No giro pelos fundos imobiliários da semana, FIIs como HGLG11, KNCR11, PMLL11 e VILG11 trouxeram novidades aos cotistas. Confira:

Pátria Logística (HGLG11)

O fundo celebrou acordo para adquirir os 10% remanescentes dos galpões G100 e G200 do empreendimento logístico Simões Filho (BA), por R$ 79,2 milhões. O pagamento ocorrerá de forma proporcional após a conclusão de cada galpão e início dos respectivos contratos de locação.

A operação também inclui a aquisição, sem custo específico, de áreas complementares destinadas ao acesso do empreendimento e à compensação ambiental. A gestão estima incremento de cerca de R$ 0,01/cota para o G100, com cap rate de 12,0% a.a., e mais R$ 0,01/cota após a entrega do G200, com cap rate de 10,4% a.a.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

O fundo imobiliário realizou investimentos de R$ 70,5 milhões em novas operações de CRI, com taxa média de CDI + 1,74% a.a. Entre os destaques, estão operações ligadas a ativos logísticos AAA em Santana de Parnaíba (SP) e Araucária (PR), este último locado ao Mercado Livre em contrato BTS. As operações contam com garantias envolvendo alienação fiduciária dos imóveis, cessão fiduciária de recebíveis, cotas das SPEs e fundo de reserva.

Kinea Índices de Preços (KNIP11)

O fundo realizou investimentos de R$ 124,3 milhões em novas operações de CRI, com taxa média de IPCA + 8,86% a.a. Entre os destaques, estão as operações Creditas 151 Sênior (IPCA + 9,57%) e Galleria 140 Sênior (IPCA + 9,00%), ambas lastreadas em carteiras de Home Equity com baixo LTV. Além disso, o fundo investiu R$ 50,1 milhões em CRI lastreado no Shopping Jaraguá do Sul (SC), à taxa de IPCA + 8,15%, com garantias envolvendo alienação fiduciária do ativo, cessão fiduciária de recebíveis e fiança corporativa da Partage.

Pátria Malls (PMLL11)

O fundo imobiliário assinou intenção de compra de 13,3% do Shopping Curitiba (PR), ativo com 22,4 mil m², por aproximadamente R$ 54,1 milhões (R$ 18,2 mil por m²). O pagamento será realizado no fechamento, em caixa ou, a critério do fundo, via compensação com créditos decorrentes da subscrição de novas cotas. O preço será ajustado para refletir cap rate médio de 9,5% sobre o NOI caixa dos 12 meses anteriores ao fechamento.

Real Investor FII (RINV11)

O fundo comunicou o encerramento do período de exercício do direito de preferência de sua oferta de cotas. Foram subscritas 392,9 mil cotas, totalizando aproximadamente R$ 41,9 milhões.

Vinci Logística (VILG11)

O fundo imobiliário formalizou o recebimento de R$ 2,6 milhões referentes à rescisão no processo de reposicionamento do Extrema Business Park – Bloco I, equivalente a R$ 0,18/cota. O valor será pago em 6 parcelas mensais entre jul/26 e dez/26, corrigidas a 1% ao mês.

Além disso, o fundo concluiu a entrega de um novo pátio de carretas no Alianza Park Belém, locado à Transbuiatte em contrato BTS atípico de 84 meses. O investimento foi de R$ 3,03 milhões, com yield on cost de 14,35% a.a. e impacto positivo estimado de R$ 0,002/cota/mês a partir de jul/26.

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A Direcional (DIRR3) iniciou 2026 mantendo a forte dinâmica operacional observada nos últimos trimestres, combinando crescimento de vendas e margens elevadas.

Conforme antecipado na prévia operacional, os lançamentos totalizaram R$ 1,0 bilhão em valor geral de vendas (VGV) no 1T26 (R$ 0,86 bi no % companhia), crescimento de 12% em relação ao 1T25. Do total lançado, aproximadamente 70% estiveram concentrados na marca Direcional e 30% na Riva.

A velocidade de vendas (VSO) permaneceu elevada, na casa de 24%, avanço de 250 bps em relação ao 4T25 e o maior nível histórico para um primeiro trimestre. A administração destacou que a melhora foi observada em ambas as marcas, reforçando o equilíbrio operacional da companhia.

Na parte financeira, a receita líquida alcançou R$ 1,16 bilhão no trimestre, crescimento de 30% frente ao 1T25. Considerando também as SPEs não consolidadas, a receita líquida total atingiu R$ 1,44 bilhão, avanço de 25% na comparação anual.

Rentabilidade da Direcional é destaque no 1T26

A rentabilidade voltou a ser um dos principais destaques do trimestre. A margem bruta ajustada atingiu novo recorde histórico de 42,9%, expansão de 130 bps em relação ao 1T25 e de 10 bps frente ao trimestre anterior.

Segundo a companhia, o desempenho reflete disciplina comercial, controle de custos e política conservadora de precificação, mesmo diante das recentes pressões inflacionárias. Conforme esperado, a margem REF encerrou o trimestre na casa de 44,4%, com leve retração em relação aos períodos anteriores.

O Ebitda totalizou R$ 315 milhões no trimestre, crescimento de 47% na comparação anual, com margem Ebitda de 27,1%. Ajustando efeitos não recorrentes e juros capitalizados, o Ebitda ajustado atingiu R$ 328 milhões, avanço de 40% frente ao 1T25.

Na última linha, o lucro líquido operacional somou R$ 200 milhões, crescimento de 27% na comparação anual, enquanto o ROE anualizado alcançou 38%, reforçando o elevado nível de rentabilidade da companhia.

Em relação à estrutura de capital, a Direcional encerrou o trimestre com dívida líquida de R$ 613 milhões, equivalente a 24% do patrimônio líquido, patamar considerado administrável diante do atual ritmo de crescimento operacional — espera-se uma redução gradual dessa linha ao longo do ano.

A companhia registrou geração de caixa operacional de R$ 35 milhões no período, embora o fluxo contábil tenha sido impactado por amortizações relacionadas à cessão de recebíveis.

DIRR3: recomendação de compra

De forma geral, os resultados do 1T26 reforçam a consistência operacional da Direcional, sustentada pela forte demanda no segmento econômico, elevada eficiência operacional e disciplina na gestão de custos e preços.

Negociando a aproximadamente 7 vezes os lucros projetados para 2026, a companhia segue entre as preferências da Empiricus, com janela de entrada favorável na precificação atual.

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A Multiplan (MULT3) comunicou ao mercado, após o fechamento de ontem (11), a assinatura de um Memorando de Entendimentos para a venda de 9,33% de participação no Park Shopping Barigüi. O valor total foi de R$ 250,0 milhões, equivalente a R$ 40,4 mil/m².

Assim, o pagamento será em duas parcelas iguais:

• 50% no fechamento da operação, no valor de R$ 125,0 milhões; e
• Os 50% restantes 18 meses após o closing, também no valor de R$ 125,0 milhões.

Ambos os montantes serão corrigidos pelo IPCA a partir da assinatura dos documentos definitivos. A conclusão da transação ainda está sujeita ao cumprimento de condições precedentes usuais a operações dessa natureza.

Confira mais detalhes da venda de ativo no portfólio da Multiplan (MULT3)

Localizado em Curitiba (PR), o Park Shopping Barigüi é um dos principais ativos do portfólio da Multiplan. Voltado majoritariamente ao público das classes A e B, o empreendimento se destaca como um dos centros de compras mais modernos do país, concebido dentro de um conceito multiuso. Ou seja, permite o desenvolvimento de edifícios comerciais e residenciais no entorno. Contudo, é importante destacar que a operação envolve apenas a venda parcial da participação no ativo, sem que a companhia renuncie ao controle operacional do shopping.

Considerando o NOI do empreendimento nos últimos 12 meses, a transação teve um cap rate de 7%. Nesse patamar avaliamos como bastante atrativo para uma venda parcial de um ativo maduro e de elevada qualidade.

Ainda sem mais detalhes sobre o comprador, nossa impressão inicial sobre a operação é positiva para a tese de MULT3. A venda parcial do ParkShoppingBarigüi, nos valores anunciados, reforça a capacidade da companhia de reciclar portfólio em condições favoráveis, destravando valor para o acionista sem comprometer sua exposição operacional a um ativo estratégico. Vale citar que a companhia entregou recentemente (3T24) a expansão do imóvel, que adicionou cerca de 15 mil metros quadrados de ABL a um custo de R$ 28 mil/m².

Além disso, os R$ 250,0 milhões fortalecem a posição de caixa da companhia e ampliam sua flexibilidade financeira, seja para financiar as expansões em curso, administrar o endividamento — na ordem de 2x dívida líquida/EBITDA — ou, eventualmente, elevar a distribuição de dividendos. Vai depender da avaliação da administração sobre o cenário macroeconômico, em linha com a mensagem transmitida no Investor Day.

As ações da Multiplan (MULT3) permanecem entre as recomendações da Empiricus.

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Nesta quarta-feira (6), a Moura Dubeux (MDNE3) divulgou seus resultados referentes ao 1T26, com números acima das expectativas do mercado e continuidade do forte ciclo operacional observado nos últimos trimestres.

No campo operacional, a companhia lançou oito projetos no trimestre, totalizando R$ 1,31 bilhão em VGV líquido (%MD), mais que triplicando o volume registrado no 1T25.

O trimestre também marcou a entrada da Ún1ca em duas SPEs ligadas à joint venture com a Direcional (DIRR3), ampliando a atuação da companhia no segmento econômico.

Dados trimestrais relevantes de MDNE3

As vendas e adesões líquidas somaram R$ 1,03 bilhão, crescimento de 87,7% na comparação anual e de 48,1% frente ao 4T25. O desempenho comercial permaneceu sólido, sustentado principalmente pelas adesões de condomínio, enquanto os distratos seguiram em níveis reduzidos, equivalentes a apenas 4,1% das vendas brutas. A VSO líquida ficou em 21,5% no trimestre e 52,4% na janela de 12 meses, indicando manutenção de uma boa velocidade de absorção, mesmo diante do maior volume de lançamentos.

