Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, acaba de publicar um relatório especial sobre o segmento de galpões logísticos.

Ele foi motivado por um momento particular do ciclo desses FIIs e, no texto, explicou o cenário e indicou três papéis bem-posicionados para aproveitar o as possibilidades dos próximos meses.

De acordo com o especialista, o momento atual é favorável aos fundos que detêm imóveis modernos, de alta qualidade e bem localizados. Além disso, para que o setor pudesse chegar até aqui, algumas mudanças foram importantes no cenário.

O que diz o analista da Empiricus

Araujo detalha que as empresas clientes desse tipo de fundo têm buscado maior eficiência operacional, ao mesmo tempo em que há uma reorganização das cadeias de suprimento. Junto a isso tudo, o e-commerce segue avançando no Brasil.

Para o investidor, isso significa uma demanda maior por galpões com boas estruturas bem localizados.

O analista destaca que esse processo está acontecendo enquanto “o alto custo de desenvolvimento de novos empreendimentos pressiona os retornos oferecidos pelos FIIs”. Dessa forma, o cenário atual “reduz o incentivo para novos projetos”.

A alta dos custos de construção tem relações com a inflação persistente e a taxa básica de juros (Selic) em patamar elevado (14,5% ao ano), ainda que no meio de um ciclo de cortes.

Como resultado, Araujo entende que os fundos imobiliários que já detêm bons ativos, ou possuem dinheiro em caixa para custear novos imóveis, são os mais bem preparados para aproveitar oportunidades no cenário atual.

“Com menor competição de novas entregas e maior poder de barganha dos proprietários, fundos imobiliários logísticos com portfólios de qualidade tendem a capturar esse movimento ao longo das próximas janelas de revisão contratual, por meio de reajustes reais de aluguel, manutenção de ocupação elevada e reciclagem eficiente de capital.”

A velha regra de oferta e demanda

Caio Araujo resume o cenário que beneficia bons FIIs de galpões: “a oferta deixou de crescer no mesmo ritmo da demanda”.

Ele lembra que, após a pandemia, esse segmento viveu “um período intenso de entregas e normalização”. Porém, esse ritmo de crescimento está caindo, ao mesmo tempo em que a busca por mais empreendimentos de logística permanece sólida.

“Esse movimento tem se refletido de forma mais clara em São Paulo, o principal mercado logístico do país”. O analista explica que a desaceleração nas construções e a baixa vacância (6,7%) indicam vantagens para os proprietários, “especialmente no segmento de alto padrão”.

“O ponto central da tese é que o mercado começa a apresentar sinais de escassez antes mesmo de os preços refletirem integralmente o custo de reposição.”

O analista entende que os preços mais altos para desenvolver novos empreendimentos tendem a limitar a oferta futura e preservar a ocupação dos imóveis existentes. Com isso, o poder de barganha dos proprietários será maior nas próximas janelas de revisão dos contratos.

E acrescenta: “fundos com portfólios de maior qualidade, exposição a regiões mais demandadas e gestão ativa tendem a se beneficiar de três vetores principais”. São eles:

• Reajustes reais de aluguel;
• Manutenção de vacância em níveis controlados;
• Reciclagem de portfólio com geração de valor.

As indicações de Caio Araujo

Em seu relatório, Caio Araujo compartilha três fundos imobiliários com bom potencial para aproveitar o momento atual do ciclo.

Mais do que apresentar nomes e tickers, o analista detalha em poucos parágrafos o que leva cada um a estar bem-posicionado para entregar retornos interessantes aos investidores.

O momento ímpar desse segmento de FIIs levou Araujo a produzir um relatório especial – com acesso gratuito e sem necessidade de cadastro.

Para ler o texto do analista da Empiricus Research na íntegra e conhecer os três fundos indicados, basta clicar no botão abaixo:

CONHECER OS FIIs INDICADOS POR CAIO ARAUJO

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Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, explicou o caminho percorrido pelos FIIs de logística, segmento que deixou de ser o patinho feio da indústria, para ganhar destaque nos investimentos, em sua visão.

Ele participou da edição de maio do Onde Investir, programa do Seu Dinheiro, portal de notícias parceiro da Empiricus, e detalhou que os fundos de galpões “eram vulneráveis a movimentos de oferta e quedas de demanda”.

Dessa forma, as taxas de ocupação do segmento eram um problema que afastava os investidores. Porém, hoje “nós vivemos uma mudança estrutural no setor” e dois fundos chamam atenção do especialista para investimento neste mês.

As mudanças na logística em 10 anos

Araujo destaca o avanço do e-commerce junto a mudanças nos hábitos de consumo dos brasileiros como elementos importantes para o novo cenário dos galpões logísticos em todo o país.

