O e-commerce é uma das grandes mostras de como a vida mudou desde a pandemia de covid-19, e o setor pode viver ainda mais novidades — capazes de abrir oportunidades de investimento.

Nos últimos seis anos, as compras online entraram de vez “na rotina da sociedade”, como ressalta Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research. Agora, mais um empurrão pode surgir com o fim da “taxa das blusinhas”, conforme apontado por reportagem do Seu Dinheiro, portal de notícias parceiro da Empiricus.

Ainda segundo apurações do Seu Dinheiro, a concorrência entre as grandes varejistas já não se dá na diferença de preço, mas no tempo de entrega. E essa é uma corrida que deve ficar ainda mais intensa nos próximos meses.

Para os investidores, todo esse movimento pode se traduzir em oportunidade. Se o próximo passo da expansão do e-commerce está na rapidez com que o produto chega ao consumidor, a logística deve ser cada vez mais relevante.

Podemos ter aqui uma oportunidade ‘escondida’ na bolsa.

Saiba mais: Caio Araujo, da Empiricus Research, produziu um relatório completo sobre o tema, com acesso aberto ao público geral, sem a necessidade de cadastro ou pagamento

Onde estão guardadas as oportunidades do e-commerce

Quando você compra algo em uma grande varejista, é comum que aquele produto já estivesse guardado em um galpão de logística. E até chegar à sua casa, ele pode passar por outro — ou por mais alguns.

Com isso, é fundamental que essas empresas contem com estruturas modernas e bem-localizadas, ou seja, próximas aos locais onde são feitas a maior parte das compras. É assim que as entregas parecem se teletransportar para as casas de algumas pessoas.

Os galpões são construídos, administrados e alugados por fundos imobiliários (FIIs) especializados nesse tipo de negócio. “E essa dinâmica do e-commerce foi transformacional para o setor”, revela Araujo.

Não à toa, a área bruta locável (ABL) em galpões hoje é de 53,3 milhões de m², uma alta de 130% em 11 anos.

O analista de FIIs da Empiricus também explica que a vacância desses fundos girava em torno de 10% a 15% antes do boom do e-commerce. Hoje, o dado está em 7%, “um dos menores níveis da série”.

A redução na quantidade de imóveis vazios é uma mostra da alta procura por esses empreendimentos. Porém, ao mesmo tempo, os donos de galpões têm dificuldade de construir novos imóveis, devido ao alto custo atual.

Então, quem já possui uma carteira de galpões logísticos, ou ainda consegue bancar a produção de novos, terá boas chances de surfar o crescimento da demanda frente à tendência de pouca oferta no setor.

CONHEÇA 3 ATIVOS EXPOSTOS À EXPANSÃO DO E-COMMERCE

Investidores podem aproveitar essas oportunidades

Como mencionado, os galpões de logística que atendem grandes varejistas são propriedade de fundos imobiliários dedicados a esse tipo de empreendimento. As cotas dos FIIs são negociadas na bolsa de valores, de maneira semelhante às ações.

Desempenho passado não significa performance futura, mas esse tipo de investimento costuma sofrer menos solavancos nos preços do que os papéis das empresas. Além disso, pagam dividendos mensais — é como investir em um imóvel e receber o aluguel.

Caio Araujo, da Empiricus Research, produziu um relatório totalmente dedicado ao assunto. O material:

• Ajuda a entender melhor o investimento nos FIIs;
• Explica com gráficos e tabelas o potencial dos galpões de logística;
• Revela três fundos que podem se sair melhor nesse momento.

Diante dessa oportunidade, o acesso ao conteúdo é totalmente gratuito, livre até mesmo de cadastro. Basta clicar no link abaixo para conhecer:

DESCOBRIR QUAIS SÃO OS FIIs INDICADOS POR CAIO ARAUJO, DA EMPIRICUS RESEARCH

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A segunda metade de 2026 se aproxima, mas muitos investidores não estão atentos às oportunidades mais promissoras quando o assunto é fundos imobiliários.

