A indústria de fundos imobiliáriosno Brasil deve continuar ampliando sua base de investidores ao longo de 2026. A estimativa é de entrada de 400 mil a 500 mil de novos cotistas neste ano.
Em uma perspectiva mais longa, de 10 a 15 anos, o número total pode alcançar a marca de 30 milhões de investidores, segundo projeção feita por Sidney Angulo, sócio do E-business Park e um dos maiores investidores de fundos imobiliários na pessoa física do país, durante participação no FIIs Experience 2026, evento realizado nesta quinta-feira (26), em São Paulo.
Atualmente, os fundos imobiliários possuem aproximadamente 3,07 milhões de cotistas na B3. Em janeiro de 2025, eram 2,78 milhões.
Além disso, o patrimônio total do setor sob custódia atingiuR$ 200 bilhões no início de 2026, um recorde para a indústria, de acordo com dados da bolsa de valores.
“Se eu fizer uma análise um pouquinho mais estrutural do que está acontecendo, R$ 200 bilhões e 3 milhões de investidores, para o tamanho do Brasil, é nada”, afirmou Angulo.
“Nós vamos chegar, em 10 a 15 anos, a 30 milhões. Este ano deve crescer de 400 mil a 500 mil. E eu acho mesmo”, prosseguiu.
“Imóvel é renda”
Durante sua participação, o executivo, que, atualmente, detém cerca de 300 mil metros quadrados (m²) em propriedades na capital paulista, destacou o caráter duradouro dos investimentos em imóveis, em contraste com eventos de curto prazo. “Guerra é notícia que acaba. Imóvel é renda. E é para sempre.”
Nesse sentido, comparou a estratégia adotada por grandes instituições financeiras, que, segundo ele mantêm parte relevante de seus ativos atrelada ao segmento imobiliário. “Os bancos constroem o patrimônio deles em imóveis. O investidor inteligente faz o mesmo.”
Democratização
Angulo também pontuou o avanço da democratização do acesso ao mercado imobiliário, pontuando que, hoje, pessoas físicas conseguem participar de grandes empreendimentos por meio dos FIIs — algo que não era viável para gerações anteriores.
“Antigamente, as cidades, os prédios, as propriedades eram de um único grande dono. Com o tempo, isso foi se dividindo, mas, até algumas décadas atrás, pouca gente podia ter acesso”, afirmou.
“Há 10 a 15 anos apareceram os fundos imobiliários. Essa figura de você pegar um prédio e poder ‘picar’ ele, isso é fantástico”, disse.
A decisão foi tomada em assembleia geral extraordinária encerrada na última terça-feira (17), com participação de cerca de 55% das cotas emitidas pelo FII. Das manifestações recebidas, 54,6% foram favoráveis às matérias da ordem do dia.
Os empreendimentos que serão adquiridos estão localizados nos estados de São Paulo e Minas Gerais, em cidades como Atibaia (SP), Jarinu (SP) e Extrema (MG), e somam dezenas de milhares de metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL).
O valor individual dos imóveis varia entre aproximadamente R$ 36,9 milhões a R$ 90,7 milhões. Confira:
Imóvel
Localização
ABL (m²)
Valor (R$)
Condomínio Barão de Mauá
Atibaia (SP)
17.907,61
36.936.785,34
Brazilian Business Park – Gaia Air
Jarinu (SP)
31.719,44
90.698.570,53
Brazilian Business Park – Gaia Terra
Jarinu (SP)
34.507,60
89.323.432,98
Centro Empresarial Atibaia
Atibaia (SP)
21.453,63
66.695.792,15
Condomínio Extrema
Extrema (MG)
35.749,64
55.464.237,14
Total
—
141.337,92
≈ 339,1 milhões
Um ponto relevante da operação é a existência de conflito de interesses, já que os dois fundos imobiliários envolvidos, IBBP11 e XPIN11, possuem a mesma administradora, a Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários. Por esse motivo, a transação precisou ser submetida à aprovação.
Novas emissões
Além da aquisição dos imóveis, os cotistas do Invista Brazilian Business Park também deram aval para a realização de novas captações.