Na demonstração de resultados, a receita líquida da Moura Dubeux atingiu R$ 628 milhões, crescimento de 43% frente ao 1T25. O avanço foi impulsionado pela maior contribuição do modelo de condomínio, especialmente pelo reconhecimento de receitas relacionadas à comercialização de terrenos em alguns projetos do período.

Esse fator também foi responsável por um nível de rentabilidade acima da média: a margem bruta ajustada alcançou 41,9%, avanço de 6,3 p.p. na comparação anual e de 8,2 p.p. frente ao trimestre anterior.

Com isso, o EBITDA ajustado atingiu R$ 168 milhões, crescimento de 89% em relação ao 1T25, com margem EBITDA ajustada de 26,8%.

Diante de um resultado financeiro discreto, o lucro líquido somou R$ 156 milhões, avanço de 121% na comparação anual, atingindo o maior patamar trimestral da história da companhia. O ROAE ficou em 27,2%, reforçando o elevado nível de rentabilidade do negócio.

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Estrutura de capital no 1T26: ainda vale a pena investir?

Em relação à estrutura de capital, a Moura Dubeux encerrou o trimestre com dívida líquida de R$ 84 milhões, equivalente a apenas 4% do patrimônio líquido, mantendo uma posição financeira bastante confortável, mesmo diante da aceleração operacional e da consequente queima de caixa.

De forma geral, os resultados do 1T26 reforçam o bom momento da Moura Dubeux, sustentada pelo modelo de condomínio, elevada eficiência operacional e boa dinâmica comercial no Nordeste. Negociando a um múltiplo Preço/Lucro de 5 vezes para 2026, as ações de MDNE3 permanecem entre as recomendações da Empiricus.

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No giro pelos fundos imobiliários da semana, FIIs como XP Malls (XPML11), BTG Pactual Logística (BTLG11), Pátria Logística (HGLG11) e Riza Terra (RZTR11) trouxeram novidades aos cotistas. Confira:

BTG Pactual Logística (BTLG11)

O fundo concluiu renegociações em seu portfólio, com aumento de 31% no aluguel do BTLG Navegantes e renovação por 10 anos do contrato do BTLG Cajamar I, com reajuste de aproximadamente 20%. Além disso, o fundo realizou nova locação de 4,6 mil m² no BTG Log Cabreúva, reduzindo a vacância do ativo de 36% para 24%. Com as movimentações, a vacância consolidada do portfólio caiu para 2,6%.

BTG Pactual Real Estate Hedge Fund (BTHF11)

O fundo realizou R$ 146 milhões em operações no mercado secundário de FIIs em março, gerando R$ 8 milhões em caixa e resultado superior a R$ 1,78 milhão. Entre os principais movimentos, a gestão encerrou posições em GGRC11, KNIP11 e RBVA11, além de reduzir exposição em TRXF11. Parte relevante do caixa foi direcionada ao aumento da posição em IRIM11.

Clave Índices de Preços (CLIN11)

O fundo realizou novas alocações no mercado primário, com destaque para o CRI JHSF – Cidade Jardim com remuneração de IPCA + 9,26% (R$ 26,5 milhões) e o CRI Diálogo II, remunerado a IPCA + 8,90% (R$ 2,8 milhões).

Hedge Brasil Shopping (HGBS11)

O fundo concluiu a aquisição de participação indireta adicional de 14,4% no Shopping Parque Dom Pedro, via compra de cotas de veículos imobiliários, por cerca de R$ 401,7 milhões. A transação apresentou cap rate de 8,9%. Com a compra, a participação total do fundo no ativo passa a 21,7%, tornando-se o principal ativo do portfólio.

Adicionalmente, o fundo anunciou o encerramento da 11ª emissão de cotas, com a distribuição de 15,2 milhões de novas cotas, totalizando aproximadamente R$ 310,2 milhões.

Pátria Logística (HGLG11)

O fundo concluiu a aquisição da totalidade dos imóveis do PATL11, por aproximadamente R$ 354,9 milhões, envolvendo ativos em Jundiaí (SP), Ribeirão das Neves (MG) e Itatiaia (RJ), com cap rate médio de 10,7%.

O pagamento foi realizado via compensação com cotas subscritas na 11ª emissão do fundo. A transação conta com renda mínima garantida por 6 meses, assegurando receita mensal de cerca de R$ 3,17 milhões, além de cláusula de compartilhamento de eventual ganho de capital na venda futura dos ativos.

HSI Malls (HSML11)

O fundo assinou MOU para desinvestimento parcial de 49% do Shopping Pátio Maceió, envolvendo a venda direta de 19% por cerca de R$ 143,5 milhões (cap rate de 7,9%) e a transferência da opção de compra dos 30% remanescentes, com recebimento adicional estimado de R$ 93,9 milhões.

A operação pode gerar ganho de capital total de aproximadamente R$ 111,4 milhões (R$ 5,22/cota) e inclui estrutura via FII com cotas sênior e subordinada, mantendo exposição indireta ao ativo. Parte dos recursos deverá ser destinada à redução da alavancagem, com potencial impacto positivo na distribuição futura.

JS Real Estate Multigestão (JSRE11)

O fundo anunciou a devolução de um locatário no Tower Bridge Corporate. Com isso, o portfólio do fundo registrou uma vacância física de 9,1%.

Pátria Malls (PMLL11)

O fundo anunciou a terceira prorrogação da AGE que delibera autorização para investir em ativos conflitados (até 25% do PL), aumento do capital autorizado para R$ 30 bilhões, possibilidade de recompra de cotas, prestação de garantias e flexibilização de reembolso em reorganizações e aquisição do RBR Malls. O prazo para envio dos votos foi adiado para até 29/mai, com apuração em 01/jun/26.

Pátria Securities (PSEC11)

O fundo anunciou um ajuste temporário em seu patamar de proventos para R$ 0,55 por cota, que deve se manter, ao menos, até junho de 2026.

VBI Prime Properties (PVBI11)

O fundo registrou novas locações nos ativos Vera Cruz e VOC. Contudo, em virtude de saídas programadas, a vacância física do fundo subiu para 18,7%.

Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11)

O fundo concluiu a aquisição de três imóveis (Estácio, PBKids e Pátio Maria Antônia) por R$ 111,6 milhões, com cap rate médio de 11,0%. Os ativos estão 100% locados, com contratos majoritariamente atípicos, e devem gerar impacto positivo de cerca de R$ 0,002/cota no resultado mensal, com manutenção do guidance de R$ 0,09/cota para o semestre.

Riza Terrax (RZTR11)

O fundo aditou contratos ligados à Fazenda San Francisco II, em Canarana (MT), reduzindo a exposição contratual com a Úbere Agropecuária de R$ 115 milhões para R$ 50 milhões em opções de compra.

Paralelamente, o fundo firmou novos contratos de arrendamento e opção de compra com o Grupo Agro Gerações, no valor de R$ 65 milhões, mantendo inalterado o valor total das opções da fazenda em R$ 115 milhões.

Tivio Renda Imobiliária (TVRI11)

O fundo convocou assembleia para deliberar sobre a realização de uma nova emissão de cotas de até R$ 500 milhões, com possibilidade de lote adicional de até 100% e montante mínimo de R$ 40 milhões. A oferta será destinada a investidores profissionais, com direito de preferência aos cotistas atuais e preço de emissão atrelado ao valor patrimonial.

XP Malls (XPML11)

O fundo concluiu a venda de 30% do Shops Jardins (SP) por R$ 20,0 milhões, com pagamento via compensação de créditos mediante subscrição de cotas do FII JCCJ11. A operação deve gerar ganho de capital de aproximadamente R$ 1,7 milhão (R$ 0,03/cota).

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Nesta sexta-feira (24), o BTG Pactual Logística (BTLG11) anunciou sua 16ª emissão de cotas, com o objetivo de captar R$ 1,6 bilhão por meio da emissão de 15,6 milhões de novas cotas, em uma oferta com possibilidade de distribuição adicional de até 25% (cerca de 3,9 milhões de cotas), totalizando potencialmente R$ 2,0 bilhões. A operação segue o rito da Resolução CVM 160 e é destinada a investidores em geral.

O preço da oferta foi fixado em R$ 102,51 por cota, desconto de aproximadamente 1% sobre a cotação atual. Vale destacar que a taxa de distribuição (3,74%) será integralmente arcada pela gestão e/ou parte indicada (por exemplo, potenciais vendedores de ativos-alvo).

O volume mínimo da oferta é de R$ 75 milhões; caso esse montante não seja atingido, a oferta poderá ser cancelada.

Conforme o cronograma divulgado pela gestão, o período de subscrição começa no dia 30 de abril, com término previsto para 26 de maio.

Os atuais cotistas terão direito de preferência na proporção de 29%, o que significa que, a cada 100 cotas detidas, poderão subscrever até 29 novas cotas, respeitando a regra de arredondamento. O prazo de negociação do direito de preferência se encerra em 11/mai, enquanto o prazo para exercício vai até 13/mai.

Para onde vão os recursos da captação do BTLG11?

A oferta tem como objetivo financiar a aquisição de ativos logísticos AAA em São Paulo, com foco em imóveis bem localizados e aderentes à estratégia histórica do fundo. O pipeline em diligência avançada contempla dois ativos no raio de 30 km da capital paulista, com volume estimado de aproximadamente R$ 550 milhões, mais de 50% da receita atrelada a inquilino AAA, ABL próxima de 150 mil m², cap rate superior a 9% e dividend yield inicial de dois dígitos.

Além disso, há uma operação BTS de e-commerce em São Paulo já performada, com volume estimado de R$ 150 milhões, cerca de 50 mil m² de ABL, 100% AAA e exposição integral ao segmento de e-commerce, também com cap rate acima de 9% e yield de dois dígitos.

O pipeline adicional em negociação é de aproximadamente R$ 1,55 bilhão, também composto por ativos AAA com rentabilidade de dois dígitos. Esse conjunto apresenta cap rate estimado ao redor de 9% e volume total próximo de 500 mil m² de ABL.

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Setor de galpões logísticos atravessa fase importante

Conforme já pontuado em nossos relatórios anteriores sobre o segmento, o mercado de galpões logísticos atravessa uma fase relevante do ciclo, sustentado por uma combinação favorável entre demanda estruturalmente aquecida, oferta mais disciplinada e vacância em patamares reduzidos – os dados do 1T26 apontam para uma taxa de vacância de apenas 6,7% para ativos AAA em São Paulo. Esse equilíbrio tem reforçado o poder de barganha dos proprietários em localizações estratégicas, sobretudo em ativos premium, onde a escassez de áreas bem localizadas tende a preservar níveis elevados de ocupação e permitir maior resiliência dos aluguéis.

Apesar do aumento dos aluguéis nas últimas janelas, os preços reais ainda não parecem refletir integralmente o aumento do custo de reposição dos ativos, abrindo espaço para uma recomposição adicional ao longo dos próximos ciclos de revisão contratual. Nesse contexto, FIIs logísticos com portfólios bem posicionados, ativos de maior qualidade e exposição a mercados com baixa disponibilidade devem estar em melhor condição para capturar esse movimento, seja via renovação de contratos, revisionais ou novas locações em patamares mais elevados.

Com relação à oferta do BTLG11, aprofundaremos a análise nos próximos dias, com uma avaliação dos termos da oferta e uma recomendação objetiva sobre a participação, ou não, na emissão para os assinantes do Empiricus+.

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Confira alguns dos principais destaques dos fundos imobiliários (FIIs) negociados no Ifix:

Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11)

O fundo concluiu a aquisição de 100% do Edifício Corporativo Oscar Freire Office, conforme os termos acordados no MOU de 01/abril.

Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11)

Em termos de carteira, o fundo anunciou que aumentou de forma relevante a exposição a FIIs de CRI, que passaram de 34,2% PL para 41,1% PL, sendo os 58,9% restantes em fundos de tijolo.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

O fundo informou o pagamento da última parcela referente à aquisição do portfólio prime de 13 ativos localizados no Estado de São Paulo, concluindo a quitação integral da operação por R$ 661,1 milhões.

Guardian Logística (GARE11)

O fundo informou atraso na divulgação das demonstrações financeiras referentes ao exercício de 2025. Segundo a administradora, a conclusão dos trabalhos está prevista para 31/mai, em função de revisões adicionais sobre laudos de avaliação dos imóveis e procedimentos complementares relacionados a fundos investidos sem auditoria independente.

Pátria Malls (PMLL11) e Vinci Shopping Centers (VISC11)

O PMLL11 assinou MOU para aquisição de participações em cinco shoppings detidos pelo VISC11, por aproximadamente R$ 257,1 milhões. A transação envolve 12% do Prudenshopping, 14% do Shopping Granja Vianna, 10% do Natal Shopping, 15% do North Shopping Maracanaú e 5% do Shopping Plaza Sul. O pagamento será dividido entre R$ 35 milhões à vista, R$ 167,1 milhões no fechamento (com possibilidade de compensação via subscrição de cotas) e R$ 55 milhões em duas parcelas de R$ 27,5 milhões em 12 e 18 meses, corrigidas pelo IPCA.

TRX Real Estate (TRXF11)

O fundo anunciou o início das obras de um imóvel logístico em Londrina (PR), locado para a Shopee na modalidade BTS, com contrato atípico de 10 anos. O investimento total é de aproximadamente R$ 135,5 milhões, dos quais cerca de R$ 25,2 milhões já foram desembolsados, sendo o restante pago conforme o avanço da obra, corrigido pelo INCC. A entrega está prevista para julho de 2027. Durante o período de construção, o fundo receberá uma renda mínima garantida equivalente a 9,5% a.a. sobre os valores investidos, além de contar com garantias para conclusão da obra.

XP Logística (XPLG11)

O fundo anunciou o encerramento da 9ª emissão de cotas, com a subscrição de 11,37 milhões de novas cotas, totalizando aproximadamente R$ 1,2 bilhão.

Adicionalmente, o fundo concluiu a aquisição de um portfólio logístico com seis ativos, totalizando aproximadamente R$ 919,1 milhões, sendo a maior parte do pagamento realizada via subscrição de cotas pelos vendedores no âmbito da 9ª emissão.

Os ativos somam cerca de 306 mil m² de ABL, com elevada ocupação e incluem um empreendimento em desenvolvimento (Piracicaba II), que contará com prêmios de locação pagos pelo vendedor até a estabilização. A gestão estima cap rate inicial de 10,6% para a transação, com potencial manutenção do patamar atual de rendimentos do fundo (R$ 0,82/cota).

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O Pátria Malls (PMLL11) anunciou, durante o pregão da quinta-feira (16), a assinatura de um Memorando de Entendimentos para a aquisição de participações em um portfólio de cinco shoppings. Os imóveis, detidos pelo Vinci Shopping Centers (VISC11), totalizam aproximadamente R$ 257,1 milhões.

A transação envolve a compra dos seguintes ativos:

• 12% do Prudenshopping, em Presidente Prudente (SP);
• 14% do Shopping Granja Vianna, em Cotia (SP);
• 10% do Natal Shopping, em Natal (RN);
• 15% do North Shopping Maracanaú, em Maracanaú (CE);
• 5% do Shopping Plaza Sul, em São Paulo (SP).

O pagamento da transação será realizado de forma escalonada. Em um primeiro momento, o fundo desembolsará R$ 35 milhões à vista, simultaneamente à celebração do compromisso de compra e venda das participações. Na sequência, haverá um segundo pagamento de R$ 167,1 milhões, também à vista no momento da assinatura do compromisso, sendo opcional ao PMLL11 quitar esse montante total ou parcialmente por meio de compensação com créditos decorrentes da subscrição de novas cotas. Por fim, o saldo remanescente de R$ 55 milhões será pago em duas parcelas iguais de R$ 27,5 milhões, com vencimento em 12 e 18 meses contados da celebração do compromisso, ambas corrigidas pelo IPCA.

A aquisição foi realizada a um preço médio de aproximadamente R$ 16,8 mil por m², com cap rate de 8% considerando o NOI dos últimos 12 meses, patamar moderado dado a qualidade dos ativos.

Considerando efeitos de parcelamento, o yield esperado é de 10,4% ao ano nos dois primeiros anos para o PMLL11 — período em que o pagamento será concluído — convergindo para cerca de 9,4% ao ano em regime de estabilidade, de acordo com os fundos.

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Avaliação sobre a aquisição do PMLL11

Avaliamos que a transação está alinhada à estratégia do fundo e reforça a qualidade da tese, ao ampliar a exposição do PMLL11 a shoppings que apresentem indicadores operacionais superiores à média atual do portfólio, além de contribuir para o aumento de diversificação da carteira.

Por outro lado, temos olhar mais cético sobre os números da transação, em especial o cap rate. O movimento também demanda um acompanhamento mais próximo da gestão de caixa e das implicações de uma ampliação de portfólio via “troca de cotas”.

As cotas de PMLL11 seguem entre as recomendações da Empiricus.

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A Cyrela (CYRE3) divulgou, nesta segunda-feira (13), a prévia operacional referente ao 1T26, com desaceleração no ritmo de lançamentos e vendas, conforme esperado.

No período, os lançamentos totalizaram R$ 2,4 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), sendo R$ 1,75 bilhão na participação da companhia (%CBR ex-permuta). O volume representa uma retração de 50% em relação ao 1T25 e de 46% frente ao trimestre anterior.

Cyrela faz 12 lançamentos no trimestre

Ao todo, foram lançados 12 empreendimentos no trimestre, com participação média de 73%, levemente inferior aos períodos comparativos recentes.

Apesar do volume significativo de projetos de alto padrão, a distribuição demonstra elevada participação nas faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida (MCMV), na ordem de 40% do VGV lançado.

As vendas líquidas contratadas atingiram R$ 2,94 bilhões, leve queda de 3% em relação ao 1T25 e de 12% frente ao 4T25. Considerando apenas a participação da companhia (%CBR ex-permuta), as vendas somaram R$ 2,16 bilhões, com crescimento de 2% na comparação anual.

Em termos de composição, 54% das vendas vieram de unidades em construção, 37% de lançamentos e 9% de estoque pronto.

A métrica de Vendas Sobre Oferta (VSO) foi de 16% no período, majoritariamente sustentada pelos projetos do segmento econômico. O indicador ficou em 45,8% na janela de 12 meses, abaixo do patamar observado no 1T25 (52,6%) e praticamente estável em relação ao 4T25 (45,2%). Já a VSO de lançamentos foi de 45% no trimestre, evidenciando boa absorção dos novos projetos.

Ambiente desafiador para construtoras

Em um contexto de menor volume de lançamentos no trimestre, a retração já era esperada, refletindo uma base comparativa mais elevada e um ambiente mais desafiador no segmento de média e alta renda — inclusive, há um sinal amarelo para o volume de estoque disponível na cidade de São Paulo.

Ainda assim, a Cyrela segue apresentando indicadores operacionais saudáveis, com vendas resilientes e boa velocidade de absorção no segmento econômico. Negociando a um múltiplo P/B de aproximadamente 1 vez para 2026, as ações CYRE3 permanecem entre as recomendações da Empiricus.

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Confira alguns dos principais destaques dos fundos imobiliários (FIIs) negociados no Ifix:

BRCO11 – Bresco Logística

O fundo celebrou aditivo ao contrato de locação do ativo Bresco Simões Filho com a Pague Menos, prorrogando o prazo por mais 10 anos (até abr/2036). O aluguel foi reajustado em +9,1%, com desconto temporário de R$ 1,50/m² nos primeiros 12 meses e atualização anual pelo IPCA. Em caso de rescisão antecipada, foi estabelecida multa equivalente a 6 aluguéis, proporcional ao prazo remanescente. O contrato representa 2,2% da ABL do fundo e o ativo permanece com vacância zero.

KNCR11 – Kinea Rendimentos

O fundo realizou novos investimentos em CRIs no montante de R$ 320,5 milhões. Os principais destaques incluem: (i) R$ 190,5 milhões no Ed. Passeio Paulista (CDI + 1,71%), ativo AAA com alta ocupação (95%) e garantias robustas; (ii) R$ 79,3 milhões em operação ligada ao BH Shopping (CDI + 1,65%), com bom histórico operacional e de ocupação; e (iii) R$ 45,5 milhões no CD Santana de Parnaíba (CDI + 1,65%), galpão logístico AAA 100% locado. Adicionalmente, o fundo investiu R$ 5,2 milhões em CRI da Crediblue (taxa prefixada de 15%), com lastro pulverizado em home equity e estrutura com subordinação.

KNIP11 – Kinea Indices de Precos 

O fundo realizou novos investimentos em CRIs no montante de R$ 234,9 milhões, com taxa média de IPCA + 8,95% a.a. Os principais destaques incluem: (i) R$ 54,7 milhões em operação atrelada ao BH Shopping (IPCA + 8,92%), com garantias robustas e exposição a ativo de alta qualidade; (ii) R$ 52,5 milhões em CRI da Creditas (IPCA + 9,47%), com lastro pulverizado em home equity; e (iii) R$ 46,3 milhões em operação com Cyrela/Magik (IPCA + 8,50%), com garantia corporativa.

RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo

O fundo anunciou a venda do imóvel Senador Queiroz (SP) por R$ 10,5 milhões (R$ 7.256/m²), com lucro líquido de R$ 3,6 milhões (R$ 0,02/cota), equivalente a 63% acima do custo de aquisição. A operação foi estruturada com o pagamento de R$ 5,0 milhões à vista e o restante parcelado em 6 pagamentos, com garantia via alienação fiduciária do imóvel. A TIR da transação foi de 15,4% a.a. ao longo de 14 anos.

RECR11 – Rec Recebiveis Imobiliarios

O fundo aprovou sua 13ª emissão de cotas, com volume inicial de R$ 409,9 milhões, ao preço de R$ 89,00 por cota, através da subscrição de 4,6 milhões de novas cotas, sem cobrança de taxa de distribuição primária. A oferta poderá ser reduzida via distribuição parcial, com montante mínimo de R$ 30 milhões, sem previsão de lote adicional. Os atuais cotistas terão direito de preferência com fator de proporção de 0,1742.

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Na noite de ontem (9), a Direcional (DIRR3) divulgou a prévia dos resultados operacionais do 1T26, com números praticamente em linha com o esperado.

Os lançamentos do trimestre totalizaram um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 1,0 bilhão (R$ 862 milhões na % Direcional), representando crescimento de 12% em relação ao 1T25. O mix seguiu concentrado na marca Direcional (70%), enquanto a Riva respondeu por 30% do volume lançado.

Vendas da Direcional sobem quase 20% na base anual

As vendas líquidas atingiram R$ 1,6 bilhão (R$ 1,4 bilhão na % Companhia), avanço de 19% na comparação anual e de 4% frente ao 4T25, marcando o maior patamar já registrado para um primeiro trimestre. No acumulado de 12 meses, as vendas somam R$ 6,4 bilhões, crescimento de 7% na base anual.

A velocidade de vendas (VSO) foi novamente um destaque, atingindo 24% no trimestre, avanço de 250 bps em relação ao 4T25 e o maior nível já observado para um 1T. O desempenho foi equilibrado entre as duas marcas, com VSO de 24% na Direcional e de 23% na Riva.

O nível de estoque permanece controlado, com VGV total de R$ 5,2 bilhões (R$ 4,3 bilhões na % Direcional), sendo apenas 3% composto por unidades concluídas, o que reforça a qualidade do portfólio e reduz riscos de pressão comercial.

De olho em DIRR3 após prévia do 1T26

No trimestre, a companhia apresentou geração de caixa operacional positiva de R$ 13 milhões, embora o consumo contábil tenha sido de R$ 76 milhões, impactado por efeitos não operacionais ligados à amortização de recebíveis — este pode ser um ponto de monitoramento para a performance do papel no pregão de hoje (10).

De forma geral, a prévia do 1T26 reforça a solidez operacional da Direcional. Os números de lançamentos vieram marginalmente (-4%) inferiores às nossas projeções, mas o ritmo de vendas permanece saudável.

Apesar da recente volatilidade no setor decorrente de mudanças na distribuição de recursos do FGTS, seguimos vendo a companhia bem posicionada para capturar a demanda no segmento econômico, com execução consistente ao longo do ciclo. Negociando a um múltiplo P/L de 7 vezes para 2026, as ações de DIRR3 permanecem entre as recomendações da Empiricus.

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Nesta segunda-feira (6), a Moura Dubeux (MDNE3) divulgou a prévia operacional do 1T26, com números que reforçam o sólido ciclo de crescimento.

No período, a companhia lançou oito projetos, totalizando aproximadamente R$ 1,3 bilhão em VGV (% MDNE), sendo cerca de 65% no regime de condomínio e 35% em incorporação. No total, o montante é 218% superior à comparação anual.

Vale citar que foram lançados dois projetos da marca Ún1ca, que ingressou como sócia em duas SPEs que integram a joint venture com a Direcional (DIRR3).

As vendas líquidas somaram cerca de R$ 1,02 bilhão no trimestre, aproximadamente 86% acima do 4T25, refletindo o maior volume de lançamentos no período. Um ponto positivo foram os distratos, que totalizaram apenas 4,1%.

Projetos da Moura Dubeux no início de 2026

Em geral, os projetos apresentaram boa absorção, sustentada pela dinâmica positiva de vendas no Nordeste (principal mercado de atuação da companhia), resultando em um VSO de lançamentos de 41,5% no período. No total do trimestre, a VSO foi de 21,4%.

Em relação ao portfólio, a Moura Dubeux manteve a estratégia de expansão do landbank, com novas aquisições ao longo do trimestre, reforçando sua capacidade de crescimento para os próximos ciclos. Com isso, a companhia reportou consumo de caixa de R$ 120 milhões no período, volume superior a estimativa do mercado.

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Prévia do 1T26 de MDNE3: acima do esperado

De forma geral, a prévia do 1T26 reforça o momento de crescimento da Moura Dubeux, com lançamentos acima do esperado. De forma geral, os números vieram satisfatórios, mas a queima de caixa e a participação da companhia nos projetos do segmento econômico foram pontos de atenção.

Em nossa visão, a companhia segue bem posicionada para capturar a demanda no Nordeste, além de avançar em novas frentes de crescimento, incluindo projetos voltados ao programa Minha Casa Minha Vida em parceria com a Direcional.

Negociando a um múltiplo P/L de 5 vezes para 2026, as ações de MDNE3 permanecem entre as recomendações da Empiricus.

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Confira as principais notícias da semana sobre fundos imobiliários (FIIs), com atualizações relevantes que podem impactar rendimentos, valor das cotas e estratégias de investimento. Veja a seguir os detalhes dos fundos em evidência e seus possíveis impactos para os cotistas:

ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliaria

O fundo celebrou CVC para aquisição de 100% do edifício Oscar Freire Office (SP), locado para a BAT, além de loja locada ao restaurante Arturito, por R$ 132 milhões. O pagamento será dividido entre R$ 99 milhões à vista e R$ 33 milhões em earn-out, condicionado a obrigações do vendedor. A operação apresenta cap rate de aquisição de aproximadamente 10,5% a.a., com impacto estimado de R$ 0,0075/cota/mês no primeiro ano. O ativo está 100% locado, com contratos de longo prazo.

Adicionalmente, o fundo concluiu as aquisições do BTS Shopee e BTS Grupo Fleury por R$ 125 milhões e R$ 29,5 milhões, respectivamente.

Por fim, no âmbito da 8ª emissão, foram subscritas e integralizadas 42,4 milhões de cotas, totalizando aproximadamente R$ 447,4 milhões.

BTHF11 – Btg Pactual Real Estate Hedge

O fundo anunciou movimentações de R$ 187 milhões em operações no mercado secundário de FIIs, gerando R$ 93 milhões de caixa, e auferindo um resultado superior a R$ 3 milhões.

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BTLG11 – BTG Pactual Logistica

O fundo anunciou uma série de renovações contratuais com seus inquilinos, com destaque para o BTLG Mauá, onde foi concluída a renovação e revisão contratual de uma locatária relevante, responsável por 51 % da ABL do empreendimento. A renegociação resultou em aumento de 25 % no valor do aluguel, extensão do prazo contratual por mais cinco anos a partir de jan/27, além de reforço nas garantias e no aviso prévio. Com essa negociação, 80% da área do ativo já passou por revisionais, com ganho real de locação de 24%.

Adicionalmente, o fundo informou que os contratos com vencimento em 2026 já estão em negociação, com expectativa de ganhos reais de locação nas renovações contratuais.

HGBS11 – Hedge Brasil Shopping e PMLL11 – Pátria Malls

O Hedge Brasil Shopping (HGBS11) assinou MOU para venda de 19% do Shopping Jardim Sul (SP) por R$ 128 milhões (R$ 23,5 mil por m²) para o fundo Pátria Malls (PMLL11). O pagamento será dividido em R$ 64 milhões no fechamento (em caixa ou via subscrição de cotas do comprador), além de R$ 12,8 milhões à vista e duas parcelas de R$ 25,6 milhões em 12 e 18 meses, corrigidas pelo IPCA.

A transação foi firmada a um cap rate de 7,7% e representa prêmio de 16,9% sobre o último laudo. A operação pode gerar lucro não recorrente de aproximadamente R$ 0,12/cota e impacto positivo de 2,9% na cota patrimonial do HGBS11. No caso do PMLL11, a gestão projeta yield médio de 11,6% nos primeiros dois anos e cerca de 9,1% na estabilidade.

RBRX11 – RBR Plus Multiestrategia

A gestão incluiu o CRI Tarjab Altino em sua watchlist, indicando necessidade de monitoramento mais próximo. A operação corresponde a 0,7% do PL do fundo e pode passar por eventuais remarcações, conforme critérios do administrador, em linha com a política de acompanhamento de crédito do fundo.

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Após o fechamento de ontem (1º), o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) anunciou a celebração de um compromisso vinculante para a aquisição de 100% do edifício corporativo Oscar Freire Office, localizado na cidade de São Paulo (SP), na intersecção da Av. Rebouças com a Rua Oscar Freire, no bairro dos Jardins.

Detalhes da compra do Oscar Freire Ofiice

A transação foi firmada por R$ 132 milhões, sendo R$ 99 milhões pagos à vista e R$ 33 milhões condicionados ao cumprimento de determinadas obrigações pelo vendedor, estruturados na forma de earn-out. Adicionalmente, a operação conta com uma renda mínima garantida de R$ 50 mil mensais por um período de 12 meses, complementando o fluxo de caixa do ativo no início da operação.

O empreendimento consiste em um edifício corporativo boutique de padrão AAA, com aproximadamente 5.266 m² de ABL distribuídos em oito pavimentos, inserido em um projeto de uso misto de alto padrão. O ativo apresenta especificações técnicas modernas, certificação ambiental e infraestrutura voltada a ocupantes corporativos de maior qualidade, reforçando sua competitividade no eixo Rebouças — região que vem se consolidando como alternativa aos tradicionais polos de escritórios da cidade.

O imóvel encontra-se integralmente locado para a BAT Brasil (ex-Souza Cruz), além de contar com uma loja no térreo ocupada pelo restaurante Arturito. Ambos os contratos são típicos com prazo de 10 anos (vencimentos previstos entre 2032 e 2033) e contam com multas rescisórias relevantes, equivalentes a aproximadamente 16x a 18x o valor do aluguel mensal, o que contribui para maior proteção da receita no médio prazo.

Considerando o desembolso à vista, a aquisição implica um custo aproximado de R$ 18,8 mil por m², associado a um cap rate de 10,51% no primeiro ano — patamar que avaliamos como atrativo frente ao perfil do ativo.

Vantagens da compra para o FII ALZR11

De acordo com a gestão, o investimento deve adicionar cerca de R$ 0,0075 por cota ao mês nas distribuições, considerando a base atual de cotas do fundo – lembrando que o FII está com uma emissão de cotas na rua.

Do ponto de vista estratégico, a aquisição reforça o posicionamento do fundo em ativos urbanos de alta qualidade e com boa localização. A exposição ao eixo Rebouças adiciona um vetor interessante, em uma região que apresenta melhora consistente nos indicadores de ocupação e preço.

Avaliamos a transação como positiva para a tese do fundo, combinando retorno atrativo na largada com qualidade de ativo, em linha com a estratégia de geração de renda recorrente. No lado dos riscos, vale pontuar a concentração em um único locatário, dado que a BAT ocupa a totalidade dos andares corporativos do empreendimento.

As cotas do ALZR11 permanecem entre as recomendações da Empiricus.

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Após o fechamento de ontem (31), o Hedge Brasil Shoppings (HGBS11) anunciou a assinatura de um memorando de entendimentos para a venda de uma participação de 19% no Shopping Jardim Sul, localizado na cidade de São Paulo, para o Pátria Malls (PMLL11), por R$ 128 milhões, equivalente a R$ 23,5 mil por m².

O ativo, com cerca de 28,7 mil m² de área bruta locável (ABL), é um shopping consolidado na zona sul da capital paulista, com foco predominante no público de renda média-alta (classes A e B).

O pagamento será estruturado da seguinte forma:

• R$ 64 milhões no fechamento da operação, a serem liquidados em moeda corrente ou, via subscrição de cotas do comprador;
• R$ 12,8 milhões, também no fechamento, obrigatoriamente liquidados em dinheiro;
• Duas parcelas de R$ 25,6 milhões, a serem pagas em 12 e 18 meses após o fechamento, corrigidas pelo IPCA.

Considerando os últimos 12 meses, a operação foi firmada a um cap rate de 7,7%, patamar considerado atrativo para a venda do ativo, além de representar um valor 16,9% superior ao último laudo de avaliação, datado de novembro de 2025.

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Como transação deve impactar os FIIs HGBS11 e PMLL11?

Com a conclusão da transação, o HGBS11 deverá reconhecer um lucro não recorrente estimado em aproximadamente R$ 0,12 por cota, a ser distribuído ao longo do recebimento das parcelas. Adicionalmente, a venda implica uma reprecificação da participação remanescente no ativo, com impacto positivo de cerca de 2,9% sobre o valor patrimonial do fundo.

Do lado Patria Malls (comprador), a transação está alinhada à estratégia do fundo, que busca alocar capital em shoppings dominantes e com potencial de valorização, além de elevar a qualidade operacional do portfólio.

Segundo a gestão, diante do parcelamento, a operação deve gerar um yield médio estimado de 11,6% ao ano nos primeiros dois anos, convergindo para aproximadamente 9,1% ao ano em regime de estabilidade, reforçando a atratividade da aquisição sob a ótica de geração de renda.

A conclusão da operação ainda está condicionada ao cumprimento de etapas usuais para transações dessa natureza, incluindo a formalização da documentação definitiva e verificação de condições precedentes.

De modo geral, a transação foi realizada a um nível de cap rate similar aos últimos negócios do imóvel. Para o HGBS11, a venda reforça a estratégia de reciclagem de portfólio com captura de ganho de capital, além de destravar valor para os cotistas no curto prazo e trazer maior conforto de caixa para fazer frente às suas obrigações futuras.

Já para o PMLL11, a aquisição contribui para a qualificação do portfólio e para o aumento de exposição ao mercado de São Paulo — o mais líquido e resiliente do país — por meio da entrada em um ativo maduro, consolidado e inserido em uma região de forte densidade residencial, cujo público de renda média-alta tende a reforçar a resiliência operacional e a previsibilidade de fluxo de caixa do ativo, aliado a um nível de yield atrativo na largada.

As cotas de HGBS11 e PMLL11 seguem entre as recomendações da Empiricus.

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Confira aqui o relatório completo com os fundos imobiliários recomendados para investir em abril.

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Confira as principais notícias da semana sobre fundos imobiliários (FIIs), com atualizações relevantes que podem impactar dividendos, valor das cotas e estratégias de investimento. Veja a seguir os detalhes dos fundos em evidência e seus possíveis impactos para os cotistas:

CPTS11 – Capitania Securities

O fundo anunciou o encerramento da 15ª emissão de cotas, com a subscrição de 15,3 milhões de novas cotas a R$ 8,96, totalizando aproximadamente R$ 136,7 milhões.

PMLL11 – Patria Malls

O fundo prorrogou a AGE, com prazo de voto até 30/abr e apuração em 04/mai. Seguem em pauta a aquisição integral do RBR Malls e ajustes no regulamento, incluindo ativos conflitados, aumento do capital autorizado (até R$ 30 bi), recompra de cotas, prestação de garantias e dispensa de reembolso em reorganizações.

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PVBI11 – VBI Prime Properties

O fundo registrou novas locações no Union Faria Lima (Paralaxe, Veritas, Zagros e Lakeshore). No ativo VOC, foi firmada nova locação com a Mombak (378 m²), com início previsto para março/26. Com as entradas, a vacância foi reduzida para 16,5% (física) e 17,3% (financeira)

Por outro lado, o UBS notificou a não renovação de parte da área ocupada no FL4440 (1.531 m², 28% da área atual), com desocupação prevista para junho/26. A gestão negocia a renovação dos 3.867 m² remanescentes.

VILG11 – Vinci Logistica 

O fundo submeteu proposta para aquisição dos 50% remanescentes do Parque Logístico Pernambuco, em Ipojuca (PE), por R$ 56,2 milhões à vista (R$ 1.600/m²). Caso concluída, a operação elevará a participação para 100% do ativo. A proposta tem validade de 55 dias e está sujeita ao cumprimento de condições precedentes usuais.

Confira as novidades da semana envolvendo FIIs recomendados pela Empiricus

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Nesta terça-feira, o Conselho do FGTS aprovou uma nova rodada de ajustes no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), com aumento dos limites de renda em todas as faixas, além da elevação do teto dos imóveis nas Faixas 3 e 4.

Em resumo, os limites de renda foram elevados para R$ 3.200 na Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida (+12%), R$ 5.000 na Faixa 2 (+6%), R$ 9.600 na Faixa 3 (+12%) e R$ 13.000 na Faixa 4 (+8%). O valor máximo dos imóveis foi ampliado para até R$ 400 mil na Faixa 3 (+14%) e até R$ 600 mil na Faixa 4 (+20%).

Está previsto um aumento de R$ 500 milhões nos subsídios (para cerca de R$ 13 bilhões), além da possibilidade de uso mais amplo do Fundo Social, que poderá financiar também a Faixa 4 a partir do segundo semestre de 2026.

Como mudanças do Minha Casa, Minha Vida podem impactar as vendas de imóveis?

A expectativa é de impacto positivo nas vendas do setor. Com mais famílias elegíveis e maior capacidade de financiamento, a tendência é de continuidade da demanda por imóveis e, consequentemente, as construtoras podem dar andamento ao forte ritmo de lançamentos dos últimos períodos.

De modo geral, as mudanças já eram antecipadas pelo mercado, mas reforçam uma leitura positiva para o setor de habitação popular.

O cenário é favorável para construtoras com maior exposição ao segmento de baixa renda, que se beneficiam diretamente do aumento do público atendido, e para aquelas com atuação nas faixas intermediárias, onde o ganho de poder de compra foi relevante.

Entre as nossas preferências, destacamos o efeito positivo para a Direcional (DIRR3), que está bem posicionada nessas frentes e oferece ponto de entrada interessante após correção recente nas ações.

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Confira as principais notícias da semana sobre fundos imobiliários (FIIs), com atualizações relevantes que podem impactar dividendos, valor das cotas e estratégias de investimento.

Nesta edição, destacamos movimentações importantes como aquisições, vendas de ativos, emissões de cotas e eventos de mercado que influenciam o desempenho dos FIIs. Veja a seguir os detalhes dos fundos em evidência e seus possíveis impactos para os cotistas:

ALZR11 – Alianza Trust

O fundo celebrou compromisso para aquisição de um galpão logístico BTS locado para a Shopee, localizado em Ibitinga/SP, pelo valor de R$ 125 milhões, com possibilidade de earn-out de até R$ 20 milhões condicionado a metas operacionais. Segundo a gestão, o investimento deve gerar um yield on cost de aproximadamente 10,9% no primeiro ano, com impacto estimado de cerca de R$ 0,009 por cota ao mês nas distribuições.

Além disso, o fundo reportou inadimplência pontual nos ativos CDB – Ana Rosa e Morumbi (SP), equivalentes a 3,3% da receita. A gestão já iniciou tratativas para regularização e destaca que o evento não impactou a distribuição anunciada nem altera o guidance para o 1S26.

RBVA11 – Rio Bravo Venda Varejo

O fundo anunciou a venda do imóvel Via Anchieta (SP), locado para a Caixa, por R$ 7,3 milhões, com pagamento à vista. A operação foi realizada a 130% acima do custo e em linha com o laudo. A transação gerou lucro de R$ 3,86 milhões (R$ 0,025/cota) e TIR de 18,3% ao ano ao longo de 13 anos, além de cerca de R$ 3,2 milhões de caixa líquido.

Além disso, o fundo comunicou a modificação da 6ª emissão de cotas, com aumento do lote adicional de 50% para 87,5%, além de ajustes na destinação de recursos e no cronograma da oferta.

A oferta possui montante inicial de até R$ 80 milhões (podendo chegar a R$ 150 milhões com lote adicional), com preço de emissão de R$ 10,58 por cota. A oferta contempla direito de preferência aos atuais cotistas na proporção de 0,048 por cota detida, e foi assegurado direito de desistência aos investidores após a modificação.

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TRXF11 – TRX Real Estate 

O fundo informou que, no fechamento de 20/mar/26, ocorreu o rebalanceamento do índice FTSE Russell, do qual faz parte. O evento pode gerar ajustes na composição de investidores e volatilidade nas cotas no curto prazo.

Adicionalmente, o fundo celebrou compromisso para aquisição de 18 andares de um prédio locado ao Hospital Sírio-Libanês, em São Paulo, na modalidade BTS, por aproximadamente R$ 219,4 milhões, além de R$ 109 milhões em capex (podendo chegar a R$ 129 milhões). O contrato de locação tem prazo até 2054, com estrutura atípica.

VISC11 – Vinci Shopping Centers

O fundo concluiu a aquisição de 10% do BH Shopping por R$ 285 milhões, com pagamento dividido entre parcela à vista (R$ 138,8 milhões) e duas parcelas de R$ 69,4 milhões pagas em até 18 meses, além de um pagamento adicional de R$ 7,5 milhões atrelado à expansão do ativo. Com base no NOI consolidado de 2025, a transação foi realizada a um cap rate de 7,6%. Considerando a estrutura de investimento, a gestora estima um yield médio de 11,3%, nos três primeiros anos.

Para financiar a parcela à vista, o fundo estruturou uma operação de securitização (R$ 138,8 milhões) dividida em três séries: (i) CRI CDI (5 anos, CDI+1,10%), (ii) CRI CDI (15 anos, CDI+1,70%) e (iii) CRI IPCA (15 anos, IPCA + 8,92%).

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Nesta quarta-feira (19), a Cyrela (CYRE3) divulgou seus resultados referentes ao 4T25, com desempenho misto, influenciado por fatores não recorrentes.

Conforme antecipado na prévia, os lançamentos somaram R$ 3,3 bilhões (%CBR), queda de 32% em relação ao 4T24, período marcado por projetos de maior porte. No acumulado de 2025, porém, os lançamentos cresceram 35%, evidenciando uma base ainda robusta ao longo do ano.

Vendas líquidas da Cyrela caem mais de 30% no ano, mas receita segue em ascensão

As vendas líquidas contratadas atingiram R$ 3,3 bilhões no trimestre (R$ 2,4 bilhões na %CBR), recuo de 32% na comparação anual. Apesar do menor ritmo de vendas, influenciado pela desaceleração no volume de lançamentos ao final do ano e pelo ambiente macroeconômico, a VSO permaneceu em patamar satisfatório, em torno de 38%.

Na demonstração de resultados, a receita líquida da Cyrela somou R$ 3,2 bilhões no trimestre, crescimento de 29% frente ao 4T24 e de 52% em relação ao trimestre anterior, decorrente do avanço e de ajustes no reconhecimento de receita.

A margem bruta ajustada permaneceu em nível saudável, em 33,7%, praticamente estável na comparação anual, mas com retração de 1,6 p.p. na base trimestral, influenciada pela concentração de vendas de unidades específicas (studios e loja), com preço de venda por m² inferior ao praticado pela companhia em um dos projetos.

O resultado a apropriar, indicativo da projeção futura de resultados, aumentou 16% no período, com leve retração de margem, o que deve ser monitorado, dada a dinâmica de mercado nas praças em que a Cyrela atua

Na última linha, o lucro líquido da Cyrela atingiu R$ 682 milhões, avanço de 37% na comparação anual, com ROE de 22,3%, evidenciando elevada rentabilidade mesmo em um cenário mais restritivo de demanda.

Houve uma breve queima de caixa operacional no trimestre, mas a linha final foi favorecida pelo recebimento de dividendos das companhias investidas (Cury e Lavvi). Vale citar que a própria Cyrela promoveu uma devolução de capital relevante no ano passado, o que levou o indicador dívida líquida/PL para próximo de 20%.

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Análise: O que tiramos do desempenho da CYRE3 no 4T25?

De forma geral, a Cyrela segue se destacando pela qualidade de execução e capacidade de preservar rentabilidade ao longo do ciclo. O setor de média/alta renda convive com alguns desafios de curto prazo, como o patamar restritivo de financiamento imobiliário e o aumento do nível de estoque em São Paulo. Ainda assim, a companhia consegue manter solidez em seus números, com maior participação no segmento econômico (MCMV), em especial.

Apesar do curto prazo menos favorável, a tese de CYRE3 permanece bem descontada, com múltiplos P/L e P/B de 5 vezes e 0,95 vez para 2026, respectivamente, sendo um veículo interessante para captura de valor em um ambiente de queda de juros.

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Após o fechamento de ontem (17/03), o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) anunciou a celebração de um compromisso vinculante para a aquisição de um galpão logístico built-to-suit (BTS), locado para a Shopee, localizado em Ibitinga (SP), na macrorregião de Araraquara.

O valor da transação é de R$ 125 milhões, com possibilidade de pagamento adicional de até R$ 20 milhões atrelado ao cumprimento de determinadas condições (earn-out).

Saiba mais sobre o galpão da ALZR11 para Shopee

O ativo foi desenvolvido sob medida para a Shopee e está inserido em uma região estratégica do interior paulista, com boa conectividade rodoviária e proximidade a importantes polos econômicos, como Ribeirão Preto, São Carlos e Bauru — fator que favorece a distribuição regional e a integração com cadeias logísticas relevantes do estado.

O empreendimento possui área de terreno de 60.724 m² e área construída de 29.545 m², sendo aproximadamente 28.215 m² de ABL destinados à armazenagem em modelo cross-docking. O ativo conta com 98 docas e 4 rampas, além de infraestrutura adequada para operações logísticas de grande escala.

Concebido para uma operação de “first mile”, voltada à consolidação de cargas a partir de fornecedores locais, o imóvel apresenta elevado padrão construtivo, com amplo pátio de manobra e especificações técnicas modernas, reforçando sua aderência às necessidades operacionais do locatário.

O galpão encontra-se em fase final de obras e será integralmente locado por meio de contrato atípico, com prazo mínimo de 10 anos e mecanismos robustos de garantia, como multa equivalente ao saldo remanescente dos aluguéis em caso de rescisão antecipada e carta de fiança bancária. O aluguel inicial estimado é de aproximadamente R$ 1,0 milhão por mês, atualizado por inflação ao longo do contrato.

A transação foi realizada a um cap rate de 9,9%, patamar atrativo considerando o perfil do ativo. Segundo a gestão, o investimento deve gerar um yield on cost de aproximadamente 10,9% no primeiro ano, com impacto estimado de cerca de R$ 0,009 por cota ao mês nas distribuições.

Com custo de aproximadamente R$ 4,4 mil por metro quadrado, avaliamos a transação como positiva para a tese do fundo, uma vez que reforça a estratégia de alocação em ativos de alta qualidade, com contratos atípicos e inquilinos relevantes, ampliando a previsibilidade de receitas e a geração de renda recorrente. Nesse contexto, mantemos as cotas do ALZR11 entre as recomendações da Empiricus.

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Confira alguns dos principais destaques dos fundos imobiliários (FIIs) negociados no Ifix:

BCIA11: o fundo realizou um giro relevante em sua carteira de FIIs, no montante de R$ 22,5 milhões (5,8% do PL), com destaque para a redução da exposição em fundos de papel (-1,4%) e o aumento na mesma proporção em fundos de tijolo.

KNCR11: no período, o fundo realizou investimento de R$ 425 milhões em uma nova operação de CRI lastreada em shoppings da JHSF Malls, incluindo Cidade Jardim e Catarina Fashion Outlet, com remuneração de CDI + 2,25% ao ano. A operação conta com alienação fiduciária, alienação fiduciária de cotas e fiança corporativa da JHSF.

KNHF11: na parcela imobilizada da carteira, o fundo anunciou que no Ed. São Luiz, ocorreu a saída da Esfera 5 e a expansão da A5X, que já ocupava o imóvel. Já no HL Faria Lima, houve a saída do escritório SVMFA e a entrada da Aporema. Apesar das movimentações, os indicadores permaneceram estáveis, com vacância financeira em 2,81% e vacância física em 1,24%.

XPML11: o fundo concluiu a aquisição de participações em cinco shoppings, adquiridas do FII BBIG11 e da Iguatemi, incluindo 9,0% do Shopping Pátio Higienópolis, 9,0% do Iguatemi Alphaville, 24,0% do Iguatemi Ribeirão Preto, 18,0% do Iguatemi São José do Rio Preto e 7,0% do Shopping Praia de Belas. O valor total da transação foi de R$ 608,7 milhões. Considerando as aquisições das participações pertencentes à Iguatemi, estimamos um cap rate de 8% com base no NOI de 2025.

Além disso, o fundo concluiu a 14ª emissão de cotas, com a captação total de R$ 621,7 milhões, ao preço de R$ 108,16 por cota. Foram subscritas 5,75 milhões de cotas, incluindo exercício de lote adicional (+55,4%).

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Veja as novidades da semana envolvendo os fundos imobiliários recomendados pela Empiricus

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Nesta quarta-feira (11), a Moura Dubeux (MDNE3) divulgou seus resultados referentes ao 4T25, encerrando um ano marcado por forte crescimento operacional e evolução relevante de resultados. De forma geral, os números vieram acima das estimativas do mercado.

No campo operacional, a companhia lançou três projetos no trimestre, totalizando R$ 988 milhões em VGV líquido, mais que o dobro do volume registrado no mesmo período de 2024. No acumulado do ano, os lançamentos atingiram R$ 4,6 bilhões, crescimento de 80,7% frente a 2024.

As vendas e adesões líquidas somaram R$ 698 milhões no trimestre, avanço de 34,1% na comparação anual. No acumulado de 2025, as vendas líquidas atingiram R$ 3,5 bilhões, crescimento de 47% frente ao ano anterior, enquanto o VSO em 12 meses permaneceu elevado em 51,7%, indicando boa liquidez do portfólio. Apesar do aumento nominal do estoque no período, o indicador de meses de cobertura permaneceu saudável, em 10 meses.

Como foi o desempenho financeiro da Moura Dubeux no 4T25?

No âmbito financeiro, a receita líquida da Moura Dubeux atingiu R$ 704 milhões no 4T25, crescimento de 91,6% frente ao 4T24. O desempenho foi impulsionado principalmente pelo modelo de condomínio, por meio do reconhecimento de receitas relacionadas à comercialização de três terrenos.

A margem bruta ajustada foi de 33,7%, patamar dentro da faixa histórica da companhia, embora 9,3 p.p. abaixo do período anterior — recuo explicado pelo formato de aquisição do terreno dos projetos reconhecidos neste trimestre. No acumulado do ano, o indicador foi de 36,4%, cerca de 1 p.p. acima de 2024.

O EBITDA ajustado alcançou R$ 138 milhões, crescimento de 159% na comparação anual e margem de 19,6%, refletindo a expansão da receita e a diluição das despesas operacionais.

Na última linha, o lucro líquido da Moura Dubeux totalizou R$ 112 milhões, avanço de 148,9% frente ao 4T24. No acumulado do ano, o lucro atingiu R$ 420 milhões, crescimento de 67,4%, com ROAE de 27,5%.

A companhia reportou uma leve queima de caixa e encerrou o período com dívida líquida de R$ 324 milhões, equivalente a 21,4% do patrimônio líquido. Como evento subsequente, a Moura Dubeux realizou em janeiro um follow-on que captou aproximadamente R$ 483 milhões, reforçando sua flexibilidade financeira para sustentar o crescimento.

De forma geral, os resultados do 4T25 confirmam o forte momento operacional da Moura Dubeux, sustentado pelo modelo de condomínio e pela recente entrada em projetos enquadrados no Minha Casa Minha Vida (MCMV). Negociando a aproximadamente 5,5 vezes lucros para 2026, as ações permanecem entre as recomendações da Empiricus.

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Nesta segunda-feira (9), a Direcional (DIRR3) divulgou seus resultados referentes ao 4T25, com números próximos das estimativas do mercado. De maneira geral, o trimestre refletiu a continuidade do crescimento da companhia, sustentado pelo aumento do volume de lançamentos nos últimos anos e pela elevada eficiência operacional do modelo de negócios focado nos segmentos econômico e de médio padrão.

Direcional bate recorde de vendas no ano

No campo operacional, a companhia lançou R$ 1,9 bilhão em VGV no trimestre, volume 4% superior ao registrado no mesmo período do ano anterior. Vale destacar que a participação da Direcional nos projetos aumentou de forma relevante.

As vendas líquidas da Direcional atingiram R$ 1,5 bilhão no período, representando leve retração de 3,9% frente ao 4T24. Ainda assim, no acumulado de 2025, as vendas somaram R$ 6,2 bilhões, o maior volume anual já registrado pela companhia.

A velocidade de vendas (VSO) foi de 21% no trimestre, abaixo do observado no mesmo período do ano anterior. Parte desse movimento pode ser explicada pelo maior volume de lançamentos realizado no final do período, especialmente no mês de dezembro.

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Rentabilidade de DIRR3 é destaque do 4T25

No âmbito financeiro, a receita líquida da Direcional foi de R$ 1,2 bilhão no 4T25, crescimento de 33% em relação ao 4T24 e 6% acima do trimestre anterior. Considerando também as receitas provenientes de SPEs não consolidadas, a receita líquida total alcançou aproximadamente R$ 1,5 bilhão no trimestre.

A rentabilidade foi o principal destaque do resultado, com margem bruta ajustada recorde de 42,8%. A expansão da margem reflete a eficiência operacional da companhia, bem como a maturação de projetos lançados em períodos anteriores. A margem REF registrou leve retração, mas segue em patamar elevado (44,6%).

Com isso, o ebitda ajustado alcançou R$ 346 milhões no trimestre, crescimento de 39% na comparação anual e de 15% em relação ao trimestre anterior. A margem ebitda ajustada chegou a 28,3%.

Na última linha, o lucro líquido operacional foi de R$ 211 milhões, avanço de 28% em relação ao 4T24. O ROE anualizado ajustado atingiu 44%, o maior nível já registrado pela companhia.

No trimestre, a geração de caixa contábil foi de R$ 390 milhões, impulsionada por eventos não recorrentes relacionados principalmente à monetização de ativos e operações envolvendo cessão de recebíveis. Desconsiderando esses efeitos pontuais, houve leve consumo de caixa operacional no período.

Ao final do trimestre, a Direcional apresentou dívida líquida de aproximadamente R$ 533 milhões, equivalente a 23% do patrimônio líquido, nível que ainda indica uma estrutura de capital relativamente equilibrada, mas que deve impactar o resultado financeiro da companhia ao longo do ano.

De forma geral, os resultados do 4T25 reforçam o momento operacional favorável da companhia, com crescimento consistente de receita e novos recordes de rentabilidade. Com sinalização de vendas interessante para o início de 2026, a Direcional negocia a um múltiplo P/L de 7,3 vezes para 2026 e permanece entre as recomendações da Empiricus.

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A seguri você confere as atualizações sobre os fundos imobiliários (FIIs) no radar dos analistas da Empiricus Research, como o HGLG11, KNCR11 e outros.

ALZR11: Alianza Trust Renda Imobiliaria

No âmbito do 1º procedimento de alocação da 8ª emissão, foram subscritas e integralizadas 18,1 milhões de novas cotas, totalizando aproximadamente R$ 191,1 milhões.  Com isso, restam 31,9 milhões de cotas, equivalentes a cerca de R$ 336,9 milhões, ainda disponíveis para subscrição no âmbito da oferta, sem considerar eventual lote adicional.

CLIN11: Clave Indices de Precos

O fundo anunciou o investimento de R$ 21 milhões (5% do PL) no CRI Direcional, com remuneração de IPCA + 9,1% ao ano. A operação apresenta risco pulverizado de uma carteira de recebíveis advindos de contratos de compra e venda cedidos pela Direcional, com subordinação de 15%. O CRI ainda conta com garantia de fundo de reserva equivalente a R$ 5mm. A Direcional tem obrigação de recomprar créditos cedidos e inadimplentes até que o Habite-se e a constituição da alienação fiduciária dos imóveis estejam formalizadas.

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HGBS11: Hedge Brasil Shopping

O fundo assinou MOU para venda de 18,375% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo (RS) por R$ 63,4 milhões, valor 29,4% acima do último laudo. A gestão projeta um cap rate de venda de 7,7%.

A operação deve gerar lucro não recorrente de R$ 48 milhões (R$ 0,37/cota), com recebimentos distribuídos entre 2026 e 1S27. Com a transação, o fundo encerra sua participação no ativo, investimento que gerou TIR anual de 24,8% ao longo de 11 anos.

Além disso, o fundo anunciou o início da 11ª emissão de cotas, com oferta inicial de 31,9 milhões de novas cotas ao preço de R$ 20,38 por cota, totalizando aproximadamente R$ 650 milhões. A oferta poderá ser ampliada em até 5 milhões de cotas adicionais (R$ 101,9 milhões), elevando o montante potencial para cerca de R$ 751,9 milhões. Os cotistas terão direito de preferência na proporção de 24,69% em relação à posição detida, com período de subscrição iniciando em 12/março e encerramento do exercício do direito em 24/março. A liquidação da oferta está prevista para 28 de abril.

HGLG11: Patria Log

O fundo comunicou o encerramento do período de exercício do direito de preferência da 11ª emissão de cotas. Nesse período, foram subscritas 15.714 cotas, totalizando cerca de R$ 2,6 milhões. Com isso, permanecem 4.186.472 cotas disponíveis, equivalentes a aproximadamente R$ 697,4 milhões, que passam a ser ofertadas aos investidores no período de subscrição iniciado em 04/mar/26.

JSRE11: JS Real Estate

O fundo concluiu a subscrição de cotas do JS Renda Imobiliária (JSRI), mediante a integralização com fração ideal de 27,5% de unidades do ativo Tower Bridge (SP).

Além disso, o fundo locou 6.660 m² no WT Morumbi (Ala B) para a Novartis. No Tower Bridge, houve a saída da NCR (com pagamento de multa equivalente a cerca de 1 ano de aluguel) e a devolução de um conjunto de cerca de 700 m² pela Medtronic. No Ed. Paulista, entrou o TRT com aluguel cerca de 50% superior ao contrato anterior, enquanto no Rochaverá ocorreram as saídas de Avaya e Vifor, substituídas por Banco BV e AG Capital. Por fim, também foi concluído o pré-pagamento do CRI Rochaverá, reduzindo o passivo em R$ 135 milhões.

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KNCR11: Kinea Rendimentos Imobiliarios

O fundo anunciou o encerramento da 12ª emissão de cotas, com a subscrição de 30,6 milhões de novas cotas, totalizando aproximadamente R$ 3,19 bilhões. A oferta contou com lote adicional de 24,5%, refletindo a forte demanda, e teve predominância de pessoas físicas, responsáveis por cerca de 26,6 milhões de cotas subscritas.

PMLL11: Patria Malls

O fundo comunicou a prorrogação da AGE originalmente marcada para 09/março, de modo que o prazo para manifestação de voto passa a se encerrar em 30/março, com apuração prevista para 31/março. Permanecem em deliberação a aquisição da totalidade das cotas do RBR Malls, além de um conjunto de alterações no regulamento envolvendo ativos conflitados, aumento do capital autorizado para R$ 30 bilhões, recompra de cotas, prestação de garantias e dispensa de reembolso em reorganizações societárias.

TRXF11: TRX Real Estate

O fundo concluiu a aquisição de 11 andares de um imóvel, na modalidade sale and leaseback, locados ao Hospital Israelita Albert Einstein por R$ 334,2 milhões. O imóvel foi simultaneamente locado ao inquilino em contrato de 25 anos (20 anos atípicos), com multa equivalente ao saldo devedor em caso de rescisão antecipada. Parte da aquisição foi financiada por securitização dos recebíveis imobiliários e parte com recursos de caixa do fundo.

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O post FIIs hoje: HGLG11, KNCR11 e mais sete fundos imobiliários do Ifix com atualizações; confira apareceu primeiro em Empiricus.

O Hedge Brasil Shoppings (HGBS11) anunciou um memorando de entendimentos para a venda da integralidade de sua participação de 18,4% no Fashin Outlet Novo Hamburgo, localizado no Rio Grande do Sul, por R$ 63,4 milhões, equivalente a R$ 17,2 mil por m².

O pagamento será distribuído da seguinte forma:

1. R$ 15,8 milhões pagos à vista no fechamento da operação;
2. Duas parcelas de R$ 20,6 milhões, que serão pagas após 3 e 9 meses do fechamento;
3. Duas parcelas de R$ 3,2 milhões, corrigidas por IPCA, e pagas após 6 e 12 meses do fechamento.

A operação foi firmada a um cap rate de 7,7%, patamar considerado atrativo para a venda do ativo, e representa um valor 29,4% superior ao último laudo de avaliação. Com a conclusão da transação, o fundo deverá registrar lucro não recorrente aproximado de R$ 48 milhões, equivalente a R$ 0,37 por cota, a ser reconhecido ao longo do recebimento das parcelas.

Segundo a gestão, a venda do ativo reforça o guidance de rendimentos de R$ 0,17 por cota para o primeiro semestre de 2026, o que equivale a um dividend yield anualizado de aproximadamente 10% na cota atual.

Vale lembrar que o investimento no ativo teve início em 2012, por meio da estruturação de um CRI para financiar a construção do empreendimento, posteriormente convertido em participação direta no imóvel em 2015 por aproximadamente R$ 12,9 milhões. Assim, o valor da venda atual representa cerca de 4,9x o custo de aquisição, resultando em uma TIR anual estimada de 24,8% ao longo de cerca de 11 anos.

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Após reduzir participação, fundo zera exposição ao shopping

Com a conclusão da operação, o fundo encerra completamente sua exposição ao ativo, após já ter reduzido sua participação em março de 2024, quando alienou 30,6% do empreendimento. O desinvestimento ainda está condicionado ao cumprimento de etapas usuais para transações dessa natureza, incluindo a finalização da documentação definitiva. Conforme o avanço do processo, novas informações deverão ser divulgadas ao mercado.

Avaliamos a transação como positiva para a tese do fundo, considerando o expressivo ganho de capital em relação ao custo de aquisição e as condições atrativas de venda. Vale destacar que outras negociações em 2024 envolvendo participações no mesmo empreendimento ocorreram a um preço médio de aproximadamente R$ 12,4 mil/m², reforçando que a alienação foi realizada em patamar competitivo. Com a captura desse valor e a manutenção do guidance de rendimentos para os próximos meses, mantemos as cotas do HGBS11 entre as recomendações da Empiricus.

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Leia as novidades da semana sobre os FIIs

BTLA11 – BTG Pactual Agro Logistica

Os cotistas aprovaram, em consulta formal, a retenção integral dos rendimentos referentes ao segundo semestre de 2025, com objetivo de manutenção de liquidez e/ou reinvestimento.

HGLG11 – Patria Log

O fundo anunciou que concluiu as quitações das últimas parcela da transação que envolve a aquisição de 49% do ativo Syslog e venda de 49% do imóvel Duque de Caxias para o XPLG11. A transação gerou um lucro de R$ 20,7 milhões (R$ 0,61/cota). O preço de venda do ativo Duque de Caxias é cerca de 35% superior ao valor investido, com TIR nominal próxima de 16% ao ano.

• LEIA TAMBÉM: Veja neste relatório gratuito 5 fundos imobiliários recomendados pelo analista da Empiricus Research, Caio Araujo.  

KNRI11 – Kinea Renda Imobiliaria

No mês, o fundo registrou movimentações pontuais no portfólio. No edifício Madison, houve saída da Ativore e entrada da South Capital em meio andar. No Rochaverá (Torre Ebony), a Agnes AG Soluções Tecnológicas ocupou o conjunto 503, enquanto a Vifor deixou o espaço. Já na Torre C, a Senner Setepla devolveu três conjuntos. No segmento logístico, a Fitsul expandiu sua operação no CD Global Jundiaí, que voltou a atingir 100% de ocupação.

Com isso, a vacância física recuou para 4,20% (vs. 4,30%), a vacância financeira para 5,45% (vs. 5,58%) e a vacância financeira ajustada para 5,88% (vs. 5,92%).

PVBI11 – VBI Prime Properties

O Banco ABC, locatário do ativo CJ, notificou a rescisão antecipada do contrato, com desocupação prevista para julho/26. Com as movimentações recentes e já anunciadas, a gestão projeta vacância de 24,1% em julho/26. 

TGAR11 – TG Ativo Real

Corrigindo um erro operacional na divulgação de suas comunicações, o fundo esclareceu que não possui cotas do TG Real FIDC, não havendo qualquer correlação com as informações anteriormente divulgadas.

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Confira aqui o relatório completo com os fundos imobiliários recomendados para investir em março.

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Resultado de Iguatemi (IGTI11) no 4T25 em 1 minuto:

• Vendas totais crescem 12,8% no 4T25, alcançando R$ 7,9 bilhões, com avanço anual de 19,3% em 2025.
• SSR cresce 6,6%, superando o IGP-M aplicado, refletindo capacidade de repasse e menor nível de descontos.
• Taxa de ocupação encerra o trimestre em 96,7%, com custo de ocupação em 10,4%, em patamar historicamente baixo.
• NOI ajustado cresce 10,0%, com margem de 98,3%, evidenciando eficiência operacional.
• EBITDA ajustado sobe 3,0%, com margem de 76,8% no trimestre.
• FFO ajustado recua 9,6%, pressionado por maior resultado financeiro.

Balanço de Iguatemi detalhado

A Iguatemi reportou os resultados do 4T25, encerrando o ano com desempenho operacional consistente. O trimestre refletiu tanto o crescimento orgânico dos ativos quanto a consolidação das participações adquiridas ao longo de 2025, especialmente Pátio Higienópolis e Pátio Paulista.

As vendas totais somaram R$ 7,9 bilhões no trimestre, avanço de 12,8% em relação ao 4T24. Nas mesmas bases, o crescimento também foi razoável: o indicador Vendas nas Mesmas Lojas (SSS) avançou 5,9%, enquanto o SAS cresceu 8,4%, superando a inflação do período. O desempenho reforça a resiliência do portfólio premium da companhia, mesmo em ambiente de juros elevados.

No aluguel, o indicador Aluguel nas Mesmas Lojas (SSR) registrou alta de 6,6%, acima do reajuste médio pelo IGP-M, refletindo ganho real e continuidade da redução dos descontos concedidos.

O custo de ocupação caiu para 10,4%, 0,1 p.p. abaixo do 4T24 e significativamente inferior à média histórica para o período, enquanto a inadimplência líquida permaneceu negativa (-3,5%). A taxa de ocupação encerrou o trimestre em 96,7%, sendo que, considerando os contratos iniciados ao fim do período, atingiu 98,2% em dezembro. Em nossa visão, esses resultados abrem margem para uma renegociação favorável de aluguéis ao longo de 2026.

• VEJA MAIS: Acesse gratuitamente os principais resultados corporativos do trimestre com avaliações pelos analistas da Empiricus Research  – saiba mais aqui. 

Resultado final de Iguatemi é pressionado por crescimento de despesas

Em termos de rentabilidade, o resultado operacional líquido dos shoppings (NOI) foi de R$ 379 milhões, com avanço de 10,0% e margem de 98,3%, evidenciando forte alavancagem operacional.

O EBITDA ajustado somou R$ 324,6 milhões, crescimento de 3,0%, ainda que com compressão de margem frente ao 4T24, reflexo de efeitos não recorrentes comparativos e maior participação do varejo (I-Retail e Iguatemi 365) no consolidado.

Conforme esperado, o aumento das despesas financeiras pressionou o resultado final. O FFO (geração de caixa operacional) ajustado recuou 9,6% no trimestre, totalizando R$ 198,3 milhões, apesar do crescimento operacional. A alavancagem encerrou o período em 1,68x Dívida Líquida/EBITDA ajustado, patamar ainda confortável.

No campo estratégico, a companhia avançou na reciclagem de portfólio, com a assinatura de MOU para venda de participações minoritárias e, subsequentemente, aquisição adicional no Pátio Paulista, reforçando a estratégia de concentração em ativos dominantes.

Leitura de mercado sobre o balanço de IGTI11

No geral, a leitura final sobre o trimestre foi positiva, com números em linha com o consenso do mercado. Apesar da pressão no FFO no curto prazo, os indicadores operacionais seguem robustos, com crescimento real de vendas, custo de ocupação em mínimas históricas e margens operacionais elevadas, reforçando a qualidade estrutural do portfólio.

Temos visão construtiva sobre o segmento de shopping centers para 2026, com posicionamento favorável nos players listados e preferência por Multiplan (MULT3) nas assinaturas da Empiricus.

• VEJA MAIS: Esta estratégia capturou 196% do CDI em 2025 – e agora inspira carteira que está liberada gratuitamente para investir; confira 

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