Com a Selic iniciando um ciclo de queda, o mercado brasileiro vive um momento positivo, impulsionado pela entrada de capital estrangeiro e pela valorização da Bolsa. Ao mesmo tempo, os juros começam a recuar, ainda que em um ritmo mais lento do que o esperado no início do ano. Para os fundos imobiliários, essa […]
Confira alguns dos principais destaques dos fundos imobiliários (FIIs) negociados no Ifix:
BRCO11 – Bresco Logística
O fundo celebrou aditivo ao contrato de locação do ativo Bresco Simões Filho com a Pague Menos, prorrogando o prazo por mais 10 anos (até abr/2036). O aluguel foi reajustado em +9,1%, com desconto temporário de R$ 1,50/m² nos primeiros 12 meses e atualização anual pelo IPCA. Em caso de rescisão antecipada, foi estabelecida multa equivalente a 6 aluguéis, proporcional ao prazo remanescente. O contrato representa 2,2% da ABL do fundo e o ativo permanece com vacância zero.
KNCR11 – Kinea Rendimentos
O fundo realizou novos investimentos em CRIs no montante de R$ 320,5 milhões. Os principais destaques incluem: (i) R$ 190,5 milhões no Ed. Passeio Paulista (CDI + 1,71%), ativo AAA com alta ocupação (95%) e garantias robustas; (ii) R$ 79,3 milhões em operação ligada ao BH Shopping (CDI + 1,65%), com bom histórico operacional e de ocupação; e (iii) R$ 45,5 milhões no CD Santana de Parnaíba (CDI + 1,65%), galpão logístico AAA 100% locado. Adicionalmente, o fundo investiu R$ 5,2 milhões em CRI da Crediblue (taxa prefixada de 15%), com lastro pulverizado em home equity e estrutura com subordinação.
KNIP11 – Kinea Indices de Precos
O fundo realizou novos investimentos em CRIs no montante de R$ 234,9 milhões, com taxa média de IPCA + 8,95% a.a. Os principais destaques incluem: (i) R$ 54,7 milhões em operação atrelada ao BH Shopping (IPCA + 8,92%), com garantias robustas e exposição a ativo de alta qualidade; (ii) R$ 52,5 milhões em CRI da Creditas (IPCA + 9,47%), com lastro pulverizado em home equity; e (iii) R$ 46,3 milhões em operação com Cyrela/Magik (IPCA + 8,50%), com garantia corporativa.
RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo
O fundo anunciou a venda do imóvel Senador Queiroz (SP) por R$ 10,5 milhões (R$ 7.256/m²), com lucro líquido de R$ 3,6 milhões (R$ 0,02/cota), equivalente a 63% acima do custo de aquisição. A operação foi estruturada com o pagamento de R$ 5,0 milhões à vista e o restante parcelado em 6 pagamentos, com garantia via alienação fiduciária do imóvel. A TIR da transação foi de 15,4% a.a. ao longo de 14 anos.
RECR11 – Rec Recebiveis Imobiliarios
O fundo aprovou sua 13ª emissão de cotas, com volume inicial de R$ 409,9 milhões, ao preço de R$ 89,00 por cota, através da subscrição de 4,6 milhões de novas cotas, sem cobrança de taxa de distribuição primária. A oferta poderá ser reduzida via distribuição parcial, com montante mínimo de R$ 30 milhões, sem previsão de lote adicional. Os atuais cotistas terão direito de preferência com fator de proporção de 0,1742.
Confira as principais notícias da semana sobre fundos imobiliários (FIIs), com atualizações relevantes que podem impactar rendimentos, valor das cotas e estratégias de investimento. Veja a seguir os detalhes dos fundos em evidência e seus possíveis impactos para os cotistas:
ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliaria
O fundo celebrou CVC para aquisição de 100% do edifício Oscar Freire Office (SP), locado para a BAT, além de loja locada ao restaurante Arturito, por R$ 132 milhões. O pagamento será dividido entre R$ 99 milhões à vista e R$ 33 milhões em earn-out, condicionado a obrigações do vendedor. A operação apresenta cap rate de aquisição de aproximadamente 10,5% a.a., com impacto estimado de R$ 0,0075/cota/mês no primeiro ano. O ativo está 100% locado, com contratos de longo prazo.
Adicionalmente, o fundo concluiu as aquisições do BTS Shopee e BTS Grupo Fleury por R$ 125 milhões e R$ 29,5 milhões, respectivamente.
