No giro pelos fundos imobiliários da semana, FIIs como HGLG11, KNCR11, PMLL11 e VILG11 trouxeram novidades aos cotistas. Confira:

Pátria Logística (HGLG11)

O fundo celebrou acordo para adquirir os 10% remanescentes dos galpões G100 e G200 do empreendimento logístico Simões Filho (BA), por R$ 79,2 milhões. O pagamento ocorrerá de forma proporcional após a conclusão de cada galpão e início dos respectivos contratos de locação.

A operação também inclui a aquisição, sem custo específico, de áreas complementares destinadas ao acesso do empreendimento e à compensação ambiental. A gestão estima incremento de cerca de R$ 0,01/cota para o G100, com cap rate de 12,0% a.a., e mais R$ 0,01/cota após a entrega do G200, com cap rate de 10,4% a.a.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

O fundo imobiliário realizou investimentos de R$ 70,5 milhões em novas operações de CRI, com taxa média de CDI + 1,74% a.a. Entre os destaques, estão operações ligadas a ativos logísticos AAA em Santana de Parnaíba (SP) e Araucária (PR), este último locado ao Mercado Livre em contrato BTS. As operações contam com garantias envolvendo alienação fiduciária dos imóveis, cessão fiduciária de recebíveis, cotas das SPEs e fundo de reserva.

Kinea Índices de Preços (KNIP11)

O fundo realizou investimentos de R$ 124,3 milhões em novas operações de CRI, com taxa média de IPCA + 8,86% a.a. Entre os destaques, estão as operações Creditas 151 Sênior (IPCA + 9,57%) e Galleria 140 Sênior (IPCA + 9,00%), ambas lastreadas em carteiras de Home Equity com baixo LTV. Além disso, o fundo investiu R$ 50,1 milhões em CRI lastreado no Shopping Jaraguá do Sul (SC), à taxa de IPCA + 8,15%, com garantias envolvendo alienação fiduciária do ativo, cessão fiduciária de recebíveis e fiança corporativa da Partage.

Pátria Malls (PMLL11)

O fundo imobiliário assinou intenção de compra de 13,3% do Shopping Curitiba (PR), ativo com 22,4 mil m², por aproximadamente R$ 54,1 milhões (R$ 18,2 mil por m²). O pagamento será realizado no fechamento, em caixa ou, a critério do fundo, via compensação com créditos decorrentes da subscrição de novas cotas. O preço será ajustado para refletir cap rate médio de 9,5% sobre o NOI caixa dos 12 meses anteriores ao fechamento.

Real Investor FII (RINV11)

O fundo comunicou o encerramento do período de exercício do direito de preferência de sua oferta de cotas. Foram subscritas 392,9 mil cotas, totalizando aproximadamente R$ 41,9 milhões.

Vinci Logística (VILG11)

O fundo imobiliário formalizou o recebimento de R$ 2,6 milhões referentes à rescisão no processo de reposicionamento do Extrema Business Park – Bloco I, equivalente a R$ 0,18/cota. O valor será pago em 6 parcelas mensais entre jul/26 e dez/26, corrigidas a 1% ao mês.

Além disso, o fundo concluiu a entrega de um novo pátio de carretas no Alianza Park Belém, locado à Transbuiatte em contrato BTS atípico de 84 meses. O investimento foi de R$ 3,03 milhões, com yield on cost de 14,35% a.a. e impacto positivo estimado de R$ 0,002/cota/mês a partir de jul/26.

O post Fundos imobiliários: veja as principais atualizações da semana sobre o mercado de FIIs apareceu primeiro em Empiricus.

Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, acaba de publicar um relatório especial sobre o segmento de galpões logísticos.

Ele foi motivado por um momento particular do ciclo desses FIIs e, no texto, explicou o cenário e indicou três papéis bem-posicionados para aproveitar o as possibilidades dos próximos meses.

De acordo com o especialista, o momento atual é favorável aos fundos que detêm imóveis modernos, de alta qualidade e bem localizados. Além disso, para que o setor pudesse chegar até aqui, algumas mudanças foram importantes no cenário.

O que diz o analista da Empiricus

Araujo detalha que as empresas clientes desse tipo de fundo têm buscado maior eficiência operacional, ao mesmo tempo em que há uma reorganização das cadeias de suprimento. Junto a isso tudo, o e-commerce segue avançando no Brasil.

Para o investidor, isso significa uma demanda maior por galpões com boas estruturas bem localizados.

O analista destaca que esse processo está acontecendo enquanto “o alto custo de desenvolvimento de novos empreendimentos pressiona os retornos oferecidos pelos FIIs”. Dessa forma, o cenário atual “reduz o incentivo para novos projetos”.

A alta dos custos de construção tem relações com a inflação persistente e a taxa básica de juros (Selic) em patamar elevado (14,5% ao ano), ainda que no meio de um ciclo de cortes.

Como resultado, Araujo entende que os fundos imobiliários que já detêm bons ativos, ou possuem dinheiro em caixa para custear novos imóveis, são os mais bem preparados para aproveitar oportunidades no cenário atual.

“Com menor competição de novas entregas e maior poder de barganha dos proprietários, fundos imobiliários logísticos com portfólios de qualidade tendem a capturar esse movimento ao longo das próximas janelas de revisão contratual, por meio de reajustes reais de aluguel, manutenção de ocupação elevada e reciclagem eficiente de capital.”

A velha regra de oferta e demanda

Caio Araujo resume o cenário que beneficia bons FIIs de galpões: “a oferta deixou de crescer no mesmo ritmo da demanda”.

Ele lembra que, após a pandemia, esse segmento viveu “um período intenso de entregas e normalização”. Porém, esse ritmo de crescimento está caindo, ao mesmo tempo em que a busca por mais empreendimentos de logística permanece sólida.

“Esse movimento tem se refletido de forma mais clara em São Paulo, o principal mercado logístico do país”. O analista explica que a desaceleração nas construções e a baixa vacância (6,7%) indicam vantagens para os proprietários, “especialmente no segmento de alto padrão”.

“O ponto central da tese é que o mercado começa a apresentar sinais de escassez antes mesmo de os preços refletirem integralmente o custo de reposição.”

O analista entende que os preços mais altos para desenvolver novos empreendimentos tendem a limitar a oferta futura e preservar a ocupação dos imóveis existentes. Com isso, o poder de barganha dos proprietários será maior nas próximas janelas de revisão dos contratos.

E acrescenta: “fundos com portfólios de maior qualidade, exposição a regiões mais demandadas e gestão ativa tendem a se beneficiar de três vetores principais”. São eles:

• Reajustes reais de aluguel;
• Manutenção de vacância em níveis controlados;
• Reciclagem de portfólio com geração de valor.

As indicações de Caio Araujo

Em seu relatório, Caio Araujo compartilha três fundos imobiliários com bom potencial para aproveitar o momento atual do ciclo.

Mais do que apresentar nomes e tickers, o analista detalha em poucos parágrafos o que leva cada um a estar bem-posicionado para entregar retornos interessantes aos investidores.

O momento ímpar desse segmento de FIIs levou Araujo a produzir um relatório especial – com acesso gratuito e sem necessidade de cadastro.

Para ler o texto do analista da Empiricus Research na íntegra e conhecer os três fundos indicados, basta clicar no botão abaixo:

CONHECER OS FIIs INDICADOS POR CAIO ARAUJO

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Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, explicou o caminho percorrido pelos FIIs de logística, segmento que deixou de ser o patinho feio da indústria, para ganhar destaque nos investimentos, em sua visão.

Ele participou da edição de maio do Onde Investir, programa do Seu Dinheiro, portal de notícias parceiro da Empiricus, e detalhou que os fundos de galpões “eram vulneráveis a movimentos de oferta e quedas de demanda”.

Dessa forma, as taxas de ocupação do segmento eram um problema que afastava os investidores. Porém, hoje “nós vivemos uma mudança estrutural no setor” e dois fundos chamam atenção do especialista para investimento neste mês.

As mudanças na logística em 10 anos

Araujo destaca o avanço do e-commerce junto a mudanças nos hábitos de consumo dos brasileiros como elementos importantes para o novo cenário dos galpões logísticos em todo o país.

“Nós tivemos a entrada de grandes players, como Amazon e Shopee, além do aumento de participação de empresas como Mercado Livre. Isso tudo influenciou bastante o segmento”, detalhou.

Como resultado, há um aumento na demanda por galpões e os últimos anos registraram números de locações consistentes.

O analista também explicou que, em um primeiro momento, a oferta acompanhou esse crescimento da procura. Entretanto, os custos para construir subiram, assim como o custo de capital – ou seja, está mais caro levantar dinheiro para investir.

“Nem todo mundo consegue desenvolver um galpão hoje, apesar de não ser algo tão complexo em relação à construção em outros setores”, complementa.

Veja: o analista Caio Araujo o Araujo acaba de produzir um relatório completo sobre os FIIs de logística, onde ele destaca três fundos como referências do setor; acesso gratuito aqui

Aluguel caro aqui é noticia boa

Um resultado desse processo observado por Araujo é a queda na vacância dos FIIs de logística: “e ela tende a permanecer em um patamar estável, próximo das mínimas históricas, que é onde está hoje”.