Nos últimos meses, o cenário macroeconômico trouxe mudanças relevantes que impactam na decisão de investimento. Entre os principais fatores, estão:

• A taxa Selic que permanece elevada, atualmente em 14,50% ao ano, mesmo com alívio recente;
• Tensões geopolíticas no Oriente Médio que seguem trazendo incerteza global, deixando o mercado mais cauteloso; e
• Criação do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) e mudanças no Imposto de Renda para grandes patrimônios.

Diante disso, a compra de imóveis tem perdido atratividade, especialmente por conta do custo de financiamento e do ambiente de juros elevados.

Por outro lado, FIIs que mantiveram a isenção sobre os rendimentos, se tornaram mais atrativos.

E um segmento específico vem se beneficiando desse contexto: os fundos imobiliários de galpões logísticos.

• SAIBA MAIS: Analista da Empiricus Research identifica potencial de alta em setor de galpões logísticos; conheça 3 FIIs para buscar renda com aluguéis.

O que está impulsionando os FIIs logísticos agora

Segundo Caio Araujo, analista da Empiricus Research, o setor logístico atravessa uma fase importante do seu ciclo.

E isso acontece porque a oferta deixou de crescer no mesmo ritmo que a demanda.

O analista avalia que o avanço do e-commerce, a reorganização das cadeias de suprimento e a busca por maior eficiência operacional continuam impulsionando a ocupação desses espaços.

Mesmo com a alta dos aluguéis, os preços reais ainda não refletem integralmente o custo de reposição dos ativos. E esse descompasso abre espaço para novas valorizações, principalmente em imóveis de padrão mais elevado.

Sem contar que fundos bem-posicionados podem capturar esse ganho ao longo das revisões contratuais, que tendem a refletir o novo patamar de mercado.

Nesse contexto, identificar o que caracteriza os fundos mais preparados para esse momento do setor logístico faz diferença nos resultados.

• LEIA TAMBÉM: 3 FIIs podem estar bem-preparados para as oportunidades de crescimento que acabam de surgir no cenário; acesse o relatório gratuito para conhecer.

Quais são os 4 sinais dos FIIs mais promissores no setor logístico?

Para Araujo, alguns fundos se destacam por compartilhar características essenciais para atravessar esse ciclo de vantagem:

• Exposição relevante a mercados consolidados

FIIs com ativos localizados em regiões consolidadas tendem a apresentar menor vacância e maior liquidez.

Esses mercados concentram demanda consistente, infraestrutura desenvolvida e maior interesse de grandes players logísticos.

Na prática, isso reduz o risco do investimento e aumenta a previsibilidade de renda ao longo do tempo.

• Ativos de qualidade

Imóveis logísticos de qualidade costumam atender melhor às exigências de grandes empresas, o que facilita a ocupação e sustenta aluguéis mais elevados.

Além de contribuir para a valorização do patrimônio e para a estabilidade dos rendimentos.

• Gestão ativa

A gestão ativa busca gerar valor por meio de negociações, melhorias e ajustes no portfólio.

Também permite antecipar movimentos de mercado, reposicionar imóveis e capturar oportunidades com mais agilidade.

• Potencial de geração de valor ao cotista

O valor pode ser agregado por diferentes estratégias, como revisões contratuais de aluguel, aquisição de ativos com desconto ou venda de imóveis maduros.

A reciclagem de portfólio, por exemplo, permite que o fundo realize ganhos e reinvista em oportunidades mais atrativas.

Nesse sentido, em relatório recente, Caio Araujo destaca os três FIIs preferidos para investir agora. São ativos que reúnem todas as 4 características citadas acima, segundo o analista.

• CONFIRA: Analista da Empiricus Research recomenda 3 FIIs para aproveitar o ciclo do setor logístico; acesse o relatório gratuito para conhecer.

Saiba como acessar as recomendações

Para descobrir quais são as recomendações do analista e ter a chance de aproveitar o bom momento do setor logístico é muito simples.

É só clicar no botão abaixo para conferir os três FIIs preferidos da Empiricus para investir agora:

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A indústria de fundos imobiliários no Brasil deve continuar ampliando sua base de investidores ao longo de 2026. A estimativa é de entrada de 400 mil a 500 mil de novos cotistas neste ano.