Uma delas será a quinta emissão de cotas ordinárias, que será destinada exclusivamente a investidores profissionais e sem direito de preferência.
Já a outra será a segunda emissão de papéis seniores, voltada ao mesmo público, que poderão ser emitidos com deságio de 15% sobre o valor unitário da cota sênior.
O fundo imobiliário GGR Covepi Renda (GGRC11) anunciou, por meio de fato relevante, que vai alterar seu nome de pregão na B3, passando de FII GGRCOVEP para FII GGR ZAG.
Segundo o comunicado divulgado ao mercado, a mudança será implementada em até cinco dias úteis contados a partir dessa quinta-feira (19).
Além disso, o veículo passou a se chamar oficialmente Zagros Renda Imobiliária, substituindo a denominação anterior (GGR Covepi Renda).
Apesar das alterações, o fundo informou que seu ticker de negociação na bolsa de valores continuará sendo GGRC11.
Também não haverá mudanças na estrutura, política de investimentos ou demais características do FII.
A administradora e a gestora do veículo afirmaram que o ajuste é apenas nominativo, sem impacto direto para os seus mais de 310 mil cotistas.
Desempenho do IFIX
O IFIX, índice que reúne os principaisFIIs negociados na B3, encerrou a quinta-feira (19) em queda de 0,11%, aos 3.864,05 pontos, no terceiro recuo consecutivo.
Agora, o indicador apresenta perda de 1,23% no acumulado de março. No ano de 2026, porém, mantém valorização de 2,35%.
Destaques do último pregão (19)
O PMIS11 (Paramis Hedge Fund) liderou as altas do dia, avançando 2,47% e encerrando a sessão cotado a R$ 8,29. Em seguida, o KORE11 (Kinea Oportunidades RE) subiu 1,60%, para R$ 76,20, enquanto o LIFE11 (Life Capital Partners) avançou 1,47%, a R$ 8,98.
Ticker
Variação (%)
Último (R$)
PMIS11
+2,47%
8,29
KORE11
+1,60%
76,20
LIFE11
+1,47%
8,98
XPML11
+1,28%
108,17
PORD11
+1,07%
8,49
Já o OUJP11 (Ourinvest JPP) liderou as perdas do dia, recuando 4,60% e encerrando a sessão cotado a R$ 84,99. Em seguida, o TGAR11 (TG Ativo Real) caiu 2,73%, para R$ 71,34, enquanto o URPR11 (Urca Prime Renda) recuou 2,18%, a R$ 35,50.
O fundo imobiliário BGR B32 (BGRB11) anunciou, por meio de fato relevante, que renovou a locação com a Shopeereferente à área de 6.174 metros quadrados (m²) que a empresa já ocupa no Edifício B32, localizado em São Paulo (SP).
Segundo o comunicado divulgado ao mercado, a aditivo prevê a prorrogação do contrato por mais cinco anos, levando o vencimento para 2031, com aumento de aproximadamente 21% no valor do aluguel.
Além disso, o FII também celebrou com a Shopee uma nova locação para uma área adicional de 9.824 m² no mesmo imóvel, também por cinco anos.
De acordo com a gestora do BGRB1, o novo contrato compensa totalmente o espaço devolvido pelo Banco Master em janeiro.
Ainda segundo o fato relevante, acordos de longo prazo ajudam a garantir estabilidade e previsibilidade de receita para o fundo.
Desempenho do IFIX
O IFIX, índice que reúne os principais FIIs negociados na bolsa de valores, encerrou a segunda-feira (16) em leve alta de 0,05%, aos 3.881,27 pontos, marcando o segundo avanço consecutivo.
Embora tenha ensaiado a recuperação, o indicador ainda registra queda de 0,79% no acumulado de março. No ano de 2026, contudo, mantém valorização de 2,81%.
Destaques do último pregão (16)
O Kinea Oportunidades (KORE11) liderou as altas do dia, avançando 2,00% e encerrando a sessão cotado a R$ 75,41.