Como exemplo, ele cita o estado de São Paulo: “de acordo com os dados do primeiro trimestre, a vacância está próxima de 7%, um número muito baixo”. O especialista também destaca que os preços dos aluguéis já estão subindo.

“Só no primeiro trimestre, a média do aumento foi de 5% para galpões em um raio de 30 a 60 km da capital paulista. É bastante coisa.”

Em sua visão, essa subida de preços deve continuar, especialmente nos imóveis de alta qualidade. Diante desse cenário, Caio Araujo tem uma visão bastante positiva para o setor de logística no curto prazo.

Saiba mais: o analista da Empiricus Research produziu um relatório sobre FIIs de logística repleto de informações, gráficos e tabelas; nossos leitores têm acesso gratuito aqui

Os fundos indicados por Caio

Os especialistas que participam do Onde Investir falam sobre cenário, mas também trazem sugestões de alocação para o mês. Na sua vez de indicar bons papéis, Caio escolheu dois FIIs de galpões.

Primeiro, o BTG Pactual Logística (BTLG11), “um dos maiores da indústria”.

Na visão do analista da Empiricus Research, o fundo se destaca pela concentração em São Paulo, “uma praça com dados operacionais bem saudáveis. E a tendência é que ele expanda suas operações na região”.

Araujo acrescentou que poucos fundos imobiliários estão com dinheiro para expansões nesse momento. “O BTLG11 tem caixa, e isso é bem interessante porque, junto com o poder de barganha dos proprietários, eles conseguem remunerações melhores”.

O outro FII apresentado foi o Vinci Logística (VILG11), que é “parecido, mas tem um contexto mais voltado ao valuation, onde a gente enxerga ganho de capital”. De acordo com o especialista, a carteira do fundo é mais concentrada e o nível de risco um pouco maior, “mas a gente gosta da tese, ele está tranquilo em relação a caixa e tende a fazer alocações ao longo do tempo”.

Confira: Araujo acredita que três FIIs são as principais referências no segmento de logística; ele revela quais em um relatório que foi disponibilizado gratuitamente

Onde Investir

A edição de maio do Onde Investir chegou em meio a um cenário conturbado com a guerra entre Estados Unidos e Irã ainda em curso, inflação pressionada e o mais recente corte da taxa Selic, agora em 14,50% ao ano.

Ao mesmo tempo, a temporada de balanços do primeiro trimestre de 2026 ocupa cada vez mais espaço no noticiário econômico.

Diante de tantas questões, o evento trouxe especialistas do mercado para falar sobre o cenário macro, ações e dividendos, mercado internacional, renda extra, Imposto de Renda, criptomoedas e os fundos imobiliários – de onde trouxemos um pedaço da participação de Caio Araujo.

Para assistir o programa na íntegra e conferir todas as indicações de investimentos dos especialistas, assista ao Onde Investir de maio no vídeo abaixo:

O post De patinhos feios a destaque: As mudanças dos FIIs de logística, de acordo com Caio Araujo, da Empiricus apareceu primeiro em Empiricus.

No giro pelos fundos imobiliários da semana, FIIs como XP Malls (XPML11), BTG Pactual Logística (BTLG11), Pátria Logística (HGLG11) e Riza Terra (RZTR11) trouxeram novidades aos cotistas. Confira:

BTG Pactual Logística (BTLG11)

O fundo concluiu renegociações em seu portfólio, com aumento de 31% no aluguel do BTLG Navegantes e renovação por 10 anos do contrato do BTLG Cajamar I, com reajuste de aproximadamente 20%. Além disso, o fundo realizou nova locação de 4,6 mil m² no BTG Log Cabreúva, reduzindo a vacância do ativo de 36% para 24%. Com as movimentações, a vacância consolidada do portfólio caiu para 2,6%.

BTG Pactual Real Estate Hedge Fund (BTHF11)

O fundo realizou R$ 146 milhões em operações no mercado secundário de FIIs em março, gerando R$ 8 milhões em caixa e resultado superior a R$ 1,78 milhão. Entre os principais movimentos, a gestão encerrou posições em GGRC11, KNIP11 e RBVA11, além de reduzir exposição em TRXF11. Parte relevante do caixa foi direcionada ao aumento da posição em IRIM11.

Clave Índices de Preços (CLIN11)

O fundo realizou novas alocações no mercado primário, com destaque para o CRI JHSF – Cidade Jardim com remuneração de IPCA + 9,26% (R$ 26,5 milhões) e o CRI Diálogo II, remunerado a IPCA + 8,90% (R$ 2,8 milhões).

Hedge Brasil Shopping (HGBS11)

O fundo concluiu a aquisição de participação indireta adicional de 14,4% no Shopping Parque Dom Pedro, via compra de cotas de veículos imobiliários, por cerca de R$ 401,7 milhões. A transação apresentou cap rate de 8,9%. Com a compra, a participação total do fundo no ativo passa a 21,7%, tornando-se o principal ativo do portfólio.

Adicionalmente, o fundo anunciou o encerramento da 11ª emissão de cotas, com a distribuição de 15,2 milhões de novas cotas, totalizando aproximadamente R$ 310,2 milhões.

Pátria Logística (HGLG11)

O fundo concluiu a aquisição da totalidade dos imóveis do PATL11, por aproximadamente R$ 354,9 milhões, envolvendo ativos em Jundiaí (SP), Ribeirão das Neves (MG) e Itatiaia (RJ), com cap rate médio de 10,7%.

O pagamento foi realizado via compensação com cotas subscritas na 11ª emissão do fundo. A transação conta com renda mínima garantida por 6 meses, assegurando receita mensal de cerca de R$ 3,17 milhões, além de cláusula de compartilhamento de eventual ganho de capital na venda futura dos ativos.

HSI Malls (HSML11)

O fundo assinou MOU para desinvestimento parcial de 49% do Shopping Pátio Maceió, envolvendo a venda direta de 19% por cerca de R$ 143,5 milhões (cap rate de 7,9%) e a transferência da opção de compra dos 30% remanescentes, com recebimento adicional estimado de R$ 93,9 milhões.

A operação pode gerar ganho de capital total de aproximadamente R$ 111,4 milhões (R$ 5,22/cota) e inclui estrutura via FII com cotas sênior e subordinada, mantendo exposição indireta ao ativo. Parte dos recursos deverá ser destinada à redução da alavancagem, com potencial impacto positivo na distribuição futura.

JS Real Estate Multigestão (JSRE11)

O fundo anunciou a devolução de um locatário no Tower Bridge Corporate. Com isso, o portfólio do fundo registrou uma vacância física de 9,1%.

Pátria Malls (PMLL11)

O fundo anunciou a terceira prorrogação da AGE que delibera autorização para investir em ativos conflitados (até 25% do PL), aumento do capital autorizado para R$ 30 bilhões, possibilidade de recompra de cotas, prestação de garantias e flexibilização de reembolso em reorganizações e aquisição do RBR Malls. O prazo para envio dos votos foi adiado para até 29/mai, com apuração em 01/jun/26.

Pátria Securities (PSEC11)

O fundo anunciou um ajuste temporário em seu patamar de proventos para R$ 0,55 por cota, que deve se manter, ao menos, até junho de 2026.

VBI Prime Properties (PVBI11)

O fundo registrou novas locações nos ativos Vera Cruz e VOC. Contudo, em virtude de saídas programadas, a vacância física do fundo subiu para 18,7%.

Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11)

O fundo concluiu a aquisição de três imóveis (Estácio, PBKids e Pátio Maria Antônia) por R$ 111,6 milhões, com cap rate médio de 11,0%. Os ativos estão 100% locados, com contratos majoritariamente atípicos, e devem gerar impacto positivo de cerca de R$ 0,002/cota no resultado mensal, com manutenção do guidance de R$ 0,09/cota para o semestre.

Riza Terrax (RZTR11)

O fundo aditou contratos ligados à Fazenda San Francisco II, em Canarana (MT), reduzindo a exposição contratual com a Úbere Agropecuária de R$ 115 milhões para R$ 50 milhões em opções de compra.

Paralelamente, o fundo firmou novos contratos de arrendamento e opção de compra com o Grupo Agro Gerações, no valor de R$ 65 milhões, mantendo inalterado o valor total das opções da fazenda em R$ 115 milhões.

Tivio Renda Imobiliária (TVRI11)

O fundo convocou assembleia para deliberar sobre a realização de uma nova emissão de cotas de até R$ 500 milhões, com possibilidade de lote adicional de até 100% e montante mínimo de R$ 40 milhões. A oferta será destinada a investidores profissionais, com direito de preferência aos cotistas atuais e preço de emissão atrelado ao valor patrimonial.

XP Malls (XPML11)

O fundo concluiu a venda de 30% do Shops Jardins (SP) por R$ 20,0 milhões, com pagamento via compensação de créditos mediante subscrição de cotas do FII JCCJ11. A operação deve gerar ganho de capital de aproximadamente R$ 1,7 milhão (R$ 0,03/cota).

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Nesta sexta-feira (24), o BTG Pactual Logística (BTLG11) anunciou sua 16ª emissão de cotas, com o objetivo de captar R$ 1,6 bilhão por meio da emissão de 15,6 milhões de novas cotas, em uma oferta com possibilidade de distribuição adicional de até 25% (cerca de 3,9 milhões de cotas), totalizando potencialmente R$ 2,0 bilhões. A operação segue o rito da Resolução CVM 160 e é destinada a investidores em geral.