Em uma perspectiva mais longa, de 10 a 15 anos, o número total pode alcançar a marca de 30 milhões de investidores, segundo projeção feita por Sidney Angulo, sócio do E-business Park e um dos maiores investidores de fundos imobiliários na pessoa física do país, durante participação no FIIs Experience 2026, evento realizado nesta quinta-feira (26), em São Paulo.

Atualmente, os fundos imobiliários possuem aproximadamente 3,07 milhões de cotistas na B3. Em janeiro de 2025, eram 2,78 milhões.

Além disso, o patrimônio total do setor sob custódia atingiu R$ 200 bilhões no início de 2026, um recorde para a indústria, de acordo com dados da bolsa de valores.

“Se eu fizer uma análise um pouquinho mais estrutural do que está acontecendo, R$ 200 bilhões e 3 milhões de investidores, para o tamanho do Brasil, é nada”, afirmou Angulo.

“Nós vamos chegar, em 10 a 15 anos, a 30 milhões. Este ano deve crescer de 400 mil a 500 mil. E eu acho mesmo”, prosseguiu.

“Imóvel é renda”

Durante sua participação, o executivo, que, atualmente, detém cerca de 300 mil metros quadrados (m²) em propriedades na capital paulista, destacou o caráter duradouro dos investimentos em imóveis, em contraste com eventos de curto prazo. “Guerra é notícia que acaba. Imóvel é renda. E é para sempre.”

Nesse sentido, comparou a estratégia adotada por grandes instituições financeiras, que, segundo ele mantêm parte relevante de seus ativos atrelada ao segmento imobiliário. “Os bancos constroem o patrimônio deles em imóveis. O investidor inteligente faz o mesmo.”

Democratização

Angulo também pontuou o avanço da democratização do acesso ao mercado imobiliário, pontuando que, hoje, pessoas físicas conseguem participar de grandes empreendimentos por meio dos FIIs — algo que não era viável para gerações anteriores.

“Antigamente, as cidades, os prédios, as propriedades eram de um único grande dono. Com o tempo, isso foi se dividindo, mas, até algumas décadas atrás, pouca gente podia ter acesso”, afirmou.

“Há 10 a 15 anos apareceram os fundos imobiliários. Essa figura de você pegar um prédio e poder ‘picar’ ele, isso é fantástico”, disse.

O fundo imobiliário Invista Brazilian Business Park (IBBP11) informou que seus cotistas aprovaram a compra de cinco imóveis logísticos pertencentes ao XP Industrial (XPIN11), em uma operação de aproximadamente R$ 339,1 milhões.

A decisão foi tomada em assembleia geral extraordinária encerrada na última terça-feira (17), com participação de cerca de 55% das cotas emitidas pelo FII. Das manifestações recebidas, 54,6% foram favoráveis às matérias da ordem do dia.

Os empreendimentos que serão adquiridos estão localizados nos estados de São Paulo e Minas Gerais, em cidades como Atibaia (SP), Jarinu (SP) e Extrema (MG), e somam dezenas de milhares de metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL).

O valor individual dos imóveis varia entre aproximadamente R$ 36,9 milhões a R$ 90,7 milhões. Confira:

Imóvel	Localização	ABL (m²)	Valor (R$)
Condomínio Barão de Mauá	Atibaia (SP)	17.907,61	36.936.785,34
Brazilian Business Park – Gaia Air	Jarinu (SP)	31.719,44	90.698.570,53
Brazilian Business Park – Gaia Terra	Jarinu (SP)	34.507,60	89.323.432,98
Centro Empresarial Atibaia	Atibaia (SP)	21.453,63	66.695.792,15
Condomínio Extrema	Extrema (MG)	35.749,64	55.464.237,14
Total	—	141.337,92	≈ 339,1 milhões

Um ponto relevante da operação é a existência de conflito de interesses, já que os dois fundos imobiliários envolvidos, IBBP11 e XPIN11, possuem a mesma administradora, a Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários. Por esse motivo, a transação precisou ser submetida à aprovação.

Novas emissões

Além da aquisição dos imóveis, os cotistas do Invista Brazilian Business Park também deram aval para a realização de novas captações.

Uma delas será a quinta emissão de cotas ordinárias, que será destinada exclusivamente a investidores profissionais e sem direito de preferência.