“Nós tivemos a entrada de grandes players, como Amazon e Shopee, além do aumento de participação de empresas como Mercado Livre. Isso tudo influenciou bastante o segmento”, detalhou.

Como resultado, há um aumento na demanda por galpões e os últimos anos registraram números de locações consistentes.

O analista também explicou que, em um primeiro momento, a oferta acompanhou esse crescimento da procura. Entretanto, os custos para construir subiram, assim como o custo de capital – ou seja, está mais caro levantar dinheiro para investir.

“Nem todo mundo consegue desenvolver um galpão hoje, apesar de não ser algo tão complexo em relação à construção em outros setores”, complementa.

Veja: o analista Caio Araujo o Araujo acaba de produzir um relatório completo sobre os FIIs de logística, onde ele destaca três fundos como referências do setor; acesso gratuito aqui

Aluguel caro aqui é noticia boa

Um resultado desse processo observado por Araujo é a queda na vacância dos FIIs de logística: “e ela tende a permanecer em um patamar estável, próximo das mínimas históricas, que é onde está hoje”.

Como exemplo, ele cita o estado de São Paulo: “de acordo com os dados do primeiro trimestre, a vacância está próxima de 7%, um número muito baixo”. O especialista também destaca que os preços dos aluguéis já estão subindo.

“Só no primeiro trimestre, a média do aumento foi de 5% para galpões em um raio de 30 a 60 km da capital paulista. É bastante coisa.”

Em sua visão, essa subida de preços deve continuar, especialmente nos imóveis de alta qualidade. Diante desse cenário, Caio Araujo tem uma visão bastante positiva para o setor de logística no curto prazo.

Saiba mais: o analista da Empiricus Research produziu um relatório sobre FIIs de logística repleto de informações, gráficos e tabelas; nossos leitores têm acesso gratuito aqui

Os fundos indicados por Caio

Os especialistas que participam do Onde Investir falam sobre cenário, mas também trazem sugestões de alocação para o mês. Na sua vez de indicar bons papéis, Caio escolheu dois FIIs de galpões.

Primeiro, o BTG Pactual Logística (BTLG11), “um dos maiores da indústria”.

Na visão do analista da Empiricus Research, o fundo se destaca pela concentração em São Paulo, “uma praça com dados operacionais bem saudáveis. E a tendência é que ele expanda suas operações na região”.

Araujo acrescentou que poucos fundos imobiliários estão com dinheiro para expansões nesse momento. “O BTLG11 tem caixa, e isso é bem interessante porque, junto com o poder de barganha dos proprietários, eles conseguem remunerações melhores”.

O outro FII apresentado foi o Vinci Logística (VILG11), que é “parecido, mas tem um contexto mais voltado ao valuation, onde a gente enxerga ganho de capital”. De acordo com o especialista, a carteira do fundo é mais concentrada e o nível de risco um pouco maior, “mas a gente gosta da tese, ele está tranquilo em relação a caixa e tende a fazer alocações ao longo do tempo”.

Confira: Araujo acredita que três FIIs são as principais referências no segmento de logística; ele revela quais em um relatório que foi disponibilizado gratuitamente

Onde Investir

A edição de maio do Onde Investir chegou em meio a um cenário conturbado com a guerra entre Estados Unidos e Irã ainda em curso, inflação pressionada e o mais recente corte da taxa Selic, agora em 14,50% ao ano.

Ao mesmo tempo, a temporada de balanços do primeiro trimestre de 2026 ocupa cada vez mais espaço no noticiário econômico.

Diante de tantas questões, o evento trouxe especialistas do mercado para falar sobre o cenário macro, ações e dividendos, mercado internacional, renda extra, Imposto de Renda, criptomoedas e os fundos imobiliários – de onde trouxemos um pedaço da participação de Caio Araujo.

Para assistir o programa na íntegra e conferir todas as indicações de investimentos dos especialistas, assista ao Onde Investir de maio no vídeo abaixo:

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O mundo mudou em relação ao que os investidores conheceram até pouco tempo atrás. A guerra no Oriente Médio é uma mostra disso. Matheus Spiess, analista da Empiricus Research, explica: “mesmo que o conflito atual acabe, o pano de fundo segue marcado por tensões geopolíticas, reorganização de cadeias globais e disputas entre grandes potências”.

Ray Dalio, grande investidor e bilionário norte-americano, escreveu recentemente um artigo para a Fortune em que fala sobre uma transição da ordem mundial de relativa paz para outra marcada por conflitos entre potências.