O preço da oferta foi fixado em R$ 102,51 por cota, desconto de aproximadamente 1% sobre a cotação atual. Vale destacar que a taxa de distribuição (3,74%) será integralmente arcada pela gestão e/ou parte indicada (por exemplo, potenciais vendedores de ativos-alvo).

O volume mínimo da oferta é de R$ 75 milhões; caso esse montante não seja atingido, a oferta poderá ser cancelada.

Conforme o cronograma divulgado pela gestão, o período de subscrição começa no dia 30 de abril, com término previsto para 26 de maio.

Os atuais cotistas terão direito de preferência na proporção de 29%, o que significa que, a cada 100 cotas detidas, poderão subscrever até 29 novas cotas, respeitando a regra de arredondamento. O prazo de negociação do direito de preferência se encerra em 11/mai, enquanto o prazo para exercício vai até 13/mai.

Para onde vão os recursos da captação do BTLG11?

A oferta tem como objetivo financiar a aquisição de ativos logísticos AAA em São Paulo, com foco em imóveis bem localizados e aderentes à estratégia histórica do fundo. O pipeline em diligência avançada contempla dois ativos no raio de 30 km da capital paulista, com volume estimado de aproximadamente R$ 550 milhões, mais de 50% da receita atrelada a inquilino AAA, ABL próxima de 150 mil m², cap rate superior a 9% e dividend yield inicial de dois dígitos.

Além disso, há uma operação BTS de e-commerce em São Paulo já performada, com volume estimado de R$ 150 milhões, cerca de 50 mil m² de ABL, 100% AAA e exposição integral ao segmento de e-commerce, também com cap rate acima de 9% e yield de dois dígitos.

O pipeline adicional em negociação é de aproximadamente R$ 1,55 bilhão, também composto por ativos AAA com rentabilidade de dois dígitos. Esse conjunto apresenta cap rate estimado ao redor de 9% e volume total próximo de 500 mil m² de ABL.

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Setor de galpões logísticos atravessa fase importante

Conforme já pontuado em nossos relatórios anteriores sobre o segmento, o mercado de galpões logísticos atravessa uma fase relevante do ciclo, sustentado por uma combinação favorável entre demanda estruturalmente aquecida, oferta mais disciplinada e vacância em patamares reduzidos – os dados do 1T26 apontam para uma taxa de vacância de apenas 6,7% para ativos AAA em São Paulo. Esse equilíbrio tem reforçado o poder de barganha dos proprietários em localizações estratégicas, sobretudo em ativos premium, onde a escassez de áreas bem localizadas tende a preservar níveis elevados de ocupação e permitir maior resiliência dos aluguéis.

Apesar do aumento dos aluguéis nas últimas janelas, os preços reais ainda não parecem refletir integralmente o aumento do custo de reposição dos ativos, abrindo espaço para uma recomposição adicional ao longo dos próximos ciclos de revisão contratual. Nesse contexto, FIIs logísticos com portfólios bem posicionados, ativos de maior qualidade e exposição a mercados com baixa disponibilidade devem estar em melhor condição para capturar esse movimento, seja via renovação de contratos, revisionais ou novas locações em patamares mais elevados.

Com relação à oferta do BTLG11, aprofundaremos a análise nos próximos dias, com uma avaliação dos termos da oferta e uma recomendação objetiva sobre a participação, ou não, na emissão para os assinantes do Empiricus+.

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Confira alguns dos principais destaques dos fundos imobiliários (FIIs) negociados no Ifix:

Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11)

O fundo concluiu a aquisição de 100% do Edifício Corporativo Oscar Freire Office, conforme os termos acordados no MOU de 01/abril.

Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11)

Em termos de carteira, o fundo anunciou que aumentou de forma relevante a exposição a FIIs de CRI, que passaram de 34,2% PL para 41,1% PL, sendo os 58,9% restantes em fundos de tijolo.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

O fundo informou o pagamento da última parcela referente à aquisição do portfólio prime de 13 ativos localizados no Estado de São Paulo, concluindo a quitação integral da operação por R$ 661,1 milhões.

Guardian Logística (GARE11)

O fundo informou atraso na divulgação das demonstrações financeiras referentes ao exercício de 2025. Segundo a administradora, a conclusão dos trabalhos está prevista para 31/mai, em função de revisões adicionais sobre laudos de avaliação dos imóveis e procedimentos complementares relacionados a fundos investidos sem auditoria independente.

Pátria Malls (PMLL11) e Vinci Shopping Centers (VISC11)

O PMLL11 assinou MOU para aquisição de participações em cinco shoppings detidos pelo VISC11, por aproximadamente R$ 257,1 milhões. A transação envolve 12% do Prudenshopping, 14% do Shopping Granja Vianna, 10% do Natal Shopping, 15% do North Shopping Maracanaú e 5% do Shopping Plaza Sul. O pagamento será dividido entre R$ 35 milhões à vista, R$ 167,1 milhões no fechamento (com possibilidade de compensação via subscrição de cotas) e R$ 55 milhões em duas parcelas de R$ 27,5 milhões em 12 e 18 meses, corrigidas pelo IPCA.

TRX Real Estate (TRXF11)

O fundo anunciou o início das obras de um imóvel logístico em Londrina (PR), locado para a Shopee na modalidade BTS, com contrato atípico de 10 anos. O investimento total é de aproximadamente R$ 135,5 milhões, dos quais cerca de R$ 25,2 milhões já foram desembolsados, sendo o restante pago conforme o avanço da obra, corrigido pelo INCC. A entrega está prevista para julho de 2027. Durante o período de construção, o fundo receberá uma renda mínima garantida equivalente a 9,5% a.a. sobre os valores investidos, além de contar com garantias para conclusão da obra.

XP Logística (XPLG11)

O fundo anunciou o encerramento da 9ª emissão de cotas, com a subscrição de 11,37 milhões de novas cotas, totalizando aproximadamente R$ 1,2 bilhão.

Adicionalmente, o fundo concluiu a aquisição de um portfólio logístico com seis ativos, totalizando aproximadamente R$ 919,1 milhões, sendo a maior parte do pagamento realizada via subscrição de cotas pelos vendedores no âmbito da 9ª emissão.

Os ativos somam cerca de 306 mil m² de ABL, com elevada ocupação e incluem um empreendimento em desenvolvimento (Piracicaba II), que contará com prêmios de locação pagos pelo vendedor até a estabilização. A gestão estima cap rate inicial de 10,6% para a transação, com potencial manutenção do patamar atual de rendimentos do fundo (R$ 0,82/cota).

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O Pátria Malls (PMLL11) anunciou, durante o pregão da quinta-feira (16), a assinatura de um Memorando de Entendimentos para a aquisição de participações em um portfólio de cinco shoppings. Os imóveis, detidos pelo Vinci Shopping Centers (VISC11), totalizam aproximadamente R$ 257,1 milhões.

A transação envolve a compra dos seguintes ativos:

• 12% do Prudenshopping, em Presidente Prudente (SP);
• 14% do Shopping Granja Vianna, em Cotia (SP);
• 10% do Natal Shopping, em Natal (RN);
• 15% do North Shopping Maracanaú, em Maracanaú (CE);
• 5% do Shopping Plaza Sul, em São Paulo (SP).

O pagamento da transação será realizado de forma escalonada. Em um primeiro momento, o fundo desembolsará R$ 35 milhões à vista, simultaneamente à celebração do compromisso de compra e venda das participações. Na sequência, haverá um segundo pagamento de R$ 167,1 milhões, também à vista no momento da assinatura do compromisso, sendo opcional ao PMLL11 quitar esse montante total ou parcialmente por meio de compensação com créditos decorrentes da subscrição de novas cotas. Por fim, o saldo remanescente de R$ 55 milhões será pago em duas parcelas iguais de R$ 27,5 milhões, com vencimento em 12 e 18 meses contados da celebração do compromisso, ambas corrigidas pelo IPCA.

A aquisição foi realizada a um preço médio de aproximadamente R$ 16,8 mil por m², com cap rate de 8% considerando o NOI dos últimos 12 meses, patamar moderado dado a qualidade dos ativos.

Considerando efeitos de parcelamento, o yield esperado é de 10,4% ao ano nos dois primeiros anos para o PMLL11 — período em que o pagamento será concluído — convergindo para cerca de 9,4% ao ano em regime de estabilidade, de acordo com os fundos.

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Avaliação sobre a aquisição do PMLL11

Avaliamos que a transação está alinhada à estratégia do fundo e reforça a qualidade da tese, ao ampliar a exposição do PMLL11 a shoppings que apresentem indicadores operacionais superiores à média atual do portfólio, além de contribuir para o aumento de diversificação da carteira.

Por outro lado, temos olhar mais cético sobre os números da transação, em especial o cap rate. O movimento também demanda um acompanhamento mais próximo da gestão de caixa e das implicações de uma ampliação de portfólio via “troca de cotas”.

As cotas de PMLL11 seguem entre as recomendações da Empiricus.

