A indústria de fundos imobiliáriosno Brasil deve continuar ampliando sua base de investidores ao longo de 2026. A estimativa é de entrada de 400 mil a 500 mil de novos cotistas neste ano.
Em uma perspectiva mais longa, de 10 a 15 anos, o número total pode alcançar a marca de 30 milhões de investidores, segundo projeção feita por Sidney Angulo, sócio do E-business Park e um dos maiores investidores de fundos imobiliários na pessoa física do país, durante participação no FIIs Experience 2026, evento realizado nesta quinta-feira (26), em São Paulo.
Atualmente, os fundos imobiliários possuem aproximadamente 3,07 milhões de cotistas na B3. Em janeiro de 2025, eram 2,78 milhões.
Além disso, o patrimônio total do setor sob custódia atingiuR$ 200 bilhões no início de 2026, um recorde para a indústria, de acordo com dados da bolsa de valores.
“Se eu fizer uma análise um pouquinho mais estrutural do que está acontecendo, R$ 200 bilhões e 3 milhões de investidores, para o tamanho do Brasil, é nada”, afirmou Angulo.
“Nós vamos chegar, em 10 a 15 anos, a 30 milhões. Este ano deve crescer de 400 mil a 500 mil. E eu acho mesmo”, prosseguiu.
“Imóvel é renda”
Durante sua participação, o executivo, que, atualmente, detém cerca de 300 mil metros quadrados (m²) em propriedades na capital paulista, destacou o caráter duradouro dos investimentos em imóveis, em contraste com eventos de curto prazo. “Guerra é notícia que acaba. Imóvel é renda. E é para sempre.”
Nesse sentido, comparou a estratégia adotada por grandes instituições financeiras, que, segundo ele mantêm parte relevante de seus ativos atrelada ao segmento imobiliário. “Os bancos constroem o patrimônio deles em imóveis. O investidor inteligente faz o mesmo.”
Democratização
Angulo também pontuou o avanço da democratização do acesso ao mercado imobiliário, pontuando que, hoje, pessoas físicas conseguem participar de grandes empreendimentos por meio dos FIIs — algo que não era viável para gerações anteriores.
“Antigamente, as cidades, os prédios, as propriedades eram de um único grande dono. Com o tempo, isso foi se dividindo, mas, até algumas décadas atrás, pouca gente podia ter acesso”, afirmou.
“Há 10 a 15 anos apareceram os fundos imobiliários. Essa figura de você pegar um prédio e poder ‘picar’ ele, isso é fantástico”, disse.
A decisão foi tomada em assembleia geral extraordinária encerrada na última terça-feira (17), com participação de cerca de 55% das cotas emitidas pelo FII. Das manifestações recebidas, 54,6% foram favoráveis às matérias da ordem do dia.
Os empreendimentos que serão adquiridos estão localizados nos estados de São Paulo e Minas Gerais, em cidades como Atibaia (SP), Jarinu (SP) e Extrema (MG), e somam dezenas de milhares de metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL).
O valor individual dos imóveis varia entre aproximadamente R$ 36,9 milhões a R$ 90,7 milhões. Confira:
Imóvel
Localização
ABL (m²)
Valor (R$)
Condomínio Barão de Mauá
Atibaia (SP)
17.907,61
36.936.785,34
Brazilian Business Park – Gaia Air
Jarinu (SP)
31.719,44
90.698.570,53
Brazilian Business Park – Gaia Terra
Jarinu (SP)
34.507,60
89.323.432,98
Centro Empresarial Atibaia
Atibaia (SP)
21.453,63
66.695.792,15
Condomínio Extrema
Extrema (MG)
35.749,64
55.464.237,14
Total
—
141.337,92
≈ 339,1 milhões
Um ponto relevante da operação é a existência de conflito de interesses, já que os dois fundos imobiliários envolvidos, IBBP11 e XPIN11, possuem a mesma administradora, a Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários. Por esse motivo, a transação precisou ser submetida à aprovação.
Novas emissões
Além da aquisição dos imóveis, os cotistas do Invista Brazilian Business Park também deram aval para a realização de novas captações.
Uma delas será a quinta emissão de cotas ordinárias, que será destinada exclusivamente a investidores profissionais e sem direito de preferência.
Já a outra será a segunda emissão de papéis seniores, voltada ao mesmo público, que poderão ser emitidos com deságio de 15% sobre o valor unitário da cota sênior.
O fundo imobiliário GGR Covepi Renda (GGRC11) anunciou, por meio de fato relevante, que vai alterar seu nome de pregão na B3, passando de FII GGRCOVEP para FII GGR ZAG.
Segundo o comunicado divulgado ao mercado, a mudança será implementada em até cinco dias úteis contados a partir dessa quinta-feira (19).
Além disso, o veículo passou a se chamar oficialmente Zagros Renda Imobiliária, substituindo a denominação anterior (GGR Covepi Renda).
Apesar das alterações, o fundo informou que seu ticker de negociação na bolsa de valores continuará sendo GGRC11.
Também não haverá mudanças na estrutura, política de investimentos ou demais características do FII.
A administradora e a gestora do veículo afirmaram que o ajuste é apenas nominativo, sem impacto direto para os seus mais de 310 mil cotistas.
Desempenho do IFIX
O IFIX, índice que reúne os principaisFIIs negociados na B3, encerrou a quinta-feira (19) em queda de 0,11%, aos 3.864,05 pontos, no terceiro recuo consecutivo.
Agora, o indicador apresenta perda de 1,23% no acumulado de março. No ano de 2026, porém, mantém valorização de 2,35%.
Destaques do último pregão (19)
O PMIS11 (Paramis Hedge Fund) liderou as altas do dia, avançando 2,47% e encerrando a sessão cotado a R$ 8,29. Em seguida, o KORE11 (Kinea Oportunidades RE) subiu 1,60%, para R$ 76,20, enquanto o LIFE11 (Life Capital Partners) avançou 1,47%, a R$ 8,98.
Ticker
Variação (%)
Último (R$)
PMIS11
+2,47%
8,29
KORE11
+1,60%
76,20
LIFE11
+1,47%
8,98
XPML11
+1,28%
108,17
PORD11
+1,07%
8,49
Já o OUJP11 (Ourinvest JPP) liderou as perdas do dia, recuando 4,60% e encerrando a sessão cotado a R$ 84,99. Em seguida, o TGAR11 (TG Ativo Real) caiu 2,73%, para R$ 71,34, enquanto o URPR11 (Urca Prime Renda) recuou 2,18%, a R$ 35,50.
O fundo imobiliário BGR B32 (BGRB11) anunciou, por meio de fato relevante, que renovou a locação com a Shopeereferente à área de 6.174 metros quadrados (m²) que a empresa já ocupa no Edifício B32, localizado em São Paulo (SP).
Segundo o comunicado divulgado ao mercado, a aditivo prevê a prorrogação do contrato por mais cinco anos, levando o vencimento para 2031, com aumento de aproximadamente 21% no valor do aluguel.
Além disso, o FII também celebrou com a Shopee uma nova locação para uma área adicional de 9.824 m² no mesmo imóvel, também por cinco anos.
De acordo com a gestora do BGRB1, o novo contrato compensa totalmente o espaço devolvido pelo Banco Master em janeiro.
Ainda segundo o fato relevante, acordos de longo prazo ajudam a garantir estabilidade e previsibilidade de receita para o fundo.
Desempenho do IFIX
O IFIX, índice que reúne os principais FIIs negociados na bolsa de valores, encerrou a segunda-feira (16) em leve alta de 0,05%, aos 3.881,27 pontos, marcando o segundo avanço consecutivo.
Embora tenha ensaiado a recuperação, o indicador ainda registra queda de 0,79% no acumulado de março. No ano de 2026, contudo, mantém valorização de 2,81%.
Destaques do último pregão (16)
O Kinea Oportunidades (KORE11) liderou as altas do dia, avançando 2,00% e encerrando a sessão cotado a R$ 75,41.
Em seguida, o Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) subiu 1,84%, para R$ 78,10, e o Ourinvest JPP (OUJP11) avançou 1,80%, a R$ 86,40.
Ticker
Variação (%)
Último (R$)
KORE11
+2,00%
75,41
TRBL11
+1,84%
78,10
OUJP11
+1,80%
86,40
GGRC11
+1,28%
10,25
TOPP11
+1,27%
74,94
Já o Vinci Offices (VINO11) liderou as perdas, recuando 2,86% e fechando a sessão a R$ 5,09. Depois, o Patria Escritórios (HGRE11) caiu 1,31%, para R$ 125,50, e o Valora CRI Índice de Preço (VGIP11) registrou baixa de 1,14%, a R$ 79,66.
A cúpula dos Correios avalia positivamente os primeiros resultados do plano de reestruturação da empresa, com o cumprimento das metas de receita e despesa. No momento, a avaliação é de que as medidas têm servido para dar folga ao caixa da estatal e manter a sua liquidez. A expectativa, no entanto, ainda é de que haja um prejuízo expressivo em 2026, a ser revertido apenas em 2027.
De janeiro até esta sexta-feira, 13, a empresa economizou R$ 321 milhões com a renegociação de 98,2% das suas dívidas com fornecedores e prestadores de serviços. Pelo processo, esses credores concordam em abrir mão de multas e juros para receber os valores. Parte desses pagamentos ainda é parcelada nominalmente, ou seja, sem o acréscimo de correções.
A negociação tem sido possível por causa dos R$ 12 bilhões obtidos pelos Correios por meio de um empréstimo com um consórcio de bancos com garantia da União, firmado no fim de 2025.
A estatal tenta se reestruturar após a maior crise da sua história, que levou a um prejuízo de R$ 6,057 bilhões de janeiro a setembro do ano passado. Em 2026, o governo estima um déficit primário de R$ 9,101 bilhões.
Para reforçar a liquidez, os Correios também conseguiram parcelar um total de R$ 1,2 bilhão em pagamentos de precatórios e impostos. Esses valores não são uma economia propriamente dita, porque ainda precisam ser pagos, mas o seu espalhamento no tempo alivia o caixa da companhia.
No curto prazo, a expectativa também é de turbinar o caixa por meio da venda de imóveis. Ainda este mês, os Correios planejam ofertar em leilão cerca de R$ 600 milhões em prédios de propriedade da companhia, especialmente em cidades médias e grandes. A tendência é que entre 20% e 40% da oferta seja vendida, até um total de R$ 120 milhões. O plano de reestruturação prevê, ao todo, a venda de R$ 1,5 bilhão em imóveis da empresa.
A estatal implementou ainda um plano de demissão voluntária (PDV) que tem como objetivo desligar até 10 mil funcionários. Ao todo, 500 já deixaram a empresa, e outros mil devem ser desligados até a próxima segunda-feira, 16.
A expectativa é que a meta total seja atingida este ano, à medida que ações como o fechamento de pontos físicos também estimulam os desligamentos. Os Correios já fecharam 127 pontos, ante uma meta de mil.
A direção dos Correios analisa, nos bastidores, que há três dimensões políticas a serem equilibradas dentro da companhia. A do governo, a dos trabalhadores e a da sociedade. Enquanto a estatal observa apoio do Executivo, tem tido dificuldades em convencer seus funcionários de que a reestruturação é um processo doloroso, mas necessário para a recuperação da empresa.
Apenas com uma revisão no plano de saúde dos empregados, o Postal Saúde, a empresa economizou cerca de R$ 70 milhões em janeiro. A expectativa é de que a economia total em 2026 fique entre R$ 500 milhões e R$ 700 milhões.
Números internos a que a reportagem teve acesso indicam que houve um salto, já em 2026, de 65% para 91% de entregas no prazo prometido. O ideal, para elevar as receitas, é de 97%.
Para tentar ganhar em qualidade de serviço, os Correios fizeram um processo seletivo para superintendentes, além de impor metas de economia para as unidades que chegam, ao todo, a R$ 1 bilhão ao ano.
Está em estudo ainda uma forma de recompensar os funcionários pelas metas atingidas, mas a falta de caixa dificulta que esses incentivos sejam feitos em dinheiro como em outras corporações. Por enquanto, os objetivos ajudam os trabalhadores da estatal a seguirem mais rapidamente na progressão de carreira.
Enquanto muitos ficam nervosos na hora de preparar uma reunião no trabalho, o fundador da Amazon, Jeff Bezos, diz ter descoberto a fórmula perfeita. Durante sua gestão, a Amazon se tornou uma das 7 magníficas, as big techs mais relevantes do mercado de investimento.
Mesmo após ter deixado o cargo de CEO da big tech, Bezos segue defendendo as regras que aplica em suas reuniões.
A preparação é essencial para o bilionário da tecnologia— e nada de copiar e colar modelos e PowerPoints, essas apresentações são proibidas. Antes do encontro, Bezos prepara um dcumento objetivo de seis páginas, que fala sobre o que será discutido.
Para ele, essa é a fórmula perfeita para uma boa reunião.
“Não sigo um cronograma rígido. Minhas reuniões costumam durar mais do que eu planejo, porque acredito em explorar possibilidades”, disse ele em um episódio do Lex Fridman Podcast.
Bezos é direto e reto na hora de reunião
Propor ideias para o chefe é o maior pesadelo de muitos, afinal, ninguém quer parecer tolo em frente de quem paga seu salário. Por isso, o bilionário acredita que ao pedir um membro da equipe elaborar um memorando de seis páginas da reunião, ele poderá saber a opinião genuína dessa pessoa sobre o que foi abordado.
“O autor do memorando precisa se expor. Precisa colocar todos os seus pensamentos ali e precisa começar falando”, afirmou Bezos.
“Isso é ótimo porque faz com que a pessoa realmente capriche e permite que você veja suas ideias reais — elas não se perdem sem querer no meio de uma grande apresentação de PowerPoint.”
Ainda, o bilionário permite que os funcionários conduzam as reuniões. O objetivo dele é incentivar que a equipe fale o que realmente pensa sem que sejam influenciados pela opinião dele.
E o mais curioso: pensando em ouvir a opinião sincera de todos, ele gosta que o funcionário mais júnior comece falando. Na opinião de Bezos, escutar o que alguém que respeitamos tenha a dizer pode influenciar diretamente nossa opinião — ele quer individualidade.
“Se eu falar primeiro, até participantes muito determinados, altamente inteligentes e com ótimo discernimento vão pensar: ‘Bem, se Jeff pensa isso, talvez eu esteja errado’”, ele explicou. “Se você é a pessoa mais sênior na sala, fale por último.”
Para o fundador da Amazon, improdutividade e insegurança são sinônimos
Para evitar encontros improdutivos, Bezos dá o benefício da dúvida às ideias mais cabulosas, mesmo que os dados não as comprovem.
A intuição é valiosa para ele, mesmo quando faltam evidências. Nesses casos, ele recomenda que a pessoa investigue a fundo esse insight. Na visão dele, ainda que os números não confirmem o palpite, é provável que o funcionário esteja certo.
“Quando os dados e os relatos não concordam, geralmente os relatos estão certos (…) E isso não significa que você simplesmente siga cegamente os relatos. Significa que você deve examinar os dados. Normalmente, o problema é que você não está medindo a coisa certa”, disse o bilionário.
O mercado brasileiro de galpões logísticos vive um ciclo de forte expansão: nos últimos 11 anos, a área bruta locável (ABL) do setor saltou de 23 milhões para 53 milhões de metros quadrados (m²), um crescimento de cerca de 130%, segundo relatório do BTG Pactual.
No mesmo período, os preços pedidos de aluguel avançaram 43%, enquanto a taxa de vacância caiu de 12,9% para 7,1%, chegando a um dos níveis mais baixos da série histórica.
Para o banco, porém, o movimento não terminou. A combinação de demanda elevada e oferta limitada ainda pode abrir espaço para novos avanços. E um dos principais motores é o e-commerce.
E-commerce: o motorzinho
O relatório mostrou que a indústria de galpões passou por diferentes ciclos ao longo da última década. A partir de 2018, após a crise econômica entre 2014 e 2017, quando preços e ocupação foram pressionados, o mercado iniciou uma forte recuperação.
Esse movimento ganhou força principalmente durante a pandemia de covid-19, quando o crescimento do comércio eletrônico (e-commerce) elevou a necessidade de centros de distribuição.
Para se ter uma ideia, em 2020 o segmento registrou absorção líquida de cerca de 2,5 milhões de metros quadrados, o maior nível desde 2014 e bem acima da média histórica anual, de aproximadamente 1,2 milhão.
Paralelamente, os valores dos aluguéis recuaram naquele período, saindo de R$ 18,9/m², no 4T17, para R$ 18,2/m², no 2T21, num movimento que, segundo o BTG, contribuiu para o avanço da demanda e para a redução da vacância nos trimestres seguintes.
Desde então, o setor logístico se mantém aquecido, com absorção média anual de 3,1 milhões de metros quadrados e aumento relevante nos preços das locações, que, atualmente, giram em torno de R$ 28,4/m².
“As transformações nos hábitos de consumo, associadas à tendência de entregas cada vez mais rápidas no varejo on-line, levaram empresas a assumir maior protagonismo nas ocupações, tanto em empreendimentos a mercado quanto em projetos construídos sob medida”, explicaram os analistas do banco no documento.
Mercado Livre lidera ocupação de galpões
De acordo com o relatório, entre os inquilinos, companhias de varejo, indústria e operadores logísticos concentram justamente a maior parte das áreas alugadas.
No ranking de empresas, o destaque é o Mercado Livre, responsável por cerca de 6,7% da ABL total nacional, com aproximadamente 3 milhões de metros quadrados ocupados e distribuídos em 84 imóveis.
Isso é mais que o dobro da área alugada pela segunda colocada, a Shopee, que tem 1,2 milhão de metros quadrados ocupados em 103 galpões diferentes.
Mesmo com esses números, as duas companhias seguem avançando com projetos built-to-suit (BTS) — quando o ativo é construído sob medida para atender às necessidades do locatário — para ampliar a presença logística no país.
Ocupantes do mercado logístico brasileiro (Imagem: divulgação BTG)
Alto padrão domina o mercado
O relatório também aponta outra mudança relevante no setor: a evolução da qualidade dos imóveis.
Na última década, os galpões logísticos de alto padrão, que são chamados de classe A+, ganharam espaço de forma consistente:
Em 2014, representavam 61,9% do estoque;
Em 2021, 68,6%;
Em 2025, 74,6%.
Segundo a análise, a maior parte dos empreendimentos em desenvolvimento também pertence a essa categoria, indicando que a qualificação deve continuar nos próximos anos.
Galpões no Brasil – classificação dos empreendimentos por região (Imagem: divulgação BTG)
As regiões que devem crescer mais
Hoje, o estoque de galpões logísticos no Brasil soma cerca de 53 milhões de metros quadrados, com forte concentração no Sudeste, que segue como o principal polo do país.
Por outro lado, o BTG destaca que o crescimento mais acelerado deve ocorrer em outras regiões, com projeções de expansão de ABL de até 80% no Sul e 74% no Nordeste nos próximos anos — percentual que pode ser ainda maior à medida que novos projetos avancem.
“O estoque atual é majoritariamente composto por ativos de alto padrão, participação que tende a continuar crescendo, dado que a maior parte dos empreendimentos em construção está concentrada na classe A+”, afirmou o banco.
“A região Sul deve se destacar como uma das principais beneficiadas desse movimento de qualificação, uma vez que concentra um volume relevante de projetos A+ em desenvolvimento”, acrescentou.
Aluguel pode subir até 40%
Mesmo após as altas recentes, o banco também avalia que ainda existe espaço para novos reajustes nos aluguéis.
Isso porque o custo de construçãoede capital segue elevado, o que tem limitado o lançamento de imóveis. Com menos oferta, e demanda alta, os preços tendem a continuar subindo.
Dependendo da região, o relatório estima que seria plausível um ajuste potencial de até 40% no preço médio pedido.
Fundos imobiliários (FIIs) podem se beneficiar
Para o BTG, esse cenário tende a favorecer especialmente os fundos imobiliários (FIIs) que investem no segmento logístico.
Com contratos passando por revisões periódicas, há a expectativa de aumento da receita de locação nas próximas janelas, o que pode aumentar os dividendos distribuídos aos cotistas.
Além disso, muitos fundos do setor ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial (P/VP) e ao custo de reposição dos ativos, o que pode abrir espaço para uma reprecificação da indústria.
Entrar