A geopolítica e a economia não são mais as mesmas. Assim, não faz sentido carteiras de investimentos continuarem como antes – esperando o crescimento de empresas de tecnologia, o controle da inflação e a queda dos juros.

Veja mais: Mudanças no cenário chamam a atenção, mas abrem oportunidades para investimento que ainda não recebeu a devida atenção do mercado; entenda aqui

Estreito de Ormuz no centro do novo cenário

Para entender melhor o contexto, é importante lembrar que o fechamento do Estreito de Ormuz tem sido caracterizado como o maior choque de petróleo da história, uma visão que se espalha na imprensa e entre especialistas, como Ian Bremmer, do Eurasia Group.

Spiess detalha em relatório que o local é rota de aproximadamente 20 milhões de barris por dia, o equivalente a cerca de 20% da oferta global.

Diferentes países buscam soluções para amenizar o problema, mas na melhor das hipóteses, faltaria “algo entre 12,6 e 13,4 milhões de barris por dia, ou 13% do consumo do mundo”. É essa assimetria que pressiona os preços da commodity ao redor dos US$ 100 por barril do tipo brent.

E nem só de petróleo vive Ormuz. Outros produtos passam pelo estreito, como fertilizantes agrícolas, que também têm a produção concentrada na região. O analista cita o Brasil como exemplo, onde, de todos os químicos desse tipo consumidos no país, 40% vêm do Golfo Persa.

“Na prática, esse movimento se traduz em um aumento relevante do custo de produção agrícola ao redor do mundo, com efeitos diretos sobre os preços dos alimentos.”

Entenda: Disrupção de cadeias de produção e conflitos entre potências estão entre os combustíveis para a alta de um investimento específico; conheça em detalhes quem se beneficia desse cenário

O que mais deixa o petróleo caro

Apesar de as paralizações no Estreito de Ormuz terem um impacto significativo para o petróleo e, consequentemente, para grande parte do mercado de energia, os problemas em torno do conflito são maiores do que ele.

A guerra está em sua quinta semana, e Spiess lembra de algo importante: quando ocorreram os primeiros ataques, a Casa Branca e o Pentágono anunciaram que tudo acabaria no período de quatro a seis semanas.

O prazo ainda é válido, mas não há sinais de que a solução chegará até o dia 4 de abril.

O analista da Empiricus Research explica que em mercados sensíveis a choques de oferta, como é visto hoje, “a dificuldade de antecipar a duração e a intensidade do conflito sustenta um prêmio relevante nos preços de energia”.

Em resumo, no momento geopolítico atual, diversos fatos contribuem para mudanças na economia e nos investimentos.

VEJA COMO INVESTIR DIANTE DA NOVA GEOPOLÍTICA

O que muda para os investidores

O mundo passou por um período de concentração dos investimentos em empresas de tecnologia. Foi nesse momento que surgiram termos como “big techs“, para as grandes corporações do ramo, e “sete magníficas“, que se refere às maiores delas nos EUA – Google, Amazon, Apple, Meta, Microsoft, Nvidia e Tesla.

Um relatório do Bank of America aponta que, juntas, essas empresas somavam US$ 20,9 trilhões em valor de mercado no final de 2025, um valor maior até mesmo que o PIB brasileiro, que encerrou o último ano em R$ 12,7 trilhões.

Porém, as coisas mudaram. “Vivemos um ambiente global mais fragmentado, marcado por episódios recorrentes de tensão e disrupção, o que altera o paradigma de alocação”, explica Matheus Spiess.

O analista aponta que ativos de outras áreas passaram a ter uma relevância não só como “oportunidades táticas” para a carteira, mas de forma estrutural dentro do portfólio.

“Em um ambiente marcado por disputas geopolíticas e choques recorrentes, as convicções passam a moldar decisões econômicas e, no limite, preços.”

Como investir no novo cenário geopolítico

Existe uma saída para a carteira, mesmo diante das tensões geopolíticas e mudanças nos mercados. Há um investimento que pode se beneficiar nesse cenário.

“Para o investidor, a assimetria é clara: partimos de níveis historicamente deprimidos em um cenário que se torna progressivamente mais favorável, sugerindo que este pode ser menos um trade circunstancial e mais o início de um ciclo mais amplo de valorização”, explica Matheus Spiess sobre o investimento.

Em resumo, trata-se de algo que estava relativamente de lado no mercado financeiro, mas que tem visto o jogo começando a virar e vislumbra um grande potencial de ganhos pela frente.