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Confira alguns dos principais destaques dos fundos imobiliários (FIIs) negociados no Ifix:

BRCO11 – Bresco Logística

O fundo celebrou aditivo ao contrato de locação do ativo Bresco Simões Filho com a Pague Menos, prorrogando o prazo por mais 10 anos (até abr/2036). O aluguel foi reajustado em +9,1%, com desconto temporário de R$ 1,50/m² nos primeiros 12 meses e atualização anual pelo IPCA. Em caso de rescisão antecipada, foi estabelecida multa equivalente a 6 aluguéis, proporcional ao prazo remanescente. O contrato representa 2,2% da ABL do fundo e o ativo permanece com vacância zero.

KNCR11 – Kinea Rendimentos

O fundo realizou novos investimentos em CRIs no montante de R$ 320,5 milhões. Os principais destaques incluem: (i) R$ 190,5 milhões no Ed. Passeio Paulista (CDI + 1,71%), ativo AAA com alta ocupação (95%) e garantias robustas; (ii) R$ 79,3 milhões em operação ligada ao BH Shopping (CDI + 1,65%), com bom histórico operacional e de ocupação; e (iii) R$ 45,5 milhões no CD Santana de Parnaíba (CDI + 1,65%), galpão logístico AAA 100% locado. Adicionalmente, o fundo investiu R$ 5,2 milhões em CRI da Crediblue (taxa prefixada de 15%), com lastro pulverizado em home equity e estrutura com subordinação.

KNIP11 – Kinea Indices de Precos 

O fundo realizou novos investimentos em CRIs no montante de R$ 234,9 milhões, com taxa média de IPCA + 8,95% a.a. Os principais destaques incluem: (i) R$ 54,7 milhões em operação atrelada ao BH Shopping (IPCA + 8,92%), com garantias robustas e exposição a ativo de alta qualidade; (ii) R$ 52,5 milhões em CRI da Creditas (IPCA + 9,47%), com lastro pulverizado em home equity; e (iii) R$ 46,3 milhões em operação com Cyrela/Magik (IPCA + 8,50%), com garantia corporativa.

RBVA11 – Rio Bravo Renda Varejo

O fundo anunciou a venda do imóvel Senador Queiroz (SP) por R$ 10,5 milhões (R$ 7.256/m²), com lucro líquido de R$ 3,6 milhões (R$ 0,02/cota), equivalente a 63% acima do custo de aquisição. A operação foi estruturada com o pagamento de R$ 5,0 milhões à vista e o restante parcelado em 6 pagamentos, com garantia via alienação fiduciária do imóvel. A TIR da transação foi de 15,4% a.a. ao longo de 14 anos.

RECR11 – Rec Recebiveis Imobiliarios

O fundo aprovou sua 13ª emissão de cotas, com volume inicial de R$ 409,9 milhões, ao preço de R$ 89,00 por cota, através da subscrição de 4,6 milhões de novas cotas, sem cobrança de taxa de distribuição primária. A oferta poderá ser reduzida via distribuição parcial, com montante mínimo de R$ 30 milhões, sem previsão de lote adicional. Os atuais cotistas terão direito de preferência com fator de proporção de 0,1742.

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Confira as principais notícias da semana sobre fundos imobiliários (FIIs), com atualizações relevantes que podem impactar rendimentos, valor das cotas e estratégias de investimento. Veja a seguir os detalhes dos fundos em evidência e seus possíveis impactos para os cotistas:

ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliaria

O fundo celebrou CVC para aquisição de 100% do edifício Oscar Freire Office (SP), locado para a BAT, além de loja locada ao restaurante Arturito, por R$ 132 milhões. O pagamento será dividido entre R$ 99 milhões à vista e R$ 33 milhões em earn-out, condicionado a obrigações do vendedor. A operação apresenta cap rate de aquisição de aproximadamente 10,5% a.a., com impacto estimado de R$ 0,0075/cota/mês no primeiro ano. O ativo está 100% locado, com contratos de longo prazo.

Adicionalmente, o fundo concluiu as aquisições do BTS Shopee e BTS Grupo Fleury por R$ 125 milhões e R$ 29,5 milhões, respectivamente.

Por fim, no âmbito da 8ª emissão, foram subscritas e integralizadas 42,4 milhões de cotas, totalizando aproximadamente R$ 447,4 milhões.

BTHF11 – Btg Pactual Real Estate Hedge

O fundo anunciou movimentações de R$ 187 milhões em operações no mercado secundário de FIIs, gerando R$ 93 milhões de caixa, e auferindo um resultado superior a R$ 3 milhões.

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BTLG11 – BTG Pactual Logistica

O fundo anunciou uma série de renovações contratuais com seus inquilinos, com destaque para o BTLG Mauá, onde foi concluída a renovação e revisão contratual de uma locatária relevante, responsável por 51 % da ABL do empreendimento. A renegociação resultou em aumento de 25 % no valor do aluguel, extensão do prazo contratual por mais cinco anos a partir de jan/27, além de reforço nas garantias e no aviso prévio. Com essa negociação, 80% da área do ativo já passou por revisionais, com ganho real de locação de 24%.

Adicionalmente, o fundo informou que os contratos com vencimento em 2026 já estão em negociação, com expectativa de ganhos reais de locação nas renovações contratuais.

HGBS11 – Hedge Brasil Shopping e PMLL11 – Pátria Malls

O Hedge Brasil Shopping (HGBS11) assinou MOU para venda de 19% do Shopping Jardim Sul (SP) por R$ 128 milhões (R$ 23,5 mil por m²) para o fundo Pátria Malls (PMLL11). O pagamento será dividido em R$ 64 milhões no fechamento (em caixa ou via subscrição de cotas do comprador), além de R$ 12,8 milhões à vista e duas parcelas de R$ 25,6 milhões em 12 e 18 meses, corrigidas pelo IPCA.

A transação foi firmada a um cap rate de 7,7% e representa prêmio de 16,9% sobre o último laudo. A operação pode gerar lucro não recorrente de aproximadamente R$ 0,12/cota e impacto positivo de 2,9% na cota patrimonial do HGBS11. No caso do PMLL11, a gestão projeta yield médio de 11,6% nos primeiros dois anos e cerca de 9,1% na estabilidade.

RBRX11 – RBR Plus Multiestrategia

A gestão incluiu o CRI Tarjab Altino em sua watchlist, indicando necessidade de monitoramento mais próximo. A operação corresponde a 0,7% do PL do fundo e pode passar por eventuais remarcações, conforme critérios do administrador, em linha com a política de acompanhamento de crédito do fundo.

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Após o fechamento de ontem (1º), o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) anunciou a celebração de um compromisso vinculante para a aquisição de 100% do edifício corporativo Oscar Freire Office, localizado na cidade de São Paulo (SP), na intersecção da Av. Rebouças com a Rua Oscar Freire, no bairro dos Jardins.

Detalhes da compra do Oscar Freire Ofiice

A transação foi firmada por R$ 132 milhões, sendo R$ 99 milhões pagos à vista e R$ 33 milhões condicionados ao cumprimento de determinadas obrigações pelo vendedor, estruturados na forma de earn-out. Adicionalmente, a operação conta com uma renda mínima garantida de R$ 50 mil mensais por um período de 12 meses, complementando o fluxo de caixa do ativo no início da operação.

O empreendimento consiste em um edifício corporativo boutique de padrão AAA, com aproximadamente 5.266 m² de ABL distribuídos em oito pavimentos, inserido em um projeto de uso misto de alto padrão. O ativo apresenta especificações técnicas modernas, certificação ambiental e infraestrutura voltada a ocupantes corporativos de maior qualidade, reforçando sua competitividade no eixo Rebouças — região que vem se consolidando como alternativa aos tradicionais polos de escritórios da cidade.

O imóvel encontra-se integralmente locado para a BAT Brasil (ex-Souza Cruz), além de contar com uma loja no térreo ocupada pelo restaurante Arturito. Ambos os contratos são típicos com prazo de 10 anos (vencimentos previstos entre 2032 e 2033) e contam com multas rescisórias relevantes, equivalentes a aproximadamente 16x a 18x o valor do aluguel mensal, o que contribui para maior proteção da receita no médio prazo.

Considerando o desembolso à vista, a aquisição implica um custo aproximado de R$ 18,8 mil por m², associado a um cap rate de 10,51% no primeiro ano — patamar que avaliamos como atrativo frente ao perfil do ativo.

Vantagens da compra para o FII ALZR11

De acordo com a gestão, o investimento deve adicionar cerca de R$ 0,0075 por cota ao mês nas distribuições, considerando a base atual de cotas do fundo – lembrando que o FII está com uma emissão de cotas na rua.

Do ponto de vista estratégico, a aquisição reforça o posicionamento do fundo em ativos urbanos de alta qualidade e com boa localização. A exposição ao eixo Rebouças adiciona um vetor interessante, em uma região que apresenta melhora consistente nos indicadores de ocupação e preço.

Avaliamos a transação como positiva para a tese do fundo, combinando retorno atrativo na largada com qualidade de ativo, em linha com a estratégia de geração de renda recorrente. No lado dos riscos, vale pontuar a concentração em um único locatário, dado que a BAT ocupa a totalidade dos andares corporativos do empreendimento.

As cotas do ALZR11 permanecem entre as recomendações da Empiricus.