Já a outra será a segunda emissão de papéis seniores, voltada ao mesmo público, que poderão ser emitidos com deságio de 15% sobre o valor unitário da cota sênior.

O fundo imobiliário GGR Covepi Renda (GGRC11) anunciou, por meio de fato relevante, que vai alterar seu nome de pregão na B3, passando de FII GGRCOVEP para FII GGR ZAG.

Segundo o comunicado divulgado ao mercado, a mudança será implementada em até cinco dias úteis contados a partir dessa quinta-feira (19).

Além disso, o veículo passou a se chamar oficialmente Zagros Renda Imobiliária, substituindo a denominação anterior (GGR Covepi Renda).

Apesar das alterações, o fundo informou que seu ticker de negociação na bolsa de valores continuará sendo GGRC11.

Também não haverá mudanças na estrutura, política de investimentos ou demais características do FII.

A administradora e a gestora do veículo afirmaram que o ajuste é apenas nominativo, sem impacto direto para os seus mais de 310 mil cotistas.

Desempenho do IFIX

O IFIX, índice que reúne os principais FIIs negociados na B3, encerrou a quinta-feira (19) em queda de 0,11%, aos 3.864,05 pontos, no terceiro recuo consecutivo.

Agora, o indicador apresenta perda de 1,23% no acumulado de março. No ano de 2026, porém, mantém valorização de 2,35%.

Destaques do último pregão (19)

O PMIS11 (Paramis Hedge Fund) liderou as altas do dia, avançando 2,47% e encerrando a sessão cotado a R$ 8,29. Em seguida, o KORE11 (Kinea Oportunidades RE) subiu 1,60%, para R$ 76,20, enquanto o LIFE11 (Life Capital Partners) avançou 1,47%, a R$ 8,98.

Ticker	Variação (%)	Último (R$)
PMIS11	+2,47%	8,29
KORE11	+1,60%	76,20
LIFE11	+1,47%	8,98
XPML11	+1,28%	108,17
PORD11	+1,07%	8,49

Já o OUJP11 (Ourinvest JPP) liderou as perdas do dia, recuando 4,60% e encerrando a sessão cotado a R$ 84,99. Em seguida, o TGAR11 (TG Ativo Real) caiu 2,73%, para R$ 71,34, enquanto o URPR11 (Urca Prime Renda) recuou 2,18%, a R$ 35,50.

Ticker	Variação (%)	Último (R$)
OUJP11	-4,60%	84,99
TGAR11	-2,73%	71,34
URPR11	-2,18%	35,50
KISU11	-1,96%	7,00
VINO11	-1,94%	5,06

O fundo imobiliário BGR B32 (BGRB11) anunciou, por meio de fato relevante, que renovou a locação com a Shopee referente à área de 6.174 metros quadrados (m²) que a empresa já ocupa no Edifício B32, localizado em São Paulo (SP).

Segundo o comunicado divulgado ao mercado, a aditivo prevê a prorrogação do contrato por mais cinco anos, levando o vencimento para 2031, com aumento de aproximadamente 21% no valor do aluguel.

Além disso, o FII também celebrou com a Shopee uma nova locação para uma área adicional de 9.824 m² no mesmo imóvel, também por cinco anos.

De acordo com a gestora do BGRB1, o novo contrato compensa totalmente o espaço devolvido pelo Banco Master em janeiro.

A instituição bancária, antes de ser liquidada extrajudicialmente pelo Banco Central (BC), ocupava os pavimentos 12º, 14º, 15º, 29º e parte do 30º do edifício.

Ainda segundo o fato relevante, acordos de longo prazo ajudam a garantir estabilidade e previsibilidade de receita para o fundo.

Desempenho do IFIX 

O IFIX, índice que reúne os principais FIIs negociados na bolsa de valores, encerrou a segunda-feira (16) em leve alta de 0,05%, aos 3.881,27 pontos, marcando o segundo avanço consecutivo.

Embora tenha ensaiado a recuperação, o indicador ainda registra queda de 0,79% no acumulado de março. No ano de 2026, contudo, mantém valorização de 2,81%.