Por fim, no âmbito da 8ª emissão, foram subscritas e integralizadas 42,4 milhões de cotas, totalizando aproximadamente R$ 447,4 milhões.
BTHF11 – Btg Pactual Real Estate Hedge
O fundo anunciou movimentações de R$ 187 milhões em operações no mercado secundário de FIIs, gerando R$ 93 milhões de caixa, e auferindo um resultado superior a R$ 3 milhões.
O fundo anunciou uma série de renovações contratuais com seus inquilinos, com destaque para o BTLG Mauá, onde foi concluída a renovação e revisão contratual de uma locatária relevante, responsável por 51 % da ABL do empreendimento. A renegociação resultou em aumento de 25 % no valor do aluguel, extensão do prazo contratual por mais cinco anos a partir de jan/27, além de reforço nas garantias e no aviso prévio. Com essa negociação, 80% da área do ativo já passou por revisionais, com ganho real de locação de 24%.
Adicionalmente, o fundo informou que os contratos com vencimento em 2026 já estão em negociação, com expectativa de ganhos reais de locação nas renovações contratuais.
HGBS11 – Hedge Brasil Shopping e PMLL11 – Pátria Malls
O Hedge Brasil Shopping (HGBS11) assinou MOU para venda de 19% do Shopping Jardim Sul (SP) por R$ 128 milhões (R$ 23,5 mil por m²) para o fundo Pátria Malls (PMLL11). O pagamento será dividido em R$ 64 milhões no fechamento (em caixa ou via subscrição de cotas do comprador), além de R$ 12,8 milhões à vista e duas parcelas de R$ 25,6 milhões em 12 e 18 meses, corrigidas pelo IPCA.
A transação foi firmada a um cap rate de 7,7% e representa prêmio de 16,9% sobre o último laudo. A operação pode gerar lucro não recorrente de aproximadamente R$ 0,12/cota e impacto positivo de 2,9% na cota patrimonial do HGBS11. No caso do PMLL11, a gestão projeta yield médio de 11,6% nos primeiros dois anos e cerca de 9,1% na estabilidade.
RBRX11 – RBR Plus Multiestrategia
A gestão incluiu o CRI Tarjab Altino em sua watchlist, indicando necessidade de monitoramento mais próximo. A operação corresponde a 0,7% do PL do fundo e pode passar por eventuais remarcações, conforme critérios do administrador, em linha com a política de acompanhamento de crédito do fundo.
Confira as principais notícias da semana sobre fundos imobiliários (FIIs), com atualizações relevantes que podem impactar dividendos, valor das cotas e estratégias de investimento. Veja a seguir os detalhes dos fundos em evidência e seus possíveis impactos para os cotistas:
CPTS11 – Capitania Securities
O fundo anunciou o encerramento da 15ª emissão de cotas, com a subscrição de 15,3 milhões de novas cotas a R$ 8,96, totalizando aproximadamente R$ 136,7 milhões.
PMLL11 – Patria Malls
O fundo prorrogou a AGE, com prazo de voto até 30/abr e apuração em 04/mai. Seguem em pauta a aquisição integral do RBR Malls e ajustes no regulamento, incluindo ativos conflitados, aumento do capital autorizado (até R$ 30 bi), recompra de cotas, prestação de garantias e dispensa de reembolso em reorganizações.
O fundo registrou novas locações no Union Faria Lima (Paralaxe, Veritas, Zagros e Lakeshore). No ativo VOC, foi firmada nova locação com a Mombak (378 m²), com início previsto para março/26. Com as entradas, a vacância foi reduzida para 16,5% (física) e 17,3% (financeira)
Por outro lado, o UBS notificou a não renovação de parte da área ocupada no FL4440 (1.531 m², 28% da área atual), com desocupação prevista para junho/26. A gestão negocia a renovação dos 3.867 m² remanescentes.
VILG11 – Vinci Logistica
O fundo submeteu proposta para aquisição dos 50% remanescentes do Parque Logístico Pernambuco, em Ipojuca (PE), por R$ 56,2 milhões à vista (R$ 1.600/m²). Caso concluída, a operação elevará a participação para 100% do ativo. A proposta tem validade de 55 dias e está sujeita ao cumprimento de condições precedentes usuais.
Confira as novidades da semana envolvendo FIIs recomendados pela Empiricus
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A indústria de fundos imobiliáriosno Brasil deve continuar ampliando sua base de investidores ao longo de 2026. A estimativa é de entrada de 400 mil a 500 mil de novos cotistas neste ano.