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Após o fechamento de ontem (31), o Hedge Brasil Shoppings (HGBS11) anunciou a assinatura de um memorando de entendimentos para a venda de uma participação de 19% no Shopping Jardim Sul, localizado na cidade de São Paulo, para o Pátria Malls (PMLL11), por R$ 128 milhões, equivalente a R$ 23,5 mil por m².

O ativo, com cerca de 28,7 mil m² de área bruta locável (ABL), é um shopping consolidado na zona sul da capital paulista, com foco predominante no público de renda média-alta (classes A e B).

O pagamento será estruturado da seguinte forma:

• R$ 64 milhões no fechamento da operação, a serem liquidados em moeda corrente ou, via subscrição de cotas do comprador;
• R$ 12,8 milhões, também no fechamento, obrigatoriamente liquidados em dinheiro;
• Duas parcelas de R$ 25,6 milhões, a serem pagas em 12 e 18 meses após o fechamento, corrigidas pelo IPCA.

Considerando os últimos 12 meses, a operação foi firmada a um cap rate de 7,7%, patamar considerado atrativo para a venda do ativo, além de representar um valor 16,9% superior ao último laudo de avaliação, datado de novembro de 2025.

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Como transação deve impactar os FIIs HGBS11 e PMLL11?

Com a conclusão da transação, o HGBS11 deverá reconhecer um lucro não recorrente estimado em aproximadamente R$ 0,12 por cota, a ser distribuído ao longo do recebimento das parcelas. Adicionalmente, a venda implica uma reprecificação da participação remanescente no ativo, com impacto positivo de cerca de 2,9% sobre o valor patrimonial do fundo.

Do lado Patria Malls (comprador), a transação está alinhada à estratégia do fundo, que busca alocar capital em shoppings dominantes e com potencial de valorização, além de elevar a qualidade operacional do portfólio.

Segundo a gestão, diante do parcelamento, a operação deve gerar um yield médio estimado de 11,6% ao ano nos primeiros dois anos, convergindo para aproximadamente 9,1% ao ano em regime de estabilidade, reforçando a atratividade da aquisição sob a ótica de geração de renda.

A conclusão da operação ainda está condicionada ao cumprimento de etapas usuais para transações dessa natureza, incluindo a formalização da documentação definitiva e verificação de condições precedentes.

De modo geral, a transação foi realizada a um nível de cap rate similar aos últimos negócios do imóvel. Para o HGBS11, a venda reforça a estratégia de reciclagem de portfólio com captura de ganho de capital, além de destravar valor para os cotistas no curto prazo e trazer maior conforto de caixa para fazer frente às suas obrigações futuras.

Já para o PMLL11, a aquisição contribui para a qualificação do portfólio e para o aumento de exposição ao mercado de São Paulo — o mais líquido e resiliente do país — por meio da entrada em um ativo maduro, consolidado e inserido em uma região de forte densidade residencial, cujo público de renda média-alta tende a reforçar a resiliência operacional e a previsibilidade de fluxo de caixa do ativo, aliado a um nível de yield atrativo na largada.

As cotas de HGBS11 e PMLL11 seguem entre as recomendações da Empiricus.

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Confira as principais notícias da semana sobre fundos imobiliários (FIIs), com atualizações relevantes que podem impactar dividendos, valor das cotas e estratégias de investimento. Veja a seguir os detalhes dos fundos em evidência e seus possíveis impactos para os cotistas:

CPTS11 – Capitania Securities

O fundo anunciou o encerramento da 15ª emissão de cotas, com a subscrição de 15,3 milhões de novas cotas a R$ 8,96, totalizando aproximadamente R$ 136,7 milhões.

PMLL11 – Patria Malls

O fundo prorrogou a AGE, com prazo de voto até 30/abr e apuração em 04/mai. Seguem em pauta a aquisição integral do RBR Malls e ajustes no regulamento, incluindo ativos conflitados, aumento do capital autorizado (até R$ 30 bi), recompra de cotas, prestação de garantias e dispensa de reembolso em reorganizações.

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PVBI11 – VBI Prime Properties

O fundo registrou novas locações no Union Faria Lima (Paralaxe, Veritas, Zagros e Lakeshore). No ativo VOC, foi firmada nova locação com a Mombak (378 m²), com início previsto para março/26. Com as entradas, a vacância foi reduzida para 16,5% (física) e 17,3% (financeira)

Por outro lado, o UBS notificou a não renovação de parte da área ocupada no FL4440 (1.531 m², 28% da área atual), com desocupação prevista para junho/26. A gestão negocia a renovação dos 3.867 m² remanescentes.

VILG11 – Vinci Logistica 

O fundo submeteu proposta para aquisição dos 50% remanescentes do Parque Logístico Pernambuco, em Ipojuca (PE), por R$ 56,2 milhões à vista (R$ 1.600/m²). Caso concluída, a operação elevará a participação para 100% do ativo. A proposta tem validade de 55 dias e está sujeita ao cumprimento de condições precedentes usuais.

Confira as novidades da semana envolvendo FIIs recomendados pela Empiricus

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Eventos como as competições da Fórmula 1 e o festival Lollapalooza, sediados no Autódromo de Interlagos, conferem a São Paulo (SP) picos relevantes na atividade hoteleira, para além do tradicional público de eventos corporativos.

Na ponta oposta,a capital paulista apresenta uma ocupação mais fraca em feriados prolongados, como no Carnaval, ou períodos sem grandes eventos. Apesar disso, a cidade permanece no posto de principal polo hoteleiro do país, superando o Rio de Janeiro em oferta.

Estes dados são do mais novo “Relatório Educacional do Setor Hoteleiro”, elaborado por analistas de fundos imobiliários (FIIs) da Empiricus e do BTG Pactual.

“O crescimento do PIB tem impulsionado a atividade econômica, refletindo no reaquecimento do consumo e na retomada das atividades corporativas, como viagens a trabalho, eventos e reuniões presenciais”, diz o relatório, assinado por Caio Araujo, da Empiricus, Daniel Marinelli e Matheus Oliveira do BTG.

De acordo com os analistas, esse movimento favorece o setor de hotelaria – e de serviços como um todo – devido à sensibilidadeao ciclo econômico, visto que a demanda depende do nível de atividade e de interações presenciais.

Os analistas também olharam a fundo para o segmento de hotéis e como eles podem ser interessantes na hora de investir. Confira a seguir.

4 pontos o que diferenciam fundos imobiliários de hotéis de outros tipos de FIIs na hora de investir

O segmento de hotéis ainda é pouco explorado dentro do panorama dos fundos imobiliários. Conforme mostra o gráfico abaixo, o segmento atualmente é representado por apenas 3 FIIs e um patrimônio total de cerca de R$ 1 bilhão.

Contudo os analistas acreditam que essa categoria de imóveis pode ganhar espaço entre os FIIs por quatro motivos:

1)     Receita que cresce com a operação do ativo

Um dos fatores relevantes sobre os fundos imobiliários de hotéis é como a receita deles funciona. Enquanto FIIs tradicionais tem uma receita baseada em contratos de aluguel de longo prazo, a categoria hotéis gera receita a partir da sua operação diária. Ou seja, o desempenho financeiro está diretamente ligado à ocupação, às diárias praticadas e à eficiência operacional do ativo, explica o relatório.

2)     Reajuste imediato de preços

Os contratos imobiliários costumam ser reajustados de forma periódica, geralmente uma vez por ano por índices como IPCA ou IGP.

Já nos hotéis, é possível fazer essa atualização diariamente, cobrando o valor dos hóspedes. Essa flexibilidade permite uma resposta mais rápida às condições de mercado, como aumento de demanda ou eventos específicos.

3)     Receita conectada ao ciclo econômico

Por outro lado, essa mesma flexibilidade mencionada acima resulta em uma receita de menor previsibilidade. Ela vai depender do fluxo de hóspedes e da dinâmica de mercado, com maior sensibilidade ao ciclo econômico. O que pode ser um fator positivo nos próximos meses, a depender do rumo da política monetária.

4)     Maior potencial de crescimento ao longo do tempo

Por fim, como as diárias podem ser ajustadas com frequência e a ocupação pode evoluir ao longo do tempo, os hotéis têm maior capacidade de expandir receitas em cenários favoráveis, diferentemente de ativos com contratos mais rígidos. Essa dinâmica operacional pode vir com um maior potencial de crescimento, afirmam os analistas

Hotelaria: tendências, oportunidades e riscos

Além dos 4 pontos trazidos, o relatório também aborda mais temas como:

• Composição das receitas e segmentação da indústria hoteleira;
• Indicadores principais do ecossistema;
• Recuperação do setor após a pandemia;
• Comparação entre o mercado hoteleiro em São Paulo e no Rio de Janeiro;
• E quais segmentos podem ser interessantes para se posicionar na indústria.

“De forma geral, o investidor deve ficar atento aos movimentos de mercado, a fim de evitar riscos desnecessários. A posição em empreendimentos consolidados, com diferenciais competitivos e localização estratégica tem potencial de geração de valor ao longo do tempo”, afirmam os analistas.

Este documento, com uma análise aprofundada do setor, faz parte da série Renda Imobiliária, da Empiricus Research. Ele é apenas uma amostra do conteúdo que o investidor da Empiricus acessa diariamente para se manter bem informado em várias camadas do mercado.

