica: com a derrubada da MP, essas aplicações continuam sujeitas à tabela regressiva de Imposto de Renda (IR): 22,5% (180 dias ou menos); 20% (181 a 360 dias); 17,5% (361 a 720 dias) e 15% (721 dias ou mais), segundo as regras atuais da Receita Federal.
O que a MP previa: o mesmo tratamento dos CDBs – uma alíquota única de 18%, depois elevada para 18% nas negociações com o Congresso.
Como fica: continuam sujeitos à tabela regressiva de IR: 22,5% (180 dias ou menos); 20% (181 a 360 dias); 17,5% (361 a 720 dias) e 15% (721 dias ou mais).
Ações, fundos de ações e ETFs
O que a MP previa: alíquota única de 18%.
Como fica: isenção para vendas mensais de até R$ 20 mil. Lucros acima desse limite seguem tributados em 15% (operações comuns) e 20% (day trade).
FIIs e Fiagros
O que a MP previa: o texto original previa o fim da isenção de dividendos pagos por fundos imobiliários (FIIs) e Fiagros – fundos de investimento das cadeias produtivas agroindustriais. Na versão aprovada pela comissão da Câmara, a isenção dos dividendos havia sido retomada no casos previstos, ou seja, fundos com 100 ou mais cotistas e que sejam negociados em bolsa ou em balcão organizado.
Como fica: mantida a isenção sobre dividendos e cobrança de 20% de IR sobre o ganho de capital na venda das cotas.
O que a MP previa: alíquota única de 18% sobre o lucro com criptomoedas, eliminando a isenção para vendas mensais de até R$ 35 mil.
Como fica: isenção para vendas mensais de até R$ 35 mil. Acima desse valor, o imposto é progressivo sobre o lucro anual: 15% até R$ 5 milhões; 17,5% de R$ 5 a 10 milhões; 20% de R$ 10 a 30 milhões; e 22,5% acima de R$ 30 milhões.
O que a MP previa: o texto inicial da medida previa alíquota de 5% sobre essas aplicações. Após negociações com o Congresso, as isenções foram mantidas.
Para a maior parte dos investidores, falar em investir em shoppings significa comprar cotas de fundos imobiliários especializados nos centros de compras e lazer. Mas ainda que esse segmento dos FIIs esteja indo muito bem, com uma valorização de mais de 18% em 2025, quem está com tudo mesmo são as ações das companhias do setor.
Todos os papéis das empresas listadas desse setor sobem 40% ou mais neste ano. O motivo? O intenso ciclo de obras dos últimos anos, que incluiu reformas e ajustes de portfólio. E agora as companhias colhem os frutos desse trabalho.
Mas ainda que pareça que as ações já andaram bastante, na verdade, analistas ainda veem espaço para crescimento. Isso porque essas empresas se beneficiam diretamente de juros mais baixos. Com uma Selic em 15% ao ano, portanto, o avanço potencial dos centros de compras e lazer apenas começou. Quando o Banco Central passar a cortar a taxa básica, a tendência é de os resultados melhorarem ainda mais.
Além disso, mesmo com a alta recente das ações, analistas ainda acreditam que esses papéis negociam com desconto. Ou seja, ainda não foram capazes de capturar todo o esforço de melhora operacional, de priorização dos ativos de maior qualidade e de foco nos mercados mais lucrativos.
Multiplan, Allos e Iguatemi, as principais operadoras listadas na Bolsa, passaram pela fase reciclagem de portfólio, modernização de espaços e foco em eficiência. O resultado é um setor concentrado em ativos de maior qualidade e com retornos crescentes, o que ajuda a explicar por que as ações têm entregado desempenho superior ao dos fundos imobiliários do segmento.
Os analistas do Santander mantêm as três companhias com o status de “outperform”, ou seja, com um desempenho abaixo do seu potencial e, portanto, com indicação de compra. Os preços-alvos para 2025 revelam o potencial de alta antes mesmo de o BC começar a cortar os juros. No caso de Allos, a casa de análise estima um preço-alvo de R$ 33,50 para o papel, o que significa um potencial de alta de 38,3% ante a cotação atual.
No caso de Iguatemi e Multiplan, as projeções são ainda maiores. O preço-alvo de Multiplan foi calculado em R$ 39,50 e o do Iguatemi em R$ 34,50. As projeções representam potenciais de altas de, respectivamente, de 44,2% e 49,7%.
Ações x FIIs
Esse ambiente favorável aos shoppings tende a beneficiar o setor como um todo. A questão é que hoje os ativos mais ‘premium’ estão nas mãos das empresas, e não dos fundos. E isso não é difícil de explicar: as companhias querem preservar os ativos premium, e optam por vender aqueles que têm menos potencial ou então que estão fora da estratégia da empresa. Ou seja, o Iguatemi não vai vender o Iguatemi São Paulo nem a Multiplan vai se desfazer do Barra Shopping ou o MorumbiShopping, por exemplo.