Para conhecer esse investimento em detalhes e entender melhor como ele pode se beneficiar das mudanças em curso, clique no botão abaixo:

Este material não tem relação com objetivos específicos de investimentos, situação financeira ou necessidade particular de qualquer destinatário específico, não devendo servir como única fonte de informações no processo decisório do investidor que, antes de decidir, deverá realizar, preferencialmente com a ajuda de um profissional devidamente qualificado, uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos face a seus objetivos pessoais e à sua tolerância a risco (Suitability). Os Exchange Traded Funds (ETFs) são fundos de investimento que buscam refletir o desempenho de um índice de referência. Embora negociados em bolsa como ações, os ETFs apresentam riscos específicos, tais como variações no valor das cotas, diferença entre o desempenho do ETF e do índice (“tracking error”), liquidez variável no mercado secundário, e, quando aplicável, riscos associados à exposição internacional, cambial ou setorial. ETFs que utilizam derivativos, replicação sintética, alavancagem ou estratégias ativas podem apresentar riscos adicionais, que devem ser compreendidos previamente pelo investidor. A negociação de cotas em bolsa pode ocorrer por valores superiores ou inferiores ao valor patrimonial das cotas (NAV). Aspectos tributários podem variar conforme o tipo de ETF, a jurisdição do índice de referência e o perfil do investidor. A rentabilidade passada não representa garantia de resultados futuros. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. Não há garantia de que os investidores vão obter lucros, nem responsabilização pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR.

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O time de analistas do BTG Pactual, liderado por Carlos Sequeira, incluiu a Smart Fit (SMFT3) na carteira recomendada de small caps. Essa é “uma das maiores histórias de geração de valor da América Latina”, publicaram em relatório.

O portfólio considera empresas com valor de mercado ao redor dos R$ 15 bilhões e recomenda 10 companhias atualmente, considerando a rede de academias.

Neste texto, você pode saber o que levou à escolha da rede de academias, ter acesso à carteira na íntegra e saber quem saiu das recomendações.

Veja mais: A carteira recomendada de small caps do BTG Pactual acumula alta de 6.686%, muito acima dos 127,6% do SMLL no mesmo período, e você pode acessá-la aqui

Por que investir em SMFT3 agora

O time liderado por Sequeira acompanha a Smart Fit desde o IPO, em 2021, e vê a empresa “combinando expansão consistente de receita com alavancagem operacional”.

A tese de investimento está baseada em três aspectos:

1. “Escala incomparável na América Latina”;
2. Rentabilidade alta, com possibilidade de melhora por meio da alavancagem operacional;
3. Atuação em um mercado fragmentado, que deixa espaço para consolidação.

Os analistas também destacam riscos de curto prazo, “como ambiente macro desafiador em algumas geografias, potencial canibalização e maior competição”.

Mesmo assim, os analistas do BTG Pactual acreditam no potencial de crescimento no longo prazo das ações SMFT3, ressaltam que se trata de “uma tese diferenciada na América Latina”, e têm visto a liquidez dos papéis melhorar nos últimos meses.

Confira: A Smart Fit integra uma seleção de 10 small caps escolhidas a dedo por profissionais do BTG Pactual; clique aqui para conhecer

A carteira que já subiu 6.686%

A carteira recomendada de small caps do BTG Pactual recebe atualizações mensais, e a adoção da Smart Fit faz parte dos ajustes mais recentes. Até fevereiro, o banco Inter ocupava o espaço que hoje é da rede de academias.

O portfólio teve alta de 3,7% no mês passado, frente ao desempenho de 1,9% do Índice Small Cap (SMLL), indicador da B3 para ações do tipo e referência adotada pela carteira remunerada.

O analista Carlos Sequeira está à frente da seleção de ativos desde julho de 2010. De lá até aqui, as ações acumulam alta de 6.686%, enquanto o SMLL avançou 127,6% no mesmo período e o Ibovespa (IBOV, o principal índice de ações da bolsa), 209,8%.

Os dados de rentabilidade apresentados aqui consideram o último preço de fechamento registrado em 2 de março.

Uma das melhores características dessa carteira é a simplicidade para acessá-la e conhecer todo o portfólio na íntegra. Bata clicar no link abaixo e seguir as instruções:

CONHECER A CARTEIRA DE SMALL CAPS RECOMENDADA PELO BTG PACTUAL

DISCLAIMER: Este material não tem relação com objetivos específicos de investimentos, situação financeira ou necessidade particular de qualquer destinatário específico, não devendo servir como única fonte de informações no processo decisório do investidor que, antes de decidir, deverá realizar, preferencialmente com a ajuda de um profissional devidamente qualificado, uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos face a seus objetivos pessoais e à sua tolerância a risco (Suitability).