Se você se interessou pelo material e gostaria de acessar o relatório da Empiricus e BTG completo, além de muito mais informações de qualidade atreladas ao mercado financeiro para os seus investimentos, o Empricus+ pode ser uma boa solução.

Empiricus+: “streaming” de carteiras que já valorizaram até 539%

O novo serviço estilo “streaming” da Empiricus Research reúne 11 assinaturas da casa de uma só vez. São carteiras de focadas em ações, fundos de investimento, renda fixa, trading, incluindo a série Renda Imobiliária. Além disso, há também estratégias que combinam diferentes classes de ativos.

Entre esses portfólios, alguns já demonstraram valorizações bem interessantes nos últimos anos para os investidores que tiveram a oportunidade de seguir ideias de investimento. Veja alguns exemplos:

• Palavra do Estrategista, portfólio de ações focado em valorização dos papéis: mais de 491,49% de retorno desde a criação em 03/09/2015.
• Microcap Alert, carteira focada em empresas de baixa capitalização: mais de 539,39% de valorização, desde a criação em 01/08/14;
• Vacas Leiteiras, portfólio concentrado em dividendos: valorização de 486,13%, desde o lançamento em 07/02/14.

Vale lembrar que retornos passados não garantem lucros futuros. Mas justamente por confiar na qualidade do seu trabalho, a Empiricus está liberando o acesso ao plano por 7 dias gratuitos, como um teste.

Nesse período, os investidores interessados poderão conhecer a fundo todos os portfólios que a casa tem a oferecer e analisar se é um produto que vale a pena para acompanhar sua jornada de investimentos.

É bom salientar também que, por hora, o Empiricus+ está com dois planos – e preços muito atrativos:

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Esta pode ser uma oportunidade única para investir seguindo as recomendações da maior casa de análises independente do país. Clique no botão abaixo para saber mais:

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Confira as principais notícias da semana sobre fundos imobiliários (FIIs), com atualizações relevantes que podem impactar dividendos, valor das cotas e estratégias de investimento.

Nesta edição, destacamos movimentações importantes como aquisições, vendas de ativos, emissões de cotas e eventos de mercado que influenciam o desempenho dos FIIs. Veja a seguir os detalhes dos fundos em evidência e seus possíveis impactos para os cotistas:

ALZR11 – Alianza Trust

O fundo celebrou compromisso para aquisição de um galpão logístico BTS locado para a Shopee, localizado em Ibitinga/SP, pelo valor de R$ 125 milhões, com possibilidade de earn-out de até R$ 20 milhões condicionado a metas operacionais. Segundo a gestão, o investimento deve gerar um yield on cost de aproximadamente 10,9% no primeiro ano, com impacto estimado de cerca de R$ 0,009 por cota ao mês nas distribuições.

Além disso, o fundo reportou inadimplência pontual nos ativos CDB – Ana Rosa e Morumbi (SP), equivalentes a 3,3% da receita. A gestão já iniciou tratativas para regularização e destaca que o evento não impactou a distribuição anunciada nem altera o guidance para o 1S26.

RBVA11 – Rio Bravo Venda Varejo

O fundo anunciou a venda do imóvel Via Anchieta (SP), locado para a Caixa, por R$ 7,3 milhões, com pagamento à vista. A operação foi realizada a 130% acima do custo e em linha com o laudo. A transação gerou lucro de R$ 3,86 milhões (R$ 0,025/cota) e TIR de 18,3% ao ano ao longo de 13 anos, além de cerca de R$ 3,2 milhões de caixa líquido.

Além disso, o fundo comunicou a modificação da 6ª emissão de cotas, com aumento do lote adicional de 50% para 87,5%, além de ajustes na destinação de recursos e no cronograma da oferta.

A oferta possui montante inicial de até R$ 80 milhões (podendo chegar a R$ 150 milhões com lote adicional), com preço de emissão de R$ 10,58 por cota. A oferta contempla direito de preferência aos atuais cotistas na proporção de 0,048 por cota detida, e foi assegurado direito de desistência aos investidores após a modificação.

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TRXF11 – TRX Real Estate 

O fundo informou que, no fechamento de 20/mar/26, ocorreu o rebalanceamento do índice FTSE Russell, do qual faz parte. O evento pode gerar ajustes na composição de investidores e volatilidade nas cotas no curto prazo.

Adicionalmente, o fundo celebrou compromisso para aquisição de 18 andares de um prédio locado ao Hospital Sírio-Libanês, em São Paulo, na modalidade BTS, por aproximadamente R$ 219,4 milhões, além de R$ 109 milhões em capex (podendo chegar a R$ 129 milhões). O contrato de locação tem prazo até 2054, com estrutura atípica.

VISC11 – Vinci Shopping Centers

O fundo concluiu a aquisição de 10% do BH Shopping por R$ 285 milhões, com pagamento dividido entre parcela à vista (R$ 138,8 milhões) e duas parcelas de R$ 69,4 milhões pagas em até 18 meses, além de um pagamento adicional de R$ 7,5 milhões atrelado à expansão do ativo. Com base no NOI consolidado de 2025, a transação foi realizada a um cap rate de 7,6%. Considerando a estrutura de investimento, a gestora estima um yield médio de 11,3%, nos três primeiros anos.

Para financiar a parcela à vista, o fundo estruturou uma operação de securitização (R$ 138,8 milhões) dividida em três séries: (i) CRI CDI (5 anos, CDI+1,10%), (ii) CRI CDI (15 anos, CDI+1,70%) e (iii) CRI IPCA (15 anos, IPCA + 8,92%).

Veja as novidades da semana envolvendo os fundos imobiliários recomendados pela Empiricus

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Após o fechamento de ontem (17/03), o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) anunciou a celebração de um compromisso vinculante para a aquisição de um galpão logístico built-to-suit (BTS), locado para a Shopee, localizado em Ibitinga (SP), na macrorregião de Araraquara.

O valor da transação é de R$ 125 milhões, com possibilidade de pagamento adicional de até R$ 20 milhões atrelado ao cumprimento de determinadas condições (earn-out).

Saiba mais sobre o galpão da ALZR11 para Shopee

O ativo foi desenvolvido sob medida para a Shopee e está inserido em uma região estratégica do interior paulista, com boa conectividade rodoviária e proximidade a importantes polos econômicos, como Ribeirão Preto, São Carlos e Bauru — fator que favorece a distribuição regional e a integração com cadeias logísticas relevantes do estado.

O empreendimento possui área de terreno de 60.724 m² e área construída de 29.545 m², sendo aproximadamente 28.215 m² de ABL destinados à armazenagem em modelo cross-docking. O ativo conta com 98 docas e 4 rampas, além de infraestrutura adequada para operações logísticas de grande escala.

Concebido para uma operação de “first mile”, voltada à consolidação de cargas a partir de fornecedores locais, o imóvel apresenta elevado padrão construtivo, com amplo pátio de manobra e especificações técnicas modernas, reforçando sua aderência às necessidades operacionais do locatário.

O galpão encontra-se em fase final de obras e será integralmente locado por meio de contrato atípico, com prazo mínimo de 10 anos e mecanismos robustos de garantia, como multa equivalente ao saldo remanescente dos aluguéis em caso de rescisão antecipada e carta de fiança bancária. O aluguel inicial estimado é de aproximadamente R$ 1,0 milhão por mês, atualizado por inflação ao longo do contrato.

A transação foi realizada a um cap rate de 9,9%, patamar atrativo considerando o perfil do ativo. Segundo a gestão, o investimento deve gerar um yield on cost de aproximadamente 10,9% no primeiro ano, com impacto estimado de cerca de R$ 0,009 por cota ao mês nas distribuições.

Com custo de aproximadamente R$ 4,4 mil por metro quadrado, avaliamos a transação como positiva para a tese do fundo, uma vez que reforça a estratégia de alocação em ativos de alta qualidade, com contratos atípicos e inquilinos relevantes, ampliando a previsibilidade de receitas e a geração de renda recorrente. Nesse contexto, mantemos as cotas do ALZR11 entre as recomendações da Empiricus.

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Confira alguns dos principais destaques dos fundos imobiliários (FIIs) negociados no Ifix:

BCIA11: o fundo realizou um giro relevante em sua carteira de FIIs, no montante de R$ 22,5 milhões (5,8% do PL), com destaque para a redução da exposição em fundos de papel (-1,4%) e o aumento na mesma proporção em fundos de tijolo.

KNCR11: no período, o fundo realizou investimento de R$ 425 milhões em uma nova operação de CRI lastreada em shoppings da JHSF Malls, incluindo Cidade Jardim e Catarina Fashion Outlet, com remuneração de CDI + 2,25% ao ano. A operação conta com alienação fiduciária, alienação fiduciária de cotas e fiança corporativa da JHSF.

KNHF11: na parcela imobilizada da carteira, o fundo anunciou que no Ed. São Luiz, ocorreu a saída da Esfera 5 e a expansão da A5X, que já ocupava o imóvel. Já no HL Faria Lima, houve a saída do escritório SVMFA e a entrada da Aporema. Apesar das movimentações, os indicadores permaneceram estáveis, com vacância financeira em 2,81% e vacância física em 1,24%.