Essa diferença entre as carteiras das empresas e dos fundos pode ser observada no resultado da receita líquida operacional (NOI, na sigla em inglês) por m2 mensal, ou seja, a receita por metro quadrado que o shopping geracom aluguel e serviços, menos os custos com manutenção, limpeza, segurança etc. No caso dos FIIs, o NOI dos portfólios que fazem parte do Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) ficou em R$ 130 no segundo trimestre deste ano. Um dos FIIs mais negociados no mercado, o XP Malls, por exemplo, reportou um NOI/m2 de R$ 133 no segundo trimestre.
Já as companhias do setor, por sua vez, mostram uma rentabilidade bem maior no mesmo período. A Allos exibiu um valor de receita operacional líquida por metro quadrado mensal de R$ 154. A Iguatemi mostrou no fim do segundo trimestre um NOI/m2 de R$ 225. E a Multiplan, de R$ 174.
Isso significa que a rentabilidade das companhias do setor listadas alcança uma vantagem entre 18% e 73% acima da média dos FIIs de shoppings.
Margens históricas
Esse desempenho garantiu margens históricas para as companhias com ações negociadas na bolsa, de 88% a 89%.
Dona de 58 empreendimentos, a Allos manteve uma taxa de ocupação de 96,4%, ou seja, praticamente todos os espaços dos shoppings alugados. O resultado operacional dos shoppings, a margem NOI (que é o quanto da receita por metro quadrado de fato se transforma em lucro) atingiu 93,3%, o maior nível já registrado pela companhia.
A Multiplan também teve margem NOI de 95%, a mais alta desde sua abertura de capital. Já a Iguatemi apresentou ocupação acima de 96% e margem Noi de 93,8% — reforçando o bom momento de todo o setor.
Crescimento acima da média
Boa parte dessa melhora reflete o encerramento do ciclo de revitalizações que marcou o pós-pandemia. “Fomos percursores dessa nova etapa de expansão e revitalização”, disse Armando d’Almeida Neto, vice-presidente Financeiro e de Relações com Investidores da Multiplan, em entrevista ao InvestNews.
Segundo ele, a decisão de investir quando o setor ainda estava em compasso de espera se mostrou acertada. “Na época, fomos criticados pelo aumento de capex (investimento), mas a estratégia trouxe retorno de capital acima do esperado. Hoje vemos o resultado em shoppings como o DiamondMall, o BarraShopping e o Morumbi, que cresceram bem acima da média da companhia”, afirmou.
Para Armando, o setor agora entra em uma nova fase — não mais de grandes reformas, mas de expansões pontuais e estratégicas, capazes de capturar a demanda reprimida de lojistas. E é essa demanda que deve manter o crescimento de receitas mesmo mesmo num potencial ambiente de desaceleração do consumo.
“A Multiplan tem cerca de 170 mil metros quadrados disponíveis para crescer dentro dos próprios shoppings, o que representa 20% de aumento de ABL (área bruta locável) apenas com os ativos que já temos”, disse. “A demanda por espaço continua forte. O varejo não tem mais para onde crescer na rua; só dentro dos shoppings.”
Receitas crescem, mesmo com juros altos
A Allos também enxerga o setor no mesmo ponto de inflexão. Na teleconferência de resultados do segundo trimestre, o CEO Rafael Salles destacou que a alta ocupação e o avanço da receita maior do que o aumento da inflação mostra a força da demanda por espaço nos shoppings do grupo. A empresa destacou ainda que grande parte do portfólio já passou por modernização, e agora prioriza expansões com retorno rápido e uma evolução de receita eficiente.
A Iguatemi segue o mesmo caminho. Depois de um 2024 marcado por aquisições como RioSul, Pátio Paulista e Pátio Higienópolis, e pela venda de participações em outros ativos, a companhia agora foca em integrar e ampliar os empreendimentos. O grupo está investindo na expansão do Iguatemi Brasília e no retrofit do Market Place, em São Paulo — dois projetos que a administração acredita serem capazes de sustentar o crescimento orgânico dos próximos trimestres.
Apesar do ambiente ainda desafiador, marcado por juros elevados, o ritmo de execução e rentabilidade permanece forte. A analistas, o CEO da Allos afirmou que ainda é um momento de maior cautela no lado de investimento. “E no lado de desinvestimentos, a gente teria que buscar uma solução, não há hoje muita liquidez para fazer transações grandes e a gente não pretende vender ativos fora do valor correto.”
Para d’Almeida Neto, VP da Multiplan, em um cenário de custos de capital mais baixos, a atividade no setor seria ainda mais aquecida. “A queda dos juros impacta diretamente o valor das companhias e libera apetite para novas aquisições e expansões.” Diante desse contexto, ele avalia que a melhor decisão recente da Multiplan foi o programa de recompra de ações, com retorno acima do que seria possível em novos projetos no atual momento.
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