Destaques do último pregão (16)

O Kinea Oportunidades (KORE11) liderou as altas do dia, avançando 2,00% e encerrando a sessão cotado a R$ 75,41.

Em seguida, o Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) subiu 1,84%, para R$ 78,10, e o Ourinvest JPP (OUJP11) avançou 1,80%, a R$ 86,40.

Ticker	Variação (%)	Último (R$)
KORE11	+2,00%	75,41
TRBL11	+1,84%	78,10
OUJP11	+1,80%	86,40
GGRC11	+1,28%	10,25
TOPP11	+1,27%	74,94

Já o Vinci Offices (VINO11) liderou as perdas, recuando 2,86% e fechando a sessão a R$ 5,09. Depois, o Patria Escritórios (HGRE11) caiu 1,31%, para R$ 125,50, e o Valora CRI Índice de Preço (VGIP11) registrou baixa de 1,14%, a R$ 79,66.

Ticker	Variação (%)	Último (R$)
VINO11	-2,86%	5,09
HGRE11	-1,31%	125,50
VGIP11	-1,14%	79,66
SNCI11	-1,11%	89,00
CCME11	-0,68%	8,78

O início do ano foi marcante para o mercado de fundos imobiliários (FIIs), atingindo mais de 3 milhões de investidores, R$ 200 bilhões em patrimônio sob custódia e liquidez recorde, com volume médio diário próximo de R$ 537 milhões.

Para o Itaú BBA, os números representam “uma indústria mais popular e democrática e um mercado mais profundo, maduro e relevante dentro da B3”.

De acordo com os analistas Larissa Nappo e Fausto Menezes, o crescimento da base de investidores é explicado por fatores como a cultura do brasileiro de investir em imóveis, além de vantagens dos FIIs, como gestão profissional, diversificação, baixo valor de entrada e isenção de imposto de renda para pessoas físicas em muitos casos.

O relatório do Itaú aponta que o mercado também tem muito espaço para crescimento. Comparando com os Estados Unidos, “cerca de 50% da população investe em fundos imobiliários. No Brasil, esse número corresponde a aproximadamente 1,5% da população”.

Com os números recorde, outros desafios surgem para o mercado, como a necessidade de maior transparência e comunicação das gestoras. O objetivo desse desenvolvimento deve ser garantir o acesso homogêneo às informações sobre os fundos imobiliários.

O aumento da liquidez também melhora a experiência do investidor, facilitando a compra e venda das cotas e contribuindo para preços mais eficientes. Em 2026, o volume médio negociado ultrapassa R$ 400 milhões por dia, bem acima do registrado no ano anterior.

De acordo com os analistas, a maior liquidez torna o mercado mais equilibrado e beneficia diferentes segmentos de FIIs, com destaque recente para fundos de ativos financeiros e de galpões logísticos. Eles ainda reforçam que o setor imobiliário ainda tem espaço para que outros segmentos ganhem espaço no futuro.

O relatório ainda explica que os investidores devem se atentar a indicadores como dividend yield e P/VP, além da qualidade dos ativos e da gestão. Essas medidas são essenciais para novas aquisições de ativos e melhoras de rendimentos no futuro.

*Com supervisão de Renan Sousa. 

O mercado brasileiro de galpões logísticos vive um ciclo de forte expansão: nos últimos 11 anos, a área bruta locável (ABL) do setor saltou de 23 milhões para 53 milhões de metros quadrados (m²), um crescimento de cerca de 130%, segundo relatório do BTG Pactual.

No mesmo período, os preços pedidos de aluguel avançaram 43%, enquanto a taxa de vacância caiu de 12,9% para 7,1%, chegando a um dos níveis mais baixos da série histórica.

Para o banco, porém, o movimento não terminou. A combinação de demanda elevada e oferta limitada ainda pode abrir espaço para novos avanços. E um dos principais motores é o e-commerce.

E-commerce: o motorzinho

O relatório mostrou que a indústria de galpões passou por diferentes ciclos ao longo da última década. A partir de 2018, após a crise econômica entre 2014 e 2017, quando preços e ocupação foram pressionados, o mercado iniciou uma forte recuperação.

Esse movimento ganhou força principalmente durante a pandemia de covid-19, quando o crescimento do comércio eletrônico (e-commerce) elevou a necessidade de centros de distribuição.