XPML11: o fundo concluiu a aquisição de participações em cinco shoppings, adquiridas do FII BBIG11 e da Iguatemi, incluindo 9,0% do Shopping Pátio Higienópolis, 9,0% do Iguatemi Alphaville, 24,0% do Iguatemi Ribeirão Preto, 18,0% do Iguatemi São José do Rio Preto e 7,0% do Shopping Praia de Belas. O valor total da transação foi de R$ 608,7 milhões. Considerando as aquisições das participações pertencentes à Iguatemi, estimamos um cap rate de 8% com base no NOI de 2025.

Além disso, o fundo concluiu a 14ª emissão de cotas, com a captação total de R$ 621,7 milhões, ao preço de R$ 108,16 por cota. Foram subscritas 5,75 milhões de cotas, incluindo exercício de lote adicional (+55,4%).

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Veja as novidades da semana envolvendo os fundos imobiliários recomendados pela Empiricus

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Na semana do consumidor, a Empiricus Research oferece um combo especial para quem quer investir melhor e sob boas orientações. São diversas estratégias reunidas em um único pacote: carteiras de ações, fundos imobiliários, títulos de renda fixa, day trade, small caps.

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Empiricus+: “streaming” de carteiras que já valorizaram até 539%

Ao longo dos seus 16 anos, a casa de análise inovou a maneira como investidores, do iniciante ao profissional, acessam conteúdos de investimentos. Através de análises independentes e carteiras recomendadas com relatórios de qualidade e de fácil leitura, nos tornamos a maior casa de análise do Brasil.

Nos últimos anos, os investidores que acompanharam as carteiras da casa tiveram a oportunidade de seguir ideias de investimento que multiplicaram por até 5 vezes o valor aplicado. Veja só alguns exemplos:

• Palavra do Estrategista, nossa carteira de ações focado em valorização dos papéis: mais de 491,49% de retorno desde a criação em 03/09/2015.
• Microcap Alert, carteira focada em empresas de baixa capitalização: mais de 539,39% de valorização, desde a criação em 01/08/14;
• Vacas Leiteiras, portfólio concentrado em dividendos: valorização de 486,13%, desde o lançamento em 07/02/14.

É claro que retornos passados não garantem lucros futuros. Mas uma das características intrínsecas da Empiricus é o “skin in the game”. Isso significa que os analistas da casa só fazem recomendações que eles mesmos colocariam o próprio dinheiro.

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• Lives e plantões de dúvidas com os analistas, respondendo as questões dos assinantes;
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Nos dois planos, você terá acesso as principais carteiras da casa. Assim, vai poder escolher as estratégias de investimento que fazem sentido para o seu perfil.

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O post 30% de desconto nas principais séries da Empiricus Research: conheça o novo ‘streaming’ da casa com 11 assinaturas apareceu primeiro em Empiricus.

A seguri você confere as atualizações sobre os fundos imobiliários (FIIs) no radar dos analistas da Empiricus Research, como o HGLG11, KNCR11 e outros.

ALZR11: Alianza Trust Renda Imobiliaria

No âmbito do 1º procedimento de alocação da 8ª emissão, foram subscritas e integralizadas 18,1 milhões de novas cotas, totalizando aproximadamente R$ 191,1 milhões.  Com isso, restam 31,9 milhões de cotas, equivalentes a cerca de R$ 336,9 milhões, ainda disponíveis para subscrição no âmbito da oferta, sem considerar eventual lote adicional.

CLIN11: Clave Indices de Precos

O fundo anunciou o investimento de R$ 21 milhões (5% do PL) no CRI Direcional, com remuneração de IPCA + 9,1% ao ano. A operação apresenta risco pulverizado de uma carteira de recebíveis advindos de contratos de compra e venda cedidos pela Direcional, com subordinação de 15%. O CRI ainda conta com garantia de fundo de reserva equivalente a R$ 5mm. A Direcional tem obrigação de recomprar créditos cedidos e inadimplentes até que o Habite-se e a constituição da alienação fiduciária dos imóveis estejam formalizadas.

• VEJA MAIS: Ferramenta automatizada que “varre” o mercado de criptomoedas em busca de retornos de até R$ 1 milhão – veja como acessar 

HGBS11: Hedge Brasil Shopping

O fundo assinou MOU para venda de 18,375% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo (RS) por R$ 63,4 milhões, valor 29,4% acima do último laudo. A gestão projeta um cap rate de venda de 7,7%.

A operação deve gerar lucro não recorrente de R$ 48 milhões (R$ 0,37/cota), com recebimentos distribuídos entre 2026 e 1S27. Com a transação, o fundo encerra sua participação no ativo, investimento que gerou TIR anual de 24,8% ao longo de 11 anos.

Além disso, o fundo anunciou o início da 11ª emissão de cotas, com oferta inicial de 31,9 milhões de novas cotas ao preço de R$ 20,38 por cota, totalizando aproximadamente R$ 650 milhões. A oferta poderá ser ampliada em até 5 milhões de cotas adicionais (R$ 101,9 milhões), elevando o montante potencial para cerca de R$ 751,9 milhões. Os cotistas terão direito de preferência na proporção de 24,69% em relação à posição detida, com período de subscrição iniciando em 12/março e encerramento do exercício do direito em 24/março. A liquidação da oferta está prevista para 28 de abril.

HGLG11: Patria Log

O fundo comunicou o encerramento do período de exercício do direito de preferência da 11ª emissão de cotas. Nesse período, foram subscritas 15.714 cotas, totalizando cerca de R$ 2,6 milhões. Com isso, permanecem 4.186.472 cotas disponíveis, equivalentes a aproximadamente R$ 697,4 milhões, que passam a ser ofertadas aos investidores no período de subscrição iniciado em 04/mar/26.

JSRE11: JS Real Estate

O fundo concluiu a subscrição de cotas do JS Renda Imobiliária (JSRI), mediante a integralização com fração ideal de 27,5% de unidades do ativo Tower Bridge (SP).

Além disso, o fundo locou 6.660 m² no WT Morumbi (Ala B) para a Novartis. No Tower Bridge, houve a saída da NCR (com pagamento de multa equivalente a cerca de 1 ano de aluguel) e a devolução de um conjunto de cerca de 700 m² pela Medtronic. No Ed. Paulista, entrou o TRT com aluguel cerca de 50% superior ao contrato anterior, enquanto no Rochaverá ocorreram as saídas de Avaya e Vifor, substituídas por Banco BV e AG Capital. Por fim, também foi concluído o pré-pagamento do CRI Rochaverá, reduzindo o passivo em R$ 135 milhões.

• Como investir no setor imobiliário? Analista recomenda 5 fundos imobiliários. Acesse aqui o relatório gratuito  

KNCR11: Kinea Rendimentos Imobiliarios

O fundo anunciou o encerramento da 12ª emissão de cotas, com a subscrição de 30,6 milhões de novas cotas, totalizando aproximadamente R$ 3,19 bilhões. A oferta contou com lote adicional de 24,5%, refletindo a forte demanda, e teve predominância de pessoas físicas, responsáveis por cerca de 26,6 milhões de cotas subscritas.

PMLL11: Patria Malls

O fundo comunicou a prorrogação da AGE originalmente marcada para 09/março, de modo que o prazo para manifestação de voto passa a se encerrar em 30/março, com apuração prevista para 31/março. Permanecem em deliberação a aquisição da totalidade das cotas do RBR Malls, além de um conjunto de alterações no regulamento envolvendo ativos conflitados, aumento do capital autorizado para R$ 30 bilhões, recompra de cotas, prestação de garantias e dispensa de reembolso em reorganizações societárias.

TRXF11: TRX Real Estate

O fundo concluiu a aquisição de 11 andares de um imóvel, na modalidade sale and leaseback, locados ao Hospital Israelita Albert Einstein por R$ 334,2 milhões. O imóvel foi simultaneamente locado ao inquilino em contrato de 25 anos (20 anos atípicos), com multa equivalente ao saldo devedor em caso de rescisão antecipada. Parte da aquisição foi financiada por securitização dos recebíveis imobiliários e parte com recursos de caixa do fundo.

Veja as novidades da semana envolvendo os fundos imobiliários recomendados pela Empiricus

Temos uma novidade para compartilhar: o canal do Telegram da nossa série Renda Imobiliária, que antes era exclusivo para assinantes, agora será aberto para o público geral. Você receberá conteúdos diários sobre fundos imobiliários, incluindo dados de mercado, relatórios do setor e outros materiais exclusivos! É só compartilhar esse link aqui: https://t.me/rendaimobiliaria

O post FIIs hoje: HGLG11, KNCR11 e mais sete fundos imobiliários do Ifix com atualizações; confira apareceu primeiro em Empiricus.

O Hedge Brasil Shoppings (HGBS11) anunciou um memorando de entendimentos para a venda da integralidade de sua participação de 18,4% no Fashin Outlet Novo Hamburgo, localizado no Rio Grande do Sul, por R$ 63,4 milhões, equivalente a R$ 17,2 mil por m².

O pagamento será distribuído da seguinte forma:

1. R$ 15,8 milhões pagos à vista no fechamento da operação;
2. Duas parcelas de R$ 20,6 milhões, que serão pagas após 3 e 9 meses do fechamento;
3. Duas parcelas de R$ 3,2 milhões, corrigidas por IPCA, e pagas após 6 e 12 meses do fechamento.