Em seguida, o Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) subiu 1,84%, para R$ 78,10, e o Ourinvest JPP (OUJP11) avançou 1,80%, a R$ 86,40.
Ticker
Variação (%)
Último (R$)
KORE11
+2,00%
75,41
TRBL11
+1,84%
78,10
OUJP11
+1,80%
86,40
GGRC11
+1,28%
10,25
TOPP11
+1,27%
74,94
Já o Vinci Offices (VINO11) liderou as perdas, recuando 2,86% e fechando a sessão a R$ 5,09. Depois, o Patria Escritórios (HGRE11) caiu 1,31%, para R$ 125,50, e o Valora CRI Índice de Preço (VGIP11) registrou baixa de 1,14%, a R$ 79,66.
O início do ano foi marcante para o mercado de fundos imobiliários(FIIs), atingindo mais de 3 milhões de investidores, R$ 200 bilhões em patrimônio sob custódia e liquidez recorde, com volume médio diário próximo de R$ 537 milhões.
Para o Itaú BBA, os números representam “uma indústria mais popular e democrática e um mercado mais profundo, maduro e relevante dentro da B3”.
De acordo com os analistas Larissa Nappo e Fausto Menezes, o crescimento da base de investidores é explicado por fatores como a cultura do brasileiro de investir em imóveis, além de vantagens dos FIIs, como gestão profissional, diversificação, baixo valor de entrada e isenção de imposto de renda para pessoas físicas em muitos casos.
O relatório do Itaú aponta que o mercado também tem muito espaço para crescimento. Comparando com os Estados Unidos, “cerca de 50% da população investe em fundos imobiliários. No Brasil, esse número corresponde a aproximadamente 1,5% da população”.
Com os números recorde, outros desafios surgem para o mercado, como a necessidade de maior transparência e comunicação das gestoras. O objetivo desse desenvolvimento deve ser garantir o acesso homogêneo às informações sobre os fundos imobiliários.
O aumento da liquidez também melhora a experiência do investidor, facilitando a compra e venda das cotas e contribuindo para preços mais eficientes. Em 2026, o volume médio negociado ultrapassa R$ 400 milhões por dia, bem acima do registrado no ano anterior.
De acordo com os analistas, a maior liquidez torna o mercado mais equilibrado e beneficia diferentes segmentos de FIIs, com destaque recente para fundos de ativos financeiros e de galpões logísticos. Eles ainda reforçam que o setor imobiliário ainda tem espaço para que outros segmentos ganhem espaço no futuro.
O relatório ainda explica que os investidores devem se atentar a indicadores como dividend yield e P/VP, além da qualidade dos ativos e da gestão. Essas medidas são essenciais para novas aquisições de ativos e melhoras de rendimentos no futuro.
O mercado brasileiro de galpões logísticos vive um ciclo de forte expansão: nos últimos 11 anos, a área bruta locável (ABL) do setor saltou de 23 milhões para 53 milhões de metros quadrados (m²), um crescimento de cerca de 130%, segundo relatório do BTG Pactual.
No mesmo período, os preços pedidos de aluguel avançaram 43%, enquanto a taxa de vacância caiu de 12,9% para 7,1%, chegando a um dos níveis mais baixos da série histórica.
Para o banco, porém, o movimento não terminou. A combinação de demanda elevada e oferta limitada ainda pode abrir espaço para novos avanços. E um dos principais motores é o e-commerce.
E-commerce: o motorzinho
O relatório mostrou que a indústria de galpões passou por diferentes ciclos ao longo da última década. A partir de 2018, após a crise econômica entre 2014 e 2017, quando preços e ocupação foram pressionados, o mercado iniciou uma forte recuperação.
Esse movimento ganhou força principalmente durante a pandemia de covid-19, quando o crescimento do comércio eletrônico (e-commerce) elevou a necessidade de centros de distribuição.
Para se ter uma ideia, em 2020 o segmento registrou absorção líquida de cerca de 2,5 milhões de metros quadrados, o maior nível desde 2014 e bem acima da média histórica anual, de aproximadamente 1,2 milhão.
Paralelamente, os valores dos aluguéis recuaram naquele período, saindo de R$ 18,9/m², no 4T17, para R$ 18,2/m², no 2T21, num movimento que, segundo o BTG, contribuiu para o avanço da demanda e para a redução da vacância nos trimestres seguintes.
Desde então, o setor logístico se mantém aquecido, com absorção média anual de 3,1 milhões de metros quadrados e aumento relevante nos preços das locações, que, atualmente, giram em torno de R$ 28,4/m².
“As transformações nos hábitos de consumo, associadas à tendência de entregas cada vez mais rápidas no varejo on-line, levaram empresas a assumir maior protagonismo nas ocupações, tanto em empreendimentos a mercado quanto em projetos construídos sob medida”, explicaram os analistas do banco no documento.
Mercado Livre lidera ocupação de galpões
De acordo com o relatório, entre os inquilinos, companhias de varejo, indústria e operadores logísticos concentram justamente a maior parte das áreas alugadas.
No ranking de empresas, o destaque é o Mercado Livre, responsável por cerca de 6,7% da ABL total nacional, com aproximadamente 3 milhões de metros quadrados ocupados e distribuídos em 84 imóveis.
Isso é mais que o dobro da área alugada pela segunda colocada, a Shopee, que tem 1,2 milhão de metros quadrados ocupados em 103 galpões diferentes.
Mesmo com esses números, as duas companhias seguem avançando com projetos built-to-suit (BTS) — quando o ativo é construído sob medida para atender às necessidades do locatário — para ampliar a presença logística no país.
Ocupantes do mercado logístico brasileiro (Imagem: divulgação BTG)
Alto padrão domina o mercado
O relatório também aponta outra mudança relevante no setor: a evolução da qualidade dos imóveis.
Na última década, os galpões logísticos de alto padrão, que são chamados de classe A+, ganharam espaço de forma consistente:
Em 2014, representavam 61,9% do estoque;
Em 2021, 68,6%;
Em 2025, 74,6%.
Segundo a análise, a maior parte dos empreendimentos em desenvolvimento também pertence a essa categoria, indicando que a qualificação deve continuar nos próximos anos.
Galpões no Brasil – classificação dos empreendimentos por região (Imagem: divulgação BTG)
As regiões que devem crescer mais
Hoje, o estoque de galpões logísticos no Brasil soma cerca de 53 milhões de metros quadrados, com forte concentração no Sudeste, que segue como o principal polo do país.
Por outro lado, o BTG destaca que o crescimento mais acelerado deve ocorrer em outras regiões, com projeções de expansão de ABL de até 80% no Sul e 74% no Nordeste nos próximos anos — percentual que pode ser ainda maior à medida que novos projetos avancem.
“O estoque atual é majoritariamente composto por ativos de alto padrão, participação que tende a continuar crescendo, dado que a maior parte dos empreendimentos em construção está concentrada na classe A+”, afirmou o banco.
“A região Sul deve se destacar como uma das principais beneficiadas desse movimento de qualificação, uma vez que concentra um volume relevante de projetos A+ em desenvolvimento”, acrescentou.
Aluguel pode subir até 40%
Mesmo após as altas recentes, o banco também avalia que ainda existe espaço para novos reajustes nos aluguéis.
Isso porque o custo de construçãoede capital segue elevado, o que tem limitado o lançamento de imóveis. Com menos oferta, e demanda alta, os preços tendem a continuar subindo.
Dependendo da região, o relatório estima que seria plausível um ajuste potencial de até 40% no preço médio pedido.
Fundos imobiliários (FIIs) podem se beneficiar
Para o BTG, esse cenário tende a favorecer especialmente os fundos imobiliários (FIIs) que investem no segmento logístico.
Com contratos passando por revisões periódicas, há a expectativa de aumento da receita de locação nas próximas janelas, o que pode aumentar os dividendos distribuídos aos cotistas.
Além disso, muitos fundos do setor ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial (P/VP) e ao custo de reposição dos ativos, o que pode abrir espaço para uma reprecificação da indústria.
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