Para se ter uma ideia, em 2020 o segmento registrou absorção líquida de cerca de 2,5 milhões de metros quadrados, o maior nível desde 2014 e bem acima da média histórica anual, de aproximadamente 1,2 milhão.

Paralelamente, os valores dos aluguéis recuaram naquele período, saindo de R$ 18,9/m², no 4T17, para R$ 18,2/m², no 2T21, num movimento que, segundo o BTG, contribuiu para o avanço da demanda e para a redução da vacância nos trimestres seguintes.

Desde então, o setor logístico se mantém aquecido, com absorção média anual de 3,1 milhões de metros quadrados e aumento relevante nos preços das locações, que, atualmente, giram em torno de R$ 28,4/m².

“As transformações nos hábitos de consumo, associadas à tendência de entregas cada vez mais rápidas no varejo on-line, levaram empresas a assumir maior protagonismo nas ocupações, tanto em empreendimentos a mercado quanto em projetos construídos sob medida”, explicaram os analistas do banco no documento.

Mercado Livre lidera ocupação de galpões

De acordo com o relatório, entre os inquilinos, companhias de varejo, indústria e operadores logísticos concentram justamente a maior parte das áreas alugadas.

No ranking de empresas, o destaque é o Mercado Livre, responsável por cerca de 6,7% da ABL total nacional, com aproximadamente 3 milhões de metros quadrados ocupados e distribuídos em 84 imóveis.

Isso é mais que o dobro da área alugada pela segunda colocada, a Shopee, que tem 1,2 milhão de metros quadrados ocupados em 103 galpões diferentes.

Mesmo com esses números, as duas companhias seguem avançando com projetos built-to-suit (BTS) — quando o ativo é construído sob medida para atender às necessidades do locatário  — para ampliar a presença logística no país.

Alto padrão domina o mercado

O relatório também aponta outra mudança relevante no setor: a evolução da qualidade dos imóveis.

Na última década, os galpões logísticos de alto padrão, que são chamados de classe A+, ganharam espaço de forma consistente:

• Em 2014, representavam 61,9% do estoque;
• Em 2021, 68,6%;
• Em 2025, 74,6%.

Segundo a análise, a maior parte dos empreendimentos em desenvolvimento também pertence a essa categoria, indicando que a qualificação deve continuar nos próximos anos.

As regiões que devem crescer mais

Hoje, o estoque de galpões logísticos no Brasil soma cerca de 53 milhões de metros quadrados, com forte concentração no Sudeste, que segue como o principal polo do país.

Por outro lado, o BTG destaca que o crescimento mais acelerado deve ocorrer em outras regiões, com projeções de expansão de ABL de até 80% no Sul e 74% no Nordeste nos próximos anos — percentual que pode ser ainda maior à medida que novos projetos avancem.

“O estoque atual é majoritariamente composto por ativos de alto padrão, participação que tende a continuar crescendo, dado que a maior parte dos empreendimentos em construção está concentrada na classe A+”, afirmou o banco.

“A região Sul deve se destacar como uma das principais beneficiadas desse movimento de qualificação, uma vez que concentra um volume relevante de projetos A+ em desenvolvimento”, acrescentou.

Aluguel pode subir até 40%

Mesmo após as altas recentes, o banco também avalia que ainda existe espaço para novos reajustes nos aluguéis.     

Isso porque o custo de construção e de capital segue elevado, o que tem limitado o lançamento de imóveis. Com menos oferta, e demanda alta, os preços tendem a continuar subindo.

Dependendo da região, o relatório estima que seria plausível um ajuste potencial de até 40% no preço médio pedido.

Fundos imobiliários (FIIs) podem se beneficiar

Para o BTG, esse cenário tende a favorecer especialmente os fundos imobiliários (FIIs) que investem no segmento logístico.

Com contratos passando por revisões periódicas, há a expectativa de aumento da receita de locação nas próximas janelas, o que pode aumentar os dividendos distribuídos aos cotistas.

Além disso, muitos fundos do setor ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial (P/VP) e ao custo de reposição dos ativos, o que pode abrir espaço para uma reprecificação da indústria.