A operação foi firmada a um cap rate de 7,7%, patamar considerado atrativo para a venda do ativo, e representa um valor 29,4% superior ao último laudo de avaliação. Com a conclusão da transação, o fundo deverá registrar lucro não recorrente aproximado de R$ 48 milhões, equivalente a R$ 0,37 por cota, a ser reconhecido ao longo do recebimento das parcelas.

Segundo a gestão, a venda do ativo reforça o guidance de rendimentos de R$ 0,17 por cota para o primeiro semestre de 2026, o que equivale a um dividend yield anualizado de aproximadamente 10% na cota atual.

Vale lembrar que o investimento no ativo teve início em 2012, por meio da estruturação de um CRI para financiar a construção do empreendimento, posteriormente convertido em participação direta no imóvel em 2015 por aproximadamente R$ 12,9 milhões. Assim, o valor da venda atual representa cerca de 4,9x o custo de aquisição, resultando em uma TIR anual estimada de 24,8% ao longo de cerca de 11 anos.

• Como investir no setor imobiliário? Analista recomenda 5 fundos imobiliários. Acesse aqui o relatório gratuito  

Após reduzir participação, fundo zera exposição ao shopping

Com a conclusão da operação, o fundo encerra completamente sua exposição ao ativo, após já ter reduzido sua participação em março de 2024, quando alienou 30,6% do empreendimento. O desinvestimento ainda está condicionado ao cumprimento de etapas usuais para transações dessa natureza, incluindo a finalização da documentação definitiva. Conforme o avanço do processo, novas informações deverão ser divulgadas ao mercado.

Avaliamos a transação como positiva para a tese do fundo, considerando o expressivo ganho de capital em relação ao custo de aquisição e as condições atrativas de venda. Vale destacar que outras negociações em 2024 envolvendo participações no mesmo empreendimento ocorreram a um preço médio de aproximadamente R$ 12,4 mil/m², reforçando que a alienação foi realizada em patamar competitivo. Com a captura desse valor e a manutenção do guidance de rendimentos para os próximos meses, mantemos as cotas do HGBS11 entre as recomendações da Empiricus.

O post HGBS11 encerra participação em shopping após 11 anos e lucro estimado em quase R$ 50 milhões; é hora de investir? apareceu primeiro em Empiricus.

Leia as novidades da semana sobre os FIIs

BTLA11 – BTG Pactual Agro Logistica

Os cotistas aprovaram, em consulta formal, a retenção integral dos rendimentos referentes ao segundo semestre de 2025, com objetivo de manutenção de liquidez e/ou reinvestimento.

HGLG11 – Patria Log

O fundo anunciou que concluiu as quitações das últimas parcela da transação que envolve a aquisição de 49% do ativo Syslog e venda de 49% do imóvel Duque de Caxias para o XPLG11. A transação gerou um lucro de R$ 20,7 milhões (R$ 0,61/cota). O preço de venda do ativo Duque de Caxias é cerca de 35% superior ao valor investido, com TIR nominal próxima de 16% ao ano.

• LEIA TAMBÉM: Veja neste relatório gratuito 5 fundos imobiliários recomendados pelo analista da Empiricus Research, Caio Araujo.  

KNRI11 – Kinea Renda Imobiliaria

No mês, o fundo registrou movimentações pontuais no portfólio. No edifício Madison, houve saída da Ativore e entrada da South Capital em meio andar. No Rochaverá (Torre Ebony), a Agnes AG Soluções Tecnológicas ocupou o conjunto 503, enquanto a Vifor deixou o espaço. Já na Torre C, a Senner Setepla devolveu três conjuntos. No segmento logístico, a Fitsul expandiu sua operação no CD Global Jundiaí, que voltou a atingir 100% de ocupação.

Com isso, a vacância física recuou para 4,20% (vs. 4,30%), a vacância financeira para 5,45% (vs. 5,58%) e a vacância financeira ajustada para 5,88% (vs. 5,92%).

PVBI11 – VBI Prime Properties

O Banco ABC, locatário do ativo CJ, notificou a rescisão antecipada do contrato, com desocupação prevista para julho/26. Com as movimentações recentes e já anunciadas, a gestão projeta vacância de 24,1% em julho/26. 

TGAR11 – TG Ativo Real

Corrigindo um erro operacional na divulgação de suas comunicações, o fundo esclareceu que não possui cotas do TG Real FIDC, não havendo qualquer correlação com as informações anteriormente divulgadas.

Veja as novidades da semana envolvendo os fundos imobiliários recomendados pela Empiricus.

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O cenário atual do mercado de fundos imobiliários (FIIs) evidencia um descompasso entre a oferta e demanda que podem ser muito bem aproveitadas pelos investidores. Essa opinião é de Caio Araujo, analista de FIIs da Empiricus Research.

“O mercado de galpões logísticos está em uma fase importante do ciclo – e ela começa com uma constatação simples: a oferta parou de crescer no mesmo ritmo da demanda”, afirma Araujo.

Muitas companhias de e-commerce, tecnologia, alimentos e bens de consumo demandam espaços em boa localização e com especificações técnicas elevadas. É o caso de empresas como o Mercado Livre, que desponta na pesquisa da Buildings como o maior inquilino de galpões no Brasil, com uma área ocupada superior a 3 milhões m².

Em paralelo, as construções no setor desaceleraram, o que segura a taxa de vacância (volume de imóveis desocupados) em patamares mínimos históricos, na ordem de 8% em regiões significativas como São Paulo.

Enquanto isso, outra pesquisa da revista aponta que o preço médio pedido por aluguel nos imóveis de alto padrão de São Paulo saltou 15,5% nos últimos 12 meses.

“A depender da região, estimamos que seria plausível um ajuste potencial de até 40% no aluguel médio pedido. Esse descompasso entre preço e custo de reposição cria uma assimetria positiva para ativos bem localizados e com especificações superiores”, comenta o analista.

Somando todos esses fatores, revela-se uma janela interessante para aqueles que gostam de investir em imóveis: ter algumas das maiores empresas do país como “inquilinas”, pagando aluguéis potencialmente ainda maiores.

Para quem se interessa pelo segmento de FIIs, sabe que é através destes ativos que se pode ter acesso a oportunidades que raramente um investidor comum teria sozinho.

Um bom exemplo é a chance de receber “aluguéis” de empresas como Natura (NATU3) e Mercado Livre (MELI34). Essas são algumas das empresas que ocupam galpões do Bresco Logística (BRCO11) e a seguir você conhece mais sobre o FII:

Investir em BRCO11: logística premium e yield de até 8,7%, em 2026

O Bresco Logística (BRCO11) se destaca pela alta qualidade (A+) do seu portfólio, com um total de 14 galpões logísticos, a maioria posicionada perto dos grandes centros de consumo.

Segundo Araujo, o BRCO11 está entre os FIIs recomendados para investir em março pela alta qualidade do seu portfólio, praticamente todo AAA, o que representa maior resiliência em cenários adversos.

Atualmente, o portfólio do fundo é 40% composto de empresas de bens de consumo, 29% de e-commerce e 11% de indústria, com marcas como Natura, com a ocupação majoritária de 14%, seguida por Mercado Livre, Whirlpool, Grupo Pão de Açúcar, Magazine Luiza, Azul, e outras.

“Encontramos um potencial de geração de renda interessante de 8,7% para os próximos 12 meses, apoiada pela boa ocupação dos seus ativos e pela distribuição de ganho de capital de operação recente”, comenta o analista.

Além do fundo BRCO11, Araujo identificou ainda mais cinco fundos imobiliários que apresentam oportunidades para investir nesse mês. Para além do segmento de galpões, os ativos são atrativos pelo potencial de crescimento, diversificação e proteção da carteira.

Conheça a carteira que está ‘batendo no Ifix’ e veja quais FIIs investir em março

O portfólio de fundos imobiliários para investir em março da Empiricus Research busca equilibrar geração de renda, potencial de valorização e controle de risco ao longo do ciclo.

Para isso, Caio Araujo e a equipe de analistas da casa fazem uma curadoria atualizada mensalmente com segmentos promissores, como galpões logísticos, imóveis comerciais, fundos de papel, entre outros.

Em fevereiro, a composição já registrou alta de 2,79%, enquanto o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) teve performance de 1,32% no período. Em 2026, o retorno acumulado é de 7,2%, contra 3,6% do referencial – ou seja, um crescimento de 100% acima do índice.

Além disso, a expectativa do analista para a carteira, considerando os proventos pagos por cada fundo nos últimos 12 meses, é um dividend yield médio é de 9,8%.

Para o investidor que quer conhecer esses fundos e ter a chance de buscar renda passiva, a Empiricus liberou o acesso como cortesia ao relatório de FIIs para investir em março, 100% gratuito.

No documento, o investidor encontra:

• 6 fundos imobiliários para investir agora;
• Tese de investimento de cada um dos FIIs;
• Análise macroeconômica do cenário por trás das recomendações.

O relatório completo está com o acesso liberado no botão abaixo:

O post Natura (NATU3), Mercado Livre (MELI34) e GPA (PCAR3) podem ser seus inquilinos; confira carteira de FIIs para investir em março que pode render 9,8% ao ano apareceu primeiro em Empiricus.