Em uma perspectiva mais longa, de 10 a 15 anos, o número total pode alcançar a marca de 30 milhões de investidores, segundo projeção feita por Sidney Angulo, sócio do E-business Park e um dos maiores investidores de fundos imobiliários na pessoa física do país, durante participação no FIIs Experience 2026, evento realizado nesta quinta-feira (26), em São Paulo.
Atualmente, os fundos imobiliários possuem aproximadamente 3,07 milhões de cotistas na B3. Em janeiro de 2025, eram 2,78 milhões.
Além disso, o patrimônio total do setor sob custódia atingiuR$ 200 bilhões no início de 2026, um recorde para a indústria, de acordo com dados da bolsa de valores.
“Se eu fizer uma análise um pouquinho mais estrutural do que está acontecendo, R$ 200 bilhões e 3 milhões de investidores, para o tamanho do Brasil, é nada”, afirmou Angulo.
“Nós vamos chegar, em 10 a 15 anos, a 30 milhões. Este ano deve crescer de 400 mil a 500 mil. E eu acho mesmo”, prosseguiu.
“Imóvel é renda”
Durante sua participação, o executivo, que, atualmente, detém cerca de 300 mil metros quadrados (m²) em propriedades na capital paulista, destacou o caráter duradouro dos investimentos em imóveis, em contraste com eventos de curto prazo. “Guerra é notícia que acaba. Imóvel é renda. E é para sempre.”
Nesse sentido, comparou a estratégia adotada por grandes instituições financeiras, que, segundo ele mantêm parte relevante de seus ativos atrelada ao segmento imobiliário. “Os bancos constroem o patrimônio deles em imóveis. O investidor inteligente faz o mesmo.”
Democratização
Angulo também pontuou o avanço da democratização do acesso ao mercado imobiliário, pontuando que, hoje, pessoas físicas conseguem participar de grandes empreendimentos por meio dos FIIs — algo que não era viável para gerações anteriores.
“Antigamente, as cidades, os prédios, as propriedades eram de um único grande dono. Com o tempo, isso foi se dividindo, mas, até algumas décadas atrás, pouca gente podia ter acesso”, afirmou.
“Há 10 a 15 anos apareceram os fundos imobiliários. Essa figura de você pegar um prédio e poder ‘picar’ ele, isso é fantástico”, disse.
Confira as principais notícias da semana sobre fundos imobiliários (FIIs), com atualizações relevantes que podem impactar dividendos, valor das cotas e estratégias de investimento.
Nesta edição, destacamos movimentações importantes como aquisições, vendas de ativos, emissões de cotas e eventos de mercado que influenciam o desempenho dos FIIs. Veja a seguir os detalhes dos fundos em evidência e seus possíveis impactos para os cotistas:
ALZR11 – Alianza Trust
O fundo celebrou compromisso para aquisição de um galpão logístico BTS locado para a Shopee, localizado em Ibitinga/SP, pelo valor de R$ 125 milhões, com possibilidade de earn-out de até R$ 20 milhões condicionado a metas operacionais. Segundo a gestão, o investimento deve gerar um yield on cost de aproximadamente 10,9% no primeiro ano, com impacto estimado de cerca de R$ 0,009 por cota ao mês nas distribuições.
Além disso, o fundo reportou inadimplência pontual nos ativos CDB – Ana Rosa e Morumbi (SP), equivalentes a 3,3% da receita. A gestão já iniciou tratativas para regularização e destaca que o evento não impactou a distribuição anunciada nem altera o guidance para o 1S26.
RBVA11 – Rio Bravo Venda Varejo
O fundo anunciou a venda do imóvel Via Anchieta (SP), locado para a Caixa, por R$ 7,3 milhões, com pagamento à vista. A operação foi realizada a 130% acima do custo e em linha com o laudo. A transação gerou lucro de R$ 3,86 milhões (R$ 0,025/cota) e TIR de 18,3% ao ano ao longo de 13 anos, além de cerca de R$ 3,2 milhões de caixa líquido.
Além disso, o fundo comunicou a modificação da 6ª emissão de cotas, com aumento do lote adicional de 50% para 87,5%, além de ajustes na destinação de recursos e no cronograma da oferta.
A oferta possui montante inicial de até R$ 80 milhões (podendo chegar a R$ 150 milhões com lote adicional), com preço de emissão de R$ 10,58 por cota. A oferta contempla direito de preferência aos atuais cotistas na proporção de 0,048 por cota detida, e foi assegurado direito de desistência aos investidores após a modificação.
O fundo informou que, no fechamento de 20/mar/26, ocorreu o rebalanceamento do índice FTSE Russell, do qual faz parte. O evento pode gerar ajustes na composição de investidores e volatilidade nas cotas no curto prazo.
Adicionalmente, o fundo celebrou compromisso para aquisição de 18 andares de um prédio locado ao Hospital Sírio-Libanês, em São Paulo, na modalidade BTS, por aproximadamente R$ 219,4 milhões, além de R$ 109 milhões em capex (podendo chegar a R$ 129 milhões). O contrato de locação tem prazo até 2054, com estrutura atípica.
VISC11 – Vinci Shopping Centers
O fundo concluiu a aquisição de 10% do BH Shopping por R$ 285 milhões, com pagamento dividido entre parcela à vista (R$ 138,8 milhões) e duas parcelas de R$ 69,4 milhões pagas em até 18 meses, além de um pagamento adicional de R$ 7,5 milhões atrelado à expansão do ativo. Com base no NOI consolidado de 2025, a transação foi realizada a um cap rate de 7,6%. Considerando a estrutura de investimento, a gestora estima um yield médio de 11,3%, nos três primeiros anos.
Para financiar a parcela à vista, o fundo estruturou uma operação de securitização (R$ 138,8 milhões) dividida em três séries: (i) CRI CDI (5 anos, CDI+1,10%), (ii) CRI CDI (15 anos, CDI+1,70%) e (iii) CRI IPCA (15 anos, IPCA + 8,92%).
Veja as novidades da semana envolvendo os fundos imobiliários recomendados pela Empiricus
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A decisão foi tomada em assembleia geral extraordinária encerrada na última terça-feira (17), com participação de cerca de 55% das cotas emitidas pelo FII. Das manifestações recebidas, 54,6% foram favoráveis às matérias da ordem do dia.
Os empreendimentos que serão adquiridos estão localizados nos estados de São Paulo e Minas Gerais, em cidades como Atibaia (SP), Jarinu (SP) e Extrema (MG), e somam dezenas de milhares de metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL).
O valor individual dos imóveis varia entre aproximadamente R$ 36,9 milhões a R$ 90,7 milhões. Confira:
Imóvel
Localização
ABL (m²)
Valor (R$)
Condomínio Barão de Mauá
Atibaia (SP)
17.907,61
36.936.785,34
Brazilian Business Park – Gaia Air
Jarinu (SP)
31.719,44
90.698.570,53
Brazilian Business Park – Gaia Terra
Jarinu (SP)
34.507,60
89.323.432,98
Centro Empresarial Atibaia
Atibaia (SP)
21.453,63
66.695.792,15
Condomínio Extrema
Extrema (MG)
35.749,64
55.464.237,14
Total
—
141.337,92
≈ 339,1 milhões
Um ponto relevante da operação é a existência de conflito de interesses, já que os dois fundos imobiliários envolvidos, IBBP11 e XPIN11, possuem a mesma administradora, a Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários. Por esse motivo, a transação precisou ser submetida à aprovação.
Novas emissões
Além da aquisição dos imóveis, os cotistas do Invista Brazilian Business Park também deram aval para a realização de novas captações.
Uma delas será a quinta emissão de cotas ordinárias, que será destinada exclusivamente a investidores profissionais e sem direito de preferência.
Já a outra será a segunda emissão de papéis seniores, voltada ao mesmo público, que poderão ser emitidos com deságio de 15% sobre o valor unitário da cota sênior.
O fundo imobiliário GGR Covepi Renda (GGRC11) anunciou, por meio de fato relevante, que vai alterar seu nome de pregão na B3, passando de FII GGRCOVEP para FII GGR ZAG.
Segundo o comunicado divulgado ao mercado, a mudança será implementada em até cinco dias úteis contados a partir dessa quinta-feira (19).
Além disso, o veículo passou a se chamar oficialmente Zagros Renda Imobiliária, substituindo a denominação anterior (GGR Covepi Renda).
Apesar das alterações, o fundo informou que seu ticker de negociação na bolsa de valores continuará sendo GGRC11.
Também não haverá mudanças na estrutura, política de investimentos ou demais características do FII.
A administradora e a gestora do veículo afirmaram que o ajuste é apenas nominativo, sem impacto direto para os seus mais de 310 mil cotistas.
Desempenho do IFIX
O IFIX, índice que reúne os principaisFIIs negociados na B3, encerrou a quinta-feira (19) em queda de 0,11%, aos 3.864,05 pontos, no terceiro recuo consecutivo.
Agora, o indicador apresenta perda de 1,23% no acumulado de março. No ano de 2026, porém, mantém valorização de 2,35%.
Destaques do último pregão (19)
O PMIS11 (Paramis Hedge Fund) liderou as altas do dia, avançando 2,47% e encerrando a sessão cotado a R$ 8,29. Em seguida, o KORE11 (Kinea Oportunidades RE) subiu 1,60%, para R$ 76,20, enquanto o LIFE11 (Life Capital Partners) avançou 1,47%, a R$ 8,98.
Ticker
Variação (%)
Último (R$)
PMIS11
+2,47%
8,29
KORE11
+1,60%
76,20
LIFE11
+1,47%
8,98
XPML11
+1,28%
108,17
PORD11
+1,07%
8,49
Já o OUJP11 (Ourinvest JPP) liderou as perdas do dia, recuando 4,60% e encerrando a sessão cotado a R$ 84,99. Em seguida, o TGAR11 (TG Ativo Real) caiu 2,73%, para R$ 71,34, enquanto o URPR11 (Urca Prime Renda) recuou 2,18%, a R$ 35,50.
Confira alguns dos principais destaques dos fundos imobiliários (FIIs) negociados no Ifix:
BCIA11: o fundo realizou um giro relevante em sua carteira de FIIs, no montante de R$ 22,5 milhões (5,8% do PL), com destaque para a redução da exposição em fundos de papel (-1,4%) e o aumento na mesma proporção em fundos de tijolo.
KNCR11: no período, o fundo realizou investimento de R$ 425 milhões em uma nova operação de CRI lastreada em shoppings da JHSF Malls, incluindo Cidade Jardim e Catarina Fashion Outlet, com remuneração de CDI + 2,25% ao ano. A operação conta com alienação fiduciária, alienação fiduciária de cotas e fiança corporativa da JHSF.
KNHF11: na parcela imobilizada da carteira, o fundo anunciou que no Ed. São Luiz, ocorreu a saída da Esfera 5 e a expansão da A5X, que já ocupava o imóvel. Já no HL Faria Lima, houve a saída do escritório SVMFA e a entrada da Aporema. Apesar das movimentações, os indicadores permaneceram estáveis, com vacância financeira em 2,81% e vacância física em 1,24%.
XPML11: o fundo concluiu a aquisição de participações em cinco shoppings, adquiridas do FII BBIG11 e da Iguatemi, incluindo 9,0% do Shopping Pátio Higienópolis, 9,0% do Iguatemi Alphaville, 24,0% do Iguatemi Ribeirão Preto, 18,0% do Iguatemi São José do Rio Preto e 7,0% do Shopping Praia de Belas. O valor total da transação foi de R$ 608,7 milhões. Considerando as aquisições das participações pertencentes à Iguatemi, estimamos um cap rate de 8% com base no NOI de 2025.
Além disso, o fundo concluiu a 14ª emissão de cotas, com a captação total de R$ 621,7 milhões, ao preço de R$ 108,16 por cota. Foram subscritas 5,75 milhões de cotas, incluindo exercício de lote adicional (+55,4%).
Veja as novidades da semana envolvendo os fundos imobiliários recomendados pela Empiricus
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O fundo imobiliário BGR B32 (BGRB11) anunciou, por meio de fato relevante, que renovou a locação com a Shopeereferente à área de 6.174 metros quadrados (m²) que a empresa já ocupa no Edifício B32, localizado em São Paulo (SP).
Segundo o comunicado divulgado ao mercado, a aditivo prevê a prorrogação do contrato por mais cinco anos, levando o vencimento para 2031, com aumento de aproximadamente 21% no valor do aluguel.
Além disso, o FII também celebrou com a Shopee uma nova locação para uma área adicional de 9.824 m² no mesmo imóvel, também por cinco anos.
De acordo com a gestora do BGRB1, o novo contrato compensa totalmente o espaço devolvido pelo Banco Master em janeiro.
Ainda segundo o fato relevante, acordos de longo prazo ajudam a garantir estabilidade e previsibilidade de receita para o fundo.
Desempenho do IFIX
O IFIX, índice que reúne os principais FIIs negociados na bolsa de valores, encerrou a segunda-feira (16) em leve alta de 0,05%, aos 3.881,27 pontos, marcando o segundo avanço consecutivo.
Embora tenha ensaiado a recuperação, o indicador ainda registra queda de 0,79% no acumulado de março. No ano de 2026, contudo, mantém valorização de 2,81%.
Destaques do último pregão (16)
O Kinea Oportunidades (KORE11) liderou as altas do dia, avançando 2,00% e encerrando a sessão cotado a R$ 75,41.
Em seguida, o Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) subiu 1,84%, para R$ 78,10, e o Ourinvest JPP (OUJP11) avançou 1,80%, a R$ 86,40.
Ticker
Variação (%)
Último (R$)
KORE11
+2,00%
75,41
TRBL11
+1,84%
78,10
OUJP11
+1,80%
86,40
GGRC11
+1,28%
10,25
TOPP11
+1,27%
74,94
Já o Vinci Offices (VINO11) liderou as perdas, recuando 2,86% e fechando a sessão a R$ 5,09. Depois, o Patria Escritórios (HGRE11) caiu 1,31%, para R$ 125,50, e o Valora CRI Índice de Preço (VGIP11) registrou baixa de 1,14%, a R$ 79,66.
A seguri você confere as atualizações sobre os fundos imobiliários (FIIs) no radar dos analistas da Empiricus Research, como o HGLG11, KNCR11 e outros.
ALZR11: Alianza Trust Renda Imobiliaria
No âmbito do 1º procedimento de alocação da 8ª emissão, foram subscritas e integralizadas 18,1 milhões de novas cotas, totalizando aproximadamente R$ 191,1 milhões. Com isso, restam 31,9 milhões de cotas, equivalentes a cerca de R$ 336,9 milhões, ainda disponíveis para subscrição no âmbito da oferta, sem considerar eventual lote adicional.
CLIN11: Clave Indices de Precos
O fundo anunciou o investimento de R$ 21 milhões (5% do PL) no CRI Direcional, com remuneração de IPCA + 9,1% ao ano. A operação apresenta risco pulverizado de uma carteira de recebíveis advindos de contratos de compra e venda cedidos pela Direcional, com subordinação de 15%. O CRI ainda conta com garantia de fundo de reserva equivalente a R$ 5mm. A Direcional tem obrigação de recomprar créditos cedidos e inadimplentes até que o Habite-se e a constituição da alienação fiduciária dos imóveis estejam formalizadas.
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HGBS11: Hedge Brasil Shopping
O fundo assinou MOU para venda de 18,375% doI Fashion Outlet Novo Hamburgo (RS)por R$ 63,4 milhões, valor 29,4% acima do último laudo. A gestão projeta um cap rate de venda de 7,7%.
A operação deve gerar lucro não recorrente de R$ 48 milhões (R$ 0,37/cota), com recebimentos distribuídos entre 2026 e 1S27. Com a transação, o fundo encerra sua participação no ativo, investimento que gerou TIR anual de 24,8% ao longo de 11 anos.
Além disso, o fundo anunciou o início da 11ª emissão de cotas, com oferta inicial de 31,9 milhões de novas cotas ao preço de R$ 20,38 por cota, totalizando aproximadamente R$ 650 milhões. A oferta poderá ser ampliada em até 5 milhões de cotas adicionais (R$ 101,9 milhões), elevando o montante potencial para cerca de R$ 751,9 milhões. Os cotistas terão direito de preferência na proporção de 24,69% em relação à posição detida, com período de subscrição iniciando em 12/março e encerramento do exercício do direito em 24/março. A liquidação da oferta está prevista para 28 de abril.
HGLG11: Patria Log
O fundo comunicou o encerramento do período de exercício do direito de preferência da 11ª emissão de cotas. Nesse período, foram subscritas 15.714 cotas, totalizando cerca de R$ 2,6 milhões. Com isso, permanecem 4.186.472 cotas disponíveis, equivalentes a aproximadamente R$ 697,4 milhões, que passam a ser ofertadas aos investidores no período de subscrição iniciado em 04/mar/26.
JSRE11: JS Real Estate
O fundo concluiu a subscrição de cotas do JS Renda Imobiliária (JSRI), mediante a integralização com fração ideal de 27,5% de unidades do ativo Tower Bridge (SP).
Além disso, o fundo locou 6.660 m² no WT Morumbi (Ala B) para a Novartis. No Tower Bridge, houve a saída da NCR (com pagamento de multa equivalente a cerca de 1 ano de aluguel) e a devolução de um conjunto de cerca de 700 m² pela Medtronic. No Ed. Paulista, entrou o TRT com aluguel cerca de 50% superior ao contrato anterior, enquanto no Rochaverá ocorreram as saídas de Avaya e Vifor, substituídas por Banco BV e AG Capital. Por fim, também foi concluído o pré-pagamento do CRI Rochaverá, reduzindo o passivo em R$ 135 milhões.
O fundo anunciou o encerramento da 12ª emissão de cotas, com a subscrição de 30,6 milhões de novas cotas, totalizando aproximadamente R$ 3,19 bilhões. A oferta contou com lote adicional de 24,5%, refletindo a forte demanda, e teve predominância de pessoas físicas, responsáveis por cerca de 26,6 milhões de cotas subscritas.
PMLL11: Patria Malls
O fundo comunicou a prorrogação da AGE originalmente marcada para 09/março, de modo que o prazo para manifestação de voto passa a se encerrar em 30/março, com apuração prevista para 31/março. Permanecem em deliberação a aquisição da totalidade das cotas do RBR Malls, além de um conjunto de alterações no regulamento envolvendo ativos conflitados, aumento do capital autorizado para R$ 30 bilhões, recompra de cotas, prestação de garantias e dispensa de reembolso em reorganizações societárias.
TRXF11: TRX Real Estate
O fundo concluiu a aquisição de 11 andares de um imóvel, na modalidade sale and leaseback, locados ao Hospital Israelita Albert Einstein por R$ 334,2 milhões. O imóvel foi simultaneamente locado ao inquilino em contrato de 25 anos (20 anos atípicos), com multa equivalente ao saldo devedor em caso de rescisão antecipada. Parte da aquisição foi financiada por securitização dos recebíveis imobiliários e parte com recursos de caixa do fundo.
Veja as novidades da semana envolvendo os fundos imobiliários recomendados pela Empiricus
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O mercado brasileiro de galpões logísticos vive um ciclo de forte expansão: nos últimos 11 anos, a área bruta locável (ABL) do setor saltou de 23 milhões para 53 milhões de metros quadrados (m²), um crescimento de cerca de 130%, segundo relatório do BTG Pactual.
No mesmo período, os preços pedidos de aluguel avançaram 43%, enquanto a taxa de vacância caiu de 12,9% para 7,1%, chegando a um dos níveis mais baixos da série histórica.
Para o banco, porém, o movimento não terminou. A combinação de demanda elevada e oferta limitada ainda pode abrir espaço para novos avanços. E um dos principais motores é o e-commerce.
E-commerce: o motorzinho
O relatório mostrou que a indústria de galpões passou por diferentes ciclos ao longo da última década. A partir de 2018, após a crise econômica entre 2014 e 2017, quando preços e ocupação foram pressionados, o mercado iniciou uma forte recuperação.
Esse movimento ganhou força principalmente durante a pandemia de covid-19, quando o crescimento do comércio eletrônico (e-commerce) elevou a necessidade de centros de distribuição.
Para se ter uma ideia, em 2020 o segmento registrou absorção líquida de cerca de 2,5 milhões de metros quadrados, o maior nível desde 2014 e bem acima da média histórica anual, de aproximadamente 1,2 milhão.
Paralelamente, os valores dos aluguéis recuaram naquele período, saindo de R$ 18,9/m², no 4T17, para R$ 18,2/m², no 2T21, num movimento que, segundo o BTG, contribuiu para o avanço da demanda e para a redução da vacância nos trimestres seguintes.
Desde então, o setor logístico se mantém aquecido, com absorção média anual de 3,1 milhões de metros quadrados e aumento relevante nos preços das locações, que, atualmente, giram em torno de R$ 28,4/m².
“As transformações nos hábitos de consumo, associadas à tendência de entregas cada vez mais rápidas no varejo on-line, levaram empresas a assumir maior protagonismo nas ocupações, tanto em empreendimentos a mercado quanto em projetos construídos sob medida”, explicaram os analistas do banco no documento.
Mercado Livre lidera ocupação de galpões
De acordo com o relatório, entre os inquilinos, companhias de varejo, indústria e operadores logísticos concentram justamente a maior parte das áreas alugadas.
No ranking de empresas, o destaque é o Mercado Livre, responsável por cerca de 6,7% da ABL total nacional, com aproximadamente 3 milhões de metros quadrados ocupados e distribuídos em 84 imóveis.
Isso é mais que o dobro da área alugada pela segunda colocada, a Shopee, que tem 1,2 milhão de metros quadrados ocupados em 103 galpões diferentes.
Mesmo com esses números, as duas companhias seguem avançando com projetos built-to-suit (BTS) — quando o ativo é construído sob medida para atender às necessidades do locatário — para ampliar a presença logística no país.
Ocupantes do mercado logístico brasileiro (Imagem: divulgação BTG)
Alto padrão domina o mercado
O relatório também aponta outra mudança relevante no setor: a evolução da qualidade dos imóveis.
Na última década, os galpões logísticos de alto padrão, que são chamados de classe A+, ganharam espaço de forma consistente:
Em 2014, representavam 61,9% do estoque;
Em 2021, 68,6%;
Em 2025, 74,6%.
Segundo a análise, a maior parte dos empreendimentos em desenvolvimento também pertence a essa categoria, indicando que a qualificação deve continuar nos próximos anos.
Galpões no Brasil – classificação dos empreendimentos por região (Imagem: divulgação BTG)
As regiões que devem crescer mais
Hoje, o estoque de galpões logísticos no Brasil soma cerca de 53 milhões de metros quadrados, com forte concentração no Sudeste, que segue como o principal polo do país.
Por outro lado, o BTG destaca que o crescimento mais acelerado deve ocorrer em outras regiões, com projeções de expansão de ABL de até 80% no Sul e 74% no Nordeste nos próximos anos — percentual que pode ser ainda maior à medida que novos projetos avancem.
“O estoque atual é majoritariamente composto por ativos de alto padrão, participação que tende a continuar crescendo, dado que a maior parte dos empreendimentos em construção está concentrada na classe A+”, afirmou o banco.
“A região Sul deve se destacar como uma das principais beneficiadas desse movimento de qualificação, uma vez que concentra um volume relevante de projetos A+ em desenvolvimento”, acrescentou.
Aluguel pode subir até 40%
Mesmo após as altas recentes, o banco também avalia que ainda existe espaço para novos reajustes nos aluguéis.
Isso porque o custo de construçãoede capital segue elevado, o que tem limitado o lançamento de imóveis. Com menos oferta, e demanda alta, os preços tendem a continuar subindo.
Dependendo da região, o relatório estima que seria plausível um ajuste potencial de até 40% no preço médio pedido.
Fundos imobiliários (FIIs) podem se beneficiar
Para o BTG, esse cenário tende a favorecer especialmente os fundos imobiliários (FIIs) que investem no segmento logístico.
Com contratos passando por revisões periódicas, há a expectativa de aumento da receita de locação nas próximas janelas, o que pode aumentar os dividendos distribuídos aos cotistas.
Além disso, muitos fundos do setor ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial (P/VP) e ao custo de reposição dos ativos, o que pode abrir espaço para uma reprecificação da indústria.
Os cotistas aprovaram, em consulta formal, a retenção integral dos rendimentos referentes ao segundo semestre de 2025, com objetivo de manutenção de liquidez e/ou reinvestimento.
HGLG11 – Patria Log
O fundo anunciou que concluiu as quitações das últimas parcela da transação que envolve a aquisição de 49% do ativo Syslog e venda de 49% do imóvel Duque de Caxias para o XPLG11. A transação gerou um lucro de R$ 20,7 milhões (R$ 0,61/cota). O preço de venda do ativo Duque de Caxias é cerca de 35% superior ao valor investido, com TIR nominal próxima de 16% ao ano.
No mês, o fundo registrou movimentações pontuais no portfólio. No edifício Madison, houve saída da Ativore e entrada da South Capital em meio andar. No Rochaverá (Torre Ebony), a Agnes AG Soluções Tecnológicas ocupou o conjunto 503, enquanto a Vifor deixou o espaço. Já na Torre C, a Senner Setepla devolveu três conjuntos. No segmento logístico, a Fitsul expandiu sua operação no CD Global Jundiaí, que voltou a atingir 100% de ocupação.
Com isso, a vacância física recuou para 4,20% (vs. 4,30%), a vacância financeira para 5,45% (vs. 5,58%) e a vacância financeira ajustada para 5,88% (vs. 5,92%).
PVBI11 – VBI Prime Properties
O Banco ABC, locatário do ativo CJ, notificou a rescisão antecipada do contrato, com desocupação prevista para julho/26. Com as movimentações recentes e já anunciadas, a gestão projeta vacância de 24,1% em julho/26.
TGAR11 – TG Ativo Real
Corrigindo um erro operacional na divulgação de suas comunicações, o fundo esclareceu que não possui cotas do TG Real FIDC, não havendo qualquer correlação com as informações anteriormente divulgadas.
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