Poucos países reagem tanto às decisões do Federal Reserve, o Banco Central dos Estados Unidos, quanto o Brasil. Quando os juros americanos caem, o dólar tende a perder força e investidores passam a buscar mercados onde há melhores opções de retorno. Nesse cenário, com a Selic ainda em 15%, o Brasil se torna um destino atrativo para parte desse capital. E, como consequência, a bolsa brasileira também ganha.

O efeito acontece em cadeia:

• O Fed corta juros, o que diminui a atratividade dos produtos de renda fixa nos Estados Unidos.;
• Em busca de melhores oportunidades de retorno, investidores estrangeiros trazem recursos para o Brasil e compram títulos de renda fixa, como títulos públicos, que pagam mais;
• Com mais dólares chegando ao país, o real se valoriza e, ao mesmo tempo, melhora a percepção de risco do país no mercado;
• A inflação sente o alívio do real mais valorizado e, com isso, o Banco Central brasileiro pode ganhar espaço para reduzir a Selic nos próximos anos;
• Juros mais baixos no Brasil tendem a estimular consumo e investimentos, o que ajuda a impulsionar a bolsa.
• Em 2025, o real já se valorizou cerca de 11% frente ao dólar, que hoje gira em torno de R$ 5,20. Essa força da moeda reforça o interesse de investidores em ativos locais e reduz pressões inflacionárias internas.

A experiência de outros ciclos reforça esse ponto: em períodos de queda de juros, o Ibovespa subiu em média 10% nos seis meses seguintes ao primeiro corte. Agora, o mercado projeta que a Selic siga elevada até o fim de 2025, mas comece a cair em 2026. E que termine o próximo ano em 12,25% e atinja 9,75% em 2027, segundo estimativas do Goldman Sachs.

Do lado externo, o Goldman também projeta que o Fed faça mais dois cortes em 2025 e outros dois em 2026, levando a taxa americana para algo entre 3% e 3,25% até meados de 2026. Essa trajetória define o ritmo de desvalorização do dólar e o tamanho do fluxo que pode chegar a emergentes como o Brasil.

Esse pano de fundo recoloca a bolsa brasileira no radar de grandes investidores globais. E cria oportunidades em diferentes setores. Analistas dividem essas ações brasileiras em dois blocos:

• Cíclicas domésticas: companhias ligadas a crédito e consumo, como Localiza, Cyrela, BTG Pactual, Nubank, GPS e Smartfit.

• Defensivas sensíveis a juros: empresas que mantêm receitas estáveis, mas aumentam margens com custo de financiamento mais baixo, como Eletrobras e Equatorial em energia, Copel e Sabesp em saneamento, Multiplan em shoppings e Rede D’Or na saúde.

Mas é bom lembrar que essa dinâmica positiva não elimina os riscos do cenário: as contas públicas brasileiras seguem pressionadas, a economia chinesa dá sinais de enfraquecimento e o ambiente geopolítico pode atrapalhar o fluxo de capital para emergentes.

Mesmo com essas incertezas, a combinação atual de Selic alta, bolsa negociada a múltiplos baixos e real mais valorizado coloca o Brasil em posição de destaque. Se a dinâmica observada em ciclos anteriores se repetir, o país pode novamente estar entre os maiores beneficiados pelo movimento de cortes de juros iniciado pelo Federal Reserve.

Para a maior parte dos investidores, falar em investir em shoppings significa comprar cotas de fundos imobiliários especializados nos centros de compras e lazer. Mas ainda que esse segmento dos FIIs esteja indo muito bem, com uma valorização de mais de 18% em 2025, quem está com tudo mesmo são as ações das companhias do setor.

Todos os papéis das empresas listadas desse setor sobem 40% ou mais neste ano. O motivo? O intenso ciclo de obras dos últimos anos, que incluiu reformas e ajustes de portfólio. E agora as companhias colhem os frutos desse trabalho.

Mas ainda que pareça que as ações já andaram bastante, na verdade, analistas ainda veem espaço para crescimento. Isso porque essas empresas se beneficiam diretamente de juros mais baixos. Com uma Selic em 15% ao ano, portanto, o avanço potencial dos centros de compras e lazer apenas começou. Quando o Banco Central passar a cortar a taxa básica, a tendência é de os resultados melhorarem ainda mais.

Além disso, mesmo com a alta recente das ações, analistas ainda acreditam que esses papéis negociam com desconto. Ou seja, ainda não foram capazes de capturar todo o esforço de melhora operacional, de priorização dos ativos de maior qualidade e de foco nos mercados mais lucrativos.

Multiplan, Allos e Iguatemi, as principais operadoras listadas na Bolsa, passaram pela fase reciclagem de portfólio, modernização de espaços e foco em eficiência. O resultado é um setor concentrado em ativos de maior qualidade e com retornos crescentes, o que ajuda a explicar por que as ações têm entregado desempenho superior ao dos fundos imobiliários do segmento.

Os analistas do Santander mantêm as três companhias com o status de “outperform”, ou seja, com um desempenho abaixo do seu potencial e, portanto, com indicação de compra. Os preços-alvos para 2025 revelam o potencial de alta antes mesmo de o BC começar a cortar os juros. No caso de Allos, a casa de análise estima um preço-alvo de R$ 33,50 para o papel, o que significa um potencial de alta de 38,3% ante a cotação atual.

No caso de Iguatemi e Multiplan, as projeções são ainda maiores. O preço-alvo de Multiplan foi calculado em R$ 39,50 e o do Iguatemi em R$ 34,50. As projeções representam potenciais de altas de, respectivamente, de 44,2% e 49,7%.

Ações x FIIs

Esse ambiente favorável aos shoppings tende a beneficiar o setor como um todo. A questão é que hoje os ativos mais ‘premium’ estão nas mãos das empresas, e não dos fundos. E isso não é difícil de explicar: as companhias querem preservar os ativos premium, e optam por vender aqueles que têm menos potencial ou então que estão fora da estratégia da empresa. Ou seja, o Iguatemi não vai vender o Iguatemi São Paulo nem a Multiplan vai se desfazer do Barra Shopping ou o MorumbiShopping, por exemplo.

Essa diferença entre as carteiras das empresas e dos fundos pode ser observada no resultado da receita líquida operacional (NOI, na sigla em inglês) por m2 mensal, ou seja, a receita por metro quadrado que o shopping gera com aluguel e serviços, menos os custos com manutenção, limpeza, segurança etc. No caso dos FIIs, o NOI dos portfólios que fazem parte do Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) ficou em R$ 130 no segundo trimestre deste ano. Um dos FIIs mais negociados no mercado, o XP Malls, por exemplo, reportou um NOI/m2 de R$ 133 no segundo trimestre.

Já as companhias do setor, por sua vez, mostram uma rentabilidade bem maior no mesmo período. A Allos exibiu um valor de receita operacional líquida por metro quadrado mensal de R$ 154. A Iguatemi mostrou no fim do segundo trimestre um NOI/m2 de R$ 225. E a Multiplan, de R$ 174.

Isso significa que a rentabilidade das companhias do setor listadas alcança uma vantagem entre 18% e 73% acima da média dos FIIs de shoppings.

Margens históricas

Esse desempenho garantiu margens históricas para as companhias com ações negociadas na bolsa, de 88% a 89%.

Dona de 58 empreendimentos, a Allos manteve uma taxa de ocupação de 96,4%, ou seja, praticamente todos os espaços dos shoppings alugados. O resultado operacional dos shoppings, a margem NOI (que é o quanto da receita por metro quadrado de fato se transforma em lucro) atingiu 93,3%, o maior nível já registrado pela companhia.

A Multiplan também teve margem NOI de 95%, a mais alta desde sua abertura de capital. Já a Iguatemi apresentou ocupação acima de 96% e margem Noi de 93,8% — reforçando o bom momento de todo o setor.

Crescimento acima da média

Boa parte dessa melhora reflete o encerramento do ciclo de revitalizações que marcou o pós-pandemia. “Fomos percursores dessa nova etapa de expansão e revitalização”, disse Armando d’Almeida Neto, vice-presidente Financeiro e de Relações com Investidores da Multiplan, em entrevista ao InvestNews.

Segundo ele, a decisão de investir quando o setor ainda estava em compasso de espera se mostrou acertada. “Na época, fomos criticados pelo aumento de capex (investimento), mas a estratégia trouxe retorno de capital acima do esperado. Hoje vemos o resultado em shoppings como o DiamondMall, o BarraShopping e o Morumbi, que cresceram bem acima da média da companhia”, afirmou.

Para Armando, o setor agora entra em uma nova fase — não mais de grandes reformas, mas de expansões pontuais e estratégicas, capazes de capturar a demanda reprimida de lojistas. E é essa demanda que deve manter o crescimento de receitas mesmo mesmo num potencial ambiente de desaceleração do consumo.

“A Multiplan tem cerca de 170 mil metros quadrados disponíveis para crescer dentro dos próprios shoppings, o que representa 20% de aumento de ABL (área bruta locável) apenas com os ativos que já temos”, disse. “A demanda por espaço continua forte. O varejo não tem mais para onde crescer na rua; só dentro dos shoppings.”

Receitas crescem, mesmo com juros altos

A Allos também enxerga o setor no mesmo ponto de inflexão. Na teleconferência de resultados do segundo trimestre, o CEO Rafael Salles destacou que a alta ocupação e o avanço da receita maior do que o aumento da inflação mostra a força da demanda por espaço nos shoppings do grupo. A empresa destacou ainda que grande parte do portfólio já passou por modernização, e agora prioriza expansões com retorno rápido e uma evolução de receita eficiente.

A Iguatemi segue o mesmo caminho. Depois de um 2024 marcado por aquisições como RioSul, Pátio Paulista e Pátio Higienópolis, e pela venda de participações em outros ativos, a companhia agora foca em integrar e ampliar os empreendimentos. O grupo está investindo na expansão do Iguatemi Brasília e no retrofit do Market Place, em São Paulo — dois projetos que a administração acredita serem capazes de sustentar o crescimento orgânico dos próximos trimestres.

Apesar do ambiente ainda desafiador, marcado por juros elevados, o ritmo de execução e rentabilidade permanece forte. A analistas, o CEO da Allos afirmou que ainda é um momento de maior cautela no lado de investimento. “E no lado de desinvestimentos, a gente teria que buscar uma solução, não há hoje muita liquidez para fazer transações grandes e a gente não pretende vender ativos fora do valor correto.”

Para d’Almeida Neto, VP da Multiplan, em um cenário de custos de capital mais baixos, a atividade no setor seria ainda mais aquecida. “A queda dos juros impacta diretamente o valor das companhias e libera apetite para novas aquisições e expansões.” Diante desse contexto, ele avalia que a melhor decisão recente da Multiplan foi o programa de recompra de ações, com retorno acima do que seria possível em novos projetos no